Le dossier de diagnostics d'une vente, pièce par pièce
Un compromis se cale trois semaines avant l'acte, et c'est souvent là qu'un vendeur découvre la pièce qui manque. Voici la liste d'une vente de logement, dans l'ordre où l'on commande, ce que votre type de bien en retire et ce qu'un lot de copropriété y ajoute.
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Les pièces d'une vente, dans l'ordre où on les commande
- Le diagnostic de performance énergétiqueDue, sans conditionIl ouvre le dossier annexé à la promesse puis à l'acte, et sa classe décide de l'audit.Dix ans, comptés depuis la date d'établissement du diagnostic.Code de la construction et de l'habitation, article L271-4, version en vigueur au 11 avril 2024
- L'état des risques et pollutionsDue, sans conditionIl se remet dès la première visite, et non à la signature, dès que la commune est couverte par un plan de prévention ou un zonage.Six mois, comptés depuis la date d'établissement de l'état.Code de l'environnement, article L125-5, version en vigueur au 1er janvier 2025
- Le repérage amianteDue si votre bien remplit la conditionLe permis a été délivré avant le 1er juillet 1997. C'est sa date qui compte, pas celle de l'achèvement des travaux.Sans terme lorsqu'un repérage établi depuis le 1er avril 2013 ne trouve aucun matériau ; à reprendre dans le cas contraire, et pour tout constat antérieur à cette date.Code de la santé publique, article L1334-13, version en vigueur au 28 janvier 2016
- Le constat de risque d'exposition au plombDue si votre bien remplit la conditionL'habitation a été construite avant le 1er janvier 1949. Le constat porte sur les revêtements, pas sur les canalisations.Un an en cas de présence, sans terme en son absence.Code de la santé publique, article L1334-6, version en vigueur au 28 janvier 2016
- L'état de l'installation d'électricitéDue si votre bien remplit la conditionL'installation a plus de quinze ans. L'état constate, il n'exige aucune mise en conformité avant la vente.Trois ans à la vente, contre six ans pour un bail.Code de la construction et de l'habitation, article L134-7, version en vigueur au 1er juillet 2021
- L'état de l'installation de gazDue si votre bien remplit la conditionL'installation a plus de quinze ans, flexible de cuisinière compris.Trois ans à la vente, contre six ans pour un bail.Code de la construction et de l'habitation, article L134-9, version en vigueur au 1er juillet 2021
- L'état relatif à la présence de termitesÀ confirmer avant de commanderLa commune doit être comprise dans une zone délimitée par arrêté préfectoral, qui se lit en mairie.Six mois, la plus courte durée du dossier avec l'état des risques.Code de la construction et de l'habitation, article L126-24, version en vigueur au 25 août 2021
- L'information sur le risque de méruleDue si votre bien remplit la conditionLe bien se trouve dans une zone que le préfet a délimitée comme contaminée. C'est une information écrite à la promesse, pas un constat à faire établir.Aucune durée : c'est l'arrêté en vigueur au jour de la signature qui commande.Code de la construction et de l'habitation, article L126-25, version en vigueur au 25 août 2021
- L'état des nuisances sonores aériennesDue si votre bien remplit la conditionLe bien est situé dans l'une des zones d'un plan d'exposition au bruit d'un aérodrome. Le plan se consulte en mairie et en préfecture.Aucune durée fixée par le texte, mais une révision du plan rend l'état caduc.Code de l'urbanisme, article L112-11, applicable depuis le 1er juin 2020
- Le contrôle de l'assainissementDue si votre bien remplit la conditionLe bien n'est pas raccordé au réseau public. Le contrôle relève du service de la commune.Trois ans, comptés depuis le contrôle.Code de la santé publique, article L1331-11-1, version en vigueur au 25 août 2021
- Le mesurage de la superficie privativeDue si votre bien remplit la conditionLe bien vendu est un lot de copropriété, hors cave, garage, stationnement et lot de moins de huit mètres carrés.Aucune durée fixée par le texte, mais un remaniement des cloisons rend le mesurage faux.Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 46, version en vigueur au 22 décembre 2014
- L'audit énergétique réglementaireDue si votre bien remplit la conditionLa maison ou l'immeuble entier d'un seul propriétaire est classé E, F ou G.Cinq ans, comptés depuis la date de réalisation de l'audit.Code de la construction et de l'habitation, article L126-28-1, version en vigueur au 25 août 2021
Réunir ce que le professionnel demandera
Un professionnel qui se déplace sans les papiers du bien repart avec un rapport incomplet, et il revient. La date du permis commande le plus : avant le 1er juillet 1997, le repérage amiante entre au dossier ; avant le 1er janvier 1949, le constat de plomb s'y ajoute.
Le jour de la visite, ouvrez tout : combles, vide sanitaire, cave, placards techniques, compteurs. Un local fermé est un local non vu, et le rapport porte la mention d'une partie non visitée.
Le type de bien, et les pièces qu'il retire
Une maison individuelle porte le dossier le plus lourd : les constats du bâti, ceux des installations, l'audit énergétique dès que sa classe descend à E, et le seul cas où l'assainissement autonome se pose.
Un appartement retire l'assainissement et ajoute le mesurage de la superficie privative, qui n'existe qu'en lot de copropriété. Un immeuble entier détenu par un seul propriétaire suit le régime de la maison pour l'audit énergétique, et son dossier technique amiante se tient à disposition sans être remis avec le reste.
Un local commercial sort du diagnostic de performance énergétique du logement sans sortir de l'état des risques ni du repérage amiante. Un terrain nu ne porte aucun constat de bâti : l'état des risques, et l'étude géotechnique préalable lorsqu'il est constructible et exposé au retrait-gonflement des argiles.
Un garage ou un emplacement de stationnement est le cas le plus court : aucune étiquette énergie, aucun mesurage en dessous de huit mètres carrés, mais l'état des risques reste dû.
Un lot de copropriété, et ses pièces en plus
Vendre un lot ajoute d'abord le mesurage de la superficie privative. Une surface annoncée supérieure de plus d'un vingtième à la surface mesurée ouvre à l'acquéreur une action en réduction du prix.
Viennent ensuite les pièces qui appartiennent à l'immeuble. Le diagnostic de performance énergétique collectif décrit le bâtiment entier et ne dispense pas de celui du lot ; le diagnostic technique global dresse l'état des parties communes ; le projet de plan pluriannuel liste ce que la copropriété devra engager. Ces trois documents relèvent du syndicat des copropriétaires.
Le syndic fournit le reste : le règlement et l'état descriptif de division, les procès-verbaux des dernières assemblées, le carnet d'entretien, les charges courantes, la situation des comptes du vendeur et l'état du fonds de travaux.
Annexer le dossier à la promesse puis à l'acte
Le dossier de diagnostic technique s'annexe à la promesse de vente, puis à l'acte authentique, et sa composition tient à un seul texte : Code de la construction et de l'habitation, article L271-4, version en vigueur au 11 avril 2024.
L'annexion n'est pas une formalité de classement. Tant qu'une pièce y figure, le vendeur reste couvert par la clause qui l'exonère de la garantie des vices cachés sur le point qu'elle constate. Dès qu'elle manque, cette clause tombe, et l'acquéreur qui découvre le défaut deux ans plus tard a un recours contre le vendeur.
Le notaire vérifie la présence des pièces et leurs dates, et il ne signe pas sans elles.
Éviter les trois retards qui repoussent une signature
Le premier est l'ordre de commande. Un vendeur qui garde le diagnostic de performance énergétique pour la fin découvre sa classe trop tard, apprend que l'audit énergétique est dû, et fait revenir un professionnel alors que le compromis est calé. Cette pièce se commande en premier.
Le deuxième est l'inverse : les constats de six mois commandés trop tôt. Une négociation en dure parfois huit, et ces deux pièces sont alors à refaire pour l'acte. Elles se commandent une fois l'acquéreur trouvé.
Le troisième vient de la copropriété : les documents du syndic arrivent en dernier, et la demande part le jour de la décision de vendre.
De la décision de vendre à la signature de l'acte
- Sortir les papiers du bien En main : le titre de propriété, la date du permis, l'année de pose du gaz et de l'électricité, et en copropriété le règlement et les derniers procès-verbaux.
- Faire venir le professionnel une seule fois En main : les clés de toutes les pièces, des combles, de la cave et du vide sanitaire. Une seule visite couvre les constats qui ne dépendent d'aucun résultat.
- Lire la classe, puis décider de l'audit En main : le rapport, son numéro d'enregistrement et sa classe. Une maison classée E, F ou G appelle l'audit énergétique.
- Publier l'annonce En main : la classe énergie, la classe climat et l'estimation des dépenses annuelles, que l'annonce porte dès sa mise en ligne.
- Annexer le dossier à la promesse En main : le dossier complet, pièces de la copropriété comprises. C'est l'annexe à la promesse qui protège le vendeur.
- Rafraîchir ce qui a expiré avant l'acte En main : les dates de chaque rapport. Les deux pièces à six mois se périment souvent avant le notaire.
Ce qu'on nous demande le plus
Le dossier doit-il être complet dès la première visite ?
Une pièce l'exige : l'état des risques se remet à l'acquéreur potentiel dès la première visite. Le reste s'annexe à la promesse.
Mon diagnostic de performance énergétique de 2022 vaut-il encore pour cette vente ?
Oui, s'il a été établi sous la méthode en vigueur depuis le 1er juillet 2021 et si le logement n'a pas été transformé depuis. Une isolation refaite ou une chaudière remplacée décrivent un autre bien.
Je vends un terrain nu, ai-je vraiment un dossier à constituer ?
Oui, plus court mais réel. L'état des risques est dû, et l'étude géotechnique préalable l'est aussi en zone d'exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles.
Qui commande les pièces qui appartiennent à la copropriété ?
Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic. Vous ne les faites pas établir, vous les demandez, assez tôt pour la promesse.
Que se passe-t-il si une pièce manque le jour de la signature ?
Le notaire refuse généralement de signer, et le rendez-vous se reporte. Si l'acte passe, le vendeur perd la clause qui l'exonère de la garantie des vices cachés sur le point concerné.
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