Le dossier de diagnostics, pièce par pièce

Un dossier se compte en pièces, pas en diagnostics

Le mot fait croire à un forfait, une prestation unique qu'on commande et qu'on reçoit. Ce n'est pas ainsi que le texte l'organise. Ce qui s'annexe à une promesse de vente ou à un bail est un dossier, c'est-à-dire un assemblage de constats indépendants, chacun avec son professionnel, sa méthode, sa durée et son propre motif d'être là. Dix-huit de ces constats sont traités ici, et aucun bien au monde ne les appelle tous les dix-huit.

D'où la question qui empêche de dormir la veille d'un compromis : que veut dire complet, quand la liste dépend du bien. La réponse tient en une phrase. Un dossier est complet lorsqu'il contient tout ce que votre bien déclenche, et non tout ce qui existe. Quatre pièces peuvent suffire à un dossier complet ; neuf pièces peuvent en composer un incomplet. Le nombre ne prouve rien, seul le passage en revue des déclencheurs prouve quelque chose.

Cette différence a un coût très concret. Une pièce absente n'est pas une formalité en retard, c'est une protection en moins : sur le point que ce constat couvrait, le vendeur ne peut plus se prévaloir de la clause qui l'exonère de la garantie des vices cachés. L'acquéreur qui découvre le problème après la signature n'a plus besoin de démontrer grand-chose, et la discussion se déplace du notaire vers le contentieux.

L'ordre de travail qui en découle est inverse de celui qu'on suit d'instinct. On établit d'abord la liste, on décide ensuite du calendrier, et on commande en dernier. Établir la liste avant tout, c'est aussi ce qui décide du nombre de déplacements, donc de la durée totale de montage du dossier.

• Le diagnostic de performance énergétique
• L'état des risques et pollutions

Commander dans le bon ordre, et la pièce qui passe devant

Le réflexe le plus répandu consiste à tout demander le même jour, pour en finir. Il produit presque toujours un second déplacement, et parfois un constat périmé avant la signature. Deux raisons à cela, opposées l'une à l'autre : une pièce ne se décide qu'au vu du résultat d'une autre, et deux pièces ont une vie très courte.

La pièce qui passe devant est le diagnostic de performance énergétique. Elle est la seule dont le RÉSULTAT ouvre d'autres obligations. Une classe E, F ou G sur une maison individuelle ou sur un immeuble entier détenu par un seul propriétaire rend l'audit énergétique dû à la vente. La même classe, côté bail, se heurte au critère de performance du logement décent. Tant que la lettre n'est pas connue, personne ne peut dire si le dossier compte deux pièces ou quatre, et personne ne peut chiffrer quoi que ce soit.

À l'autre bout de la chaîne se tiennent les constats à six mois : l'état des risques et pollutions, et l'état relatif à la présence de termites. Les faire établir le jour de la signature du mandat revient à les refaire si la vente prend huit mois, ce qui est un délai banal. Ils se commandent quand l'acquéreur est trouvé, pas quand le bien entre au marché.

L'ordre praticable tient donc en trois temps. D'abord la performance énergétique et tout ce que la seule date du bâti suffit à déclencher, puisque rien n'y dépend d'un résultat. Ensuite l'audit, une fois la lettre connue, et les constats d'installations, qui ne bougent pas vite. Enfin, au moment où la vente se concrétise, les deux pièces à six mois. Trois temps, deux déplacements au plus, et aucun constat périmé le jour du rendez-vous.

• L'audit énergétique réglementaire
• L'état relatif à la présence de termites
• Le diagnostic de performance énergétique

Six déclencheurs pour lire votre propre bien

La grille ci-dessus ne range pas les pièces par thème, et c'est délibéré. Un classement par sujet, énergie d'un côté, sécurité de l'autre, répond à la question de savoir de quoi parle un constat. Ce n'est pas votre question. La vôtre est de savoir ce qui, chez vous, le rend dû. Six déclencheurs suffisent à y répondre, et ils se lisent dans un ordre où chaque réponse est plus facile à obtenir que la suivante.

Deux pièces ne demandent aucune vérification : elles sont là dès qu'il y a un logement et une opération. Vient ensuite l'époque du bâti, qui se lit une fois, sur le permis de construire, et qui commande à elle seule trois constats : le repérage amiante au-delà du seuil de 1997, le plomb pour un bâti antérieur à 1949, et le repérage qui précède un chantier de rénovation. Un propriétaire qui connaît l'année de son permis a réglé trois cases d'un coup.

Les installations viennent après, et se regardent sur place : quinze ans d'ancienneté pour le gaz comme pour l'électricité, et l'absence de raccordement au réseau public de collecte pour l'assainissement. Le lieu, lui, ne se devine pas en visitant le bien, et c'est la famille où l'on se trompe : un arrêté préfectoral de zone à termites, une zone de mérule délimitée par le département, un plan d'exposition au bruit d'aérodrome, un secteur d'argile gonflante. Ces quatre réponses se lisent en mairie ou sur un zonage, jamais dans le logement.

Restent les deux dernières familles. Le résultat ne concerne qu'une pièce, et l'usage en concerne cinq : ce que le bien sert décide alors seul, entre un lot vendu, un logement vide loué et les trois documents d'une copropriété.

