L'état termites, et la zone qui le rend obligatoire
Cette pièce ne dépend ni de l'âge du bâti ni de ses équipements, mais d'une frontière tracée par le préfet du département. Votre commune est dedans, elle est dehors, ou elle n'y est qu'en partie. Sa durée de six mois est la plus courte du dossier avec celle de l'état des risques, ce qui en fait la dernière pièce à commander plutôt que la première.
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- Le temps qu'il vous laisse
- Six mois en vente, non exigé en location
- Le compte part de la date de l'état. Code de la construction et de l'habitation, article D271-5.
- Qui peut l'établir
- Un diagnostiqueur certifié pour cette prestation précise
- La certification se délivre prestation par prestation, et celle qui couvre la performance énergétique ne couvre pas la recherche de termites. Le professionnel justifie en outre d'une assurance, et il n'a de lien d'intérêt ni avec vous, ni avec l'agence, ni avec une entreprise de traitement du bois.
- Vous vendezDue si votre bien remplit la conditionElle est due dès que le bien bâti se trouve dans une zone délimitée par arrêté préfectoral, et elle ne l'est pas ailleurs. C'est la mairie qui dit de quel côté de la frontière votre adresse se trouve, pas la carte que vous avez en tête.Code de la construction et de l'habitation, article L126-24, version en vigueur au 25 août 2021
- Vous mettez en locationHors du dossier de cette opérationLe bail d'habitation ne demande pas cette pièce, même en zone contaminée. Un bailleur peut la faire établir pour son information, elle n'entre pas dans le dossier remis au locataire à la signature.Code de la construction et de l'habitation, article L126-24, version en vigueur au 25 août 2021
- Vous engagez des travauxÀ confirmer avant de commanderAucun texte ne l'impose pour engager des travaux ordinaires. La démolition, totale ou partielle, d'un bâtiment situé en zone contaminée obéit en revanche à ses propres règles : elle se déclare en mairie avant d'être engagée, et les bois contaminés s'incinèrent sur place au lieu de partir en benne. Confirmez le régime applicable à votre chantier avant de commander quoi que ce soit.Code de la construction et de l'habitation, article L126-24, version en vigueur au 25 août 2021
L'état relatif à la présence de termites est un examen visuel du bâti et de ses abords immédiