L'état de votre installation intérieure d'électricité
Cette pièce se déclenche sur l'âge d'une installation, pas sur celui d'un bâtiment, et beaucoup de propriétaires se trompent de compte. Elle signale sans jamais commander de travaux, ce qui la rend facile à minimiser. Et elle ne tient pas le même temps selon que vous vendez ou que vous louez, ce qui piège ceux qui font les deux.
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- Le temps qu'il couvre
- Trois ans pour une vente, six ans pour un bail
- Le compte part de la date de l'état. Les trois ans de la vente : code de la construction et de l'habitation, article D271-5. Les six ans du bail : décret n° 2016-1105 du 11 août 2016, article 3.
- Qui l'établit
- Un diagnostiqueur certifié pour cette prestation, et assuré pour elle
- La certification vaut par domaine : celle qui autorise le mesurage n'ouvre pas celle-ci. L'indépendance compte ici plus qu'ailleurs, parce que le document désigne des anomalies qui appellent un électricien. Le professionnel qui l'établit ne répare pas, ne remet pas en service et ne vend pas les travaux qu'il signale.
- Vous vendezDue si votre bien remplit la conditionDue dès que l'installation intérieure a plus de quinze ans, et due dans ce seul cas. C'est l'âge de l'installation qui compte, jamais celui du bâtiment qui l'abrite.Code de la construction et de l'habitation, article L134-7, version en vigueur au 1er juillet 2021
- Vous mettez en locationDue si votre bien remplit la conditionMême condition d'âge, et remise au locataire avec le reste du dossier à la signature du bail. L'obligation locative est récente, et beaucoup de baux en cours n'en ont jamais porté.Code de la construction et de l'habitation, article L134-7, version en vigueur au 1er juillet 2021
- Vous engagez des travauxHors du dossier de cette opérationEngager des travaux n'appelle pas cet état : il appartient à la liste des pièces d'une transaction. Une rénovation complète de l'installation produit d'ailleurs un autre document, l'attestation de conformité visée avant la mise sous tension.Code de la construction et de l'habitation, article L271-4, version en vigueur au 11 avril 2024
L'état de l'installation intérieure d'électricité décrit, à une date donnée, les caractéristiques d'une installation au regard de la sécurité des personnes. Il porte sur ce qui est en place entre l'appareil général de commande et de protection et les points d'utilisation, dans le logement vendu ou loué.
Ce n'est pas un certificat de conformité, et la nuance décide de tout ce qui suit. Une installation peut avoir été conforme aux règles de son époque et présenter aujourd'hui des anomalies : le document ne juge pas si elle a été bien faite, il constate ce qu'elle vaut au moment de la visite, avec les exigences de sécurité d'aujourd'hui.
Il ne se substitue pas non plus à un devis d'électricien. Il énumère des anomalies et les localise, il ne dimensionne pas les travaux, ne les chiffre pas et ne les hiérarchise pas à votre place. Ce que vous en ferez vous appartient, et c'est exactement là que se joue son utilité dans une négociation.
Six points de contrôle, et rien de plus
Le contrôle est fermé, et c'est une bonne nouvelle pour qui veut savoir ce qu'il achète. Le professionnel vérifie la présence et l'accessibilité d'un appareil général de commande et de protection, celle d'un dispositif différentiel adapté aux conditions de mise à la terre, l'existence d'une prise de terre et de son installation, la protection des circuits contre les surintensités, la liaison équipotentielle et l'adaptation de l'installation dans les locaux qui contiennent une baignoire ou une douche, et enfin les matériels vétustes, inadaptés à l'usage ou qui présentent un risque de contact direct avec une partie sous tension.
Ce qu'il ne regarde pas mérite d'être dit aussi nettement. Rien de ce qui se trouve en amont de l'appareil général ne le concerne : le branchement et le compteur relèvent du gestionnaire du réseau. Les appareils que l'on branche, la qualité d'une installation de communication, l'état des parties communes d'un immeuble restent également dehors.
La visite n'ouvre pas les murs. Le professionnel ne dépose pas les prises, ne démonte pas les luminaires, ne coupe pas les cloisons. Il en résulte une liste de points non contrôlés qui figure au rapport, et cette liste mérite autant d'attention que celle des anomalies : un tableau condamné derrière un meuble encastré produit un document plus court, pas une installation plus sûre. Dégagez les accès avant la visite.
Enfin, un point ne se conclut pas par un jugement de valeur. Le document dit ce qui est en place et ce qui manque, avec le risque associé pour les personnes. Il n'attribue pas de note globale, il ne classe pas l'installation, et une installation qui accumule des anomalies mineures n'est pas nécessairement plus dangereuse qu'une installation qui n'en porte qu'une seule au mauvais endroit.
L'âge de l'installation, et la date qui le prouve
Le déclencheur est une installation intérieure de plus de quinze ans. Il ne dit rien de la date de construction, et c'est le contresens le plus fréquent sur cette pièce. Une maison de 1962 dont l'installation a été entièrement refaite l'an dernier porte une installation jeune. Un appartement livré en 2006 auquel personne n'a touché porte une installation qui a franchi le seuil.
Reste à établir la date, et le propriétaire est le mieux placé pour le faire. Trois éléments servent de preuve : l'attestation de conformité visée lors de la mise sous tension d'une installation neuve ou entièrement rénovée, les factures détaillées d'une entreprise qui a repris l'ensemble, et à défaut la date portée sur le tableau et sur les appareillages. Une rénovation partielle, un tableau changé sans les circuits, ne fait pas repartir le compte.