• Le constat amiante avant vente
• Le constat de risque d'exposition au plomb
• L'état des nuisances sonores aériennes

Cinq pièces que les dossiers laissent de côté

Cinq pièces manquent plus souvent que les autres, pour une raison commune : l'opération elle-même ne les déclenche pas. Le repérage amiante avant travaux en est l'exemple net. Il n'appartient à aucun dossier de vente ni de bail, il appartient au chantier, et se commande donc quand personne ne pense à une liste de constats. L'oubli se paie sur le planning.

L'état des nuisances sonores aériennes ne vise que les secteurs couverts par un plan d'exposition au bruit d'aérodrome, et c'est pour cela qu'on l'omet. L'information doit pourtant figurer dans l'annonce et au contrat. Quand elle manque, l'acquéreur découvre le survol après avoir signé, et découvre en même temps qu'on ne le lui avait pas dit.

L'étude géotechnique préalable est oubliée pour une autre raison : elle porte sur un terrain et non sur un bâtiment, et les vendeurs de parcelles se croient hors sujet. Elle reste annexée au titre de propriété et suit les mutations du terrain, donc un acquéreur la réclamera de toute façon, et un notaire qui ne l'a pas ne signera pas ce jour-là.

Le projet de plan pluriannuel de travaux n'est pas votre pièce mais celle du syndicat des copropriétaires, ce qui le rend invisible au vendeur. L'acquéreur, lui, veut le lire avant d'offrir : il y voit ce que l'immeuble va lui demander. Le réclamer au syndic trois jours avant le compromis, c'est risquer d'attendre un cycle d'assemblée.

La surface habitable du logement loué ferme la liste, et son oubli prend une forme à part : on ne l'oublie pas, on la confond. Le chiffre porté sur un bail vide n'est pas celui d'une vente de lot, les deux mesures obéissant à des règles différentes. Recopier l'un pour l'autre donne un bail que le locataire peut contester.

• Le repérage amiante avant travaux
• L'étude géotechnique préalable
• Le projet de plan pluriannuel de travaux

Rien n'est acquis pour toujours, et six mois arrivent vite

Un dossier complet aujourd'hui ne l'est pas indéfiniment, et les écarts de durée entre les pièces sont considérables. Dix ans pour la performance énergétique, cinq ans pour l'audit, trois ans pour les installations à la vente, six mois pour deux constats, aucun terme du tout pour d'autres. Un dossier n'a donc pas une date de péremption, il en a autant que de pièces.

Les six mois sont la durée la plus courte, et ils portent sur l'état des risques et pollutions ainsi que sur l'état relatif à la présence de termites. Six mois, c'est moins que la durée ordinaire d'une transaction entre la mise au marché et l'acte. Un vendeur qui a tout commandé le premier jour se retrouve à refaire deux constats à la fin, souvent dans l'urgence, et parfois en découvrant à cette occasion un fait nouveau.

La même pièce ne dure pas non plus la même chose selon l'opération. Les installations de gaz et d'électricité valent trois ans pour une vente et six ans pour un bail. Le constat de plomb tient un an à la vente lorsqu'il conclut à une présence, six ans au bail dans le même cas, et n'a aucun terme lorsqu'il n'a rien trouvé. Un même document peut donc être bon pour louer et périmé pour vendre.

Reste ce qui casse une durée avant son terme, et c'est le point que personne n'écrit. Les constats sans terme le sont à une condition tacite : que le bâti n'ait pas bougé. Une isolation posée, une cloison ouverte, une chaudière remplacée, et le document décrit un bien qui n'existe plus. Il demeure formellement valable et devient factuellement faux, ce qui est la pire des deux situations, parce que rien n'alerte.

• L'état des risques et pollutions
• L'état de l'installation de gaz
• Les durées, pièce par pièce

Qui établit quoi, et la pièce qui vient de la mairie

La plupart des constats reviennent à un diagnostiqueur certifié, et la certification n'est pas générale : elle se délivre par domaine. Un professionnel habilité pour l'amiante ne l'est pas de ce fait pour la performance énergétique. Il doit aussi être assuré pour l'activité qu'il exerce et n'avoir aucun lien d'intérêt avec le vendeur, le bailleur ou l'agence. Ces trois conditions se vérifient sur le rapport lui-même, à la réception.

Une pièce échappe entièrement à ce schéma, et c'est celle qu'on adresse le plus souvent au mauvais interlocuteur : le contrôle de l'assainissement non collectif. Il est établi par le service de la commune chargé de l'assainissement, et par personne d'autre. Il ne se glisse donc pas dans la même commande que le reste du dossier, et son délai n'est pas celui d'un rendez-vous privé mais celui d'un service public. C'est le premier appel à passer, pas le dernier.

Trois autres pièces sortent du cadre habituel sans sortir du dossier. L'audit énergétique relève d'une compétence distincte de celle du diagnostic de performance énergétique, même s'il en part. Le diagnostic technique global et le projet de plan pluriannuel de travaux se commandent par le syndicat des copropriétaires : votre rôle est de les réclamer au syndic, assez tôt pour les avoir. L'étude géotechnique revient à un bureau d'études de sol.

Ce partage explique qu'un dossier bien monté ne se traite pas en un seul appel. La méthode consiste à confier d'un bloc au même professionnel tout ce qui relève de la certification, puis à ouvrir en parallèle les deux ou trois demandes qui ne lui appartiennent pas. Ce sont ces demandes-là, jamais les autres, qui mettent un dossier en retard.

• Le contrôle de l'assainissement non collectif
• Le diagnostic technique global
• L'audit énergétique réglementaire