Quand le doute demeure, il se tranche dans un seul sens. Un état établi alors qu'il n'était pas dû ne gêne personne et rassure l'acquéreur ; un état manquant se découvre chez le notaire, au moment où plus rien ne peut être organisé. Le professionnel qui vient chez vous n'arbitre pas la date à votre place : il constate ce qu'il voit et il inscrit ce que vous déclarez.
L'obligation elle-même n'a pas le même âge selon l'opération. Elle s'impose à la vente depuis le 1er janvier 2009, et à la location depuis le 1er juillet 2017 puis le 1er janvier 2018 selon l'âge du bâti. Un bailleur installé de longue date peut donc n'en avoir jamais établi, en toute bonne foi, et le découvrir à l'occasion d'un changement de locataire.
Trois ans pour vendre, et six ans pour louer
Le même document ne tient pas le même temps selon ce que vous en faites : trois ans quand il accompagne une vente, six ans quand il accompagne un bail, le compte partant dans les deux cas de la date de l'état. Cette asymétrie n'est pas une subtilité d'expert, c'est une source d'erreur qui coûte une visite en urgence.
Le piège se referme toujours dans le même sens. Un bailleur fait établir l'état au moment d'un bail, le range, le ressort quatre ans plus tard pour vendre, et le trouve encore valable puisqu'il lui reste deux années sur six. Il ne l'est pas pour la vente : le compte de trois ans est dépassé depuis un an, et le dossier de la promesse est incomplet.
Dans l'autre sens, la lecture est plus favorable et se vérifie tout aussi vite. Un état établi pour une vente qui n'a pas abouti peut accompagner un bail tant que ses six ans ne sont pas écoulés. Le document est le même, seul le compte change, et personne ne vous demandera de le refaire pour la seule raison qu'il portait le mot vente sur sa page de garde.
Une durée reste un plafond, pas une garantie. Un tableau remplacé, un circuit ajouté pour une borne de recharge, une véranda raccordée, une salle d'eau créée : l'installation décrite n'est plus celle qui est en place. Le document demeure formellement valable et devient factuellement faux, ce qu'un acquéreur attentif remarque en comparant le rapport et le tableau ouvert devant lui.
Un rapport qui alerte, et un propriétaire qui décide
Aucun texte n'oblige à réparer ce que cet état signale avant de vendre. Le document informe l'acquéreur, il ne conditionne pas la signature, et une installation criblée d'anomalies se vend. C'est un point que beaucoup de vendeurs ignorent et qui les conduit à engager des travaux dans l'urgence, parfois pour rien.
Cela ne veut pas dire que le rapport reste sans effet. Il entre dans la négociation, et il y entre avec des mots que l'acquéreur comprend : absence de prise de terre, dispositif différentiel inadapté, matériel vétuste. Un vendeur qui découvre ces lignes en même temps que son acquéreur négocie mal ; un vendeur qui les connaît trois semaines plus tôt choisit entre traiter le point et l'assumer.
Pour un bailleur, la lecture change. L'état ne commande aucun travaux, et il ne dispense pas pour autant de délivrer un logement qui ne présente pas de risque pour la sécurité de ses occupants. Un différentiel absent ou une installation sans terre ne sont pas de simples lignes dans un rapport, ce sont des faits dont le bailleur a désormais connaissance par écrit.
Si vous décidez d'agir, toutes les anomalies ne se valent pas. Celles qui touchent la protection des personnes, le dispositif différentiel et la mise à la terre, sont celles qu'un électricien traite en premier, et une intervention limitée en lève souvent plusieurs à la fois. Faites relire le rapport par l'entreprise avant de commander quoi que ce soit : c'est le document qui décrit le travail, pas la mémoire de la visite.
Ce que le document vous remet
- La conclusion retenue sur chacun des six points examinés, avec l'anomalie constatée s'il y en a une.
- La localisation des anomalies, circuit par circuit et pièce par pièce.
- Le détail des installations particulières rencontrées, dont celles des locaux contenant une baignoire ou une douche.
- La liste des points que le professionnel n'a pas pu contrôler, avec la raison de chaque impossibilité.
- Les explications sur la nature du risque que chaque anomalie fait courir aux personnes.
- L'identité du professionnel, sa certification et son attestation d'assurance.
Les questions que les propriétaires posent le plus
Mon tableau a été refait il y a six ans, l'état est-il encore dû ?
Cela dépend de ce qui a été refait. Un tableau remplacé sans reprise des circuits ne rajeunit pas l'installation intérieure, qui garde son âge. Une rénovation complète, visée à la mise sous tension, fait repartir le compte des quinze ans. Gardez l'attestation et les factures détaillées, ce sont elles qui répondent.
Le même document me sert-il pour vendre et pour louer ?
Oui, à condition de regarder le bon compte. Il vaut trois ans pour une vente et six ans pour un bail, à partir de sa date d'établissement. Un état de quatre ans accompagne donc encore un bail, alors qu'il ne suffit plus pour une promesse de vente.
Dois-je faire les travaux que le rapport signale ?
Non, aucun texte ne vous y oblige pour vendre. Le rapport informe l'acquéreur et il pèse dans la discussion sur le prix. Si vous louez, votre obligation de délivrer un logement sûr demeure, indépendamment de ce document, et les points qui touchent la protection des personnes sont ceux qu'il vaut mieux traiter.
Mon logement est neuf, l'attestation de conformité suffit-elle ?
Tant que l'installation a moins de quinze ans, l'état n'est pas dû, et l'attestation visée à la mise sous tension établit sa date. Conservez-la avec les pièces du logement : c'est elle qui vous évitera la discussion le jour où le seuil approchera.
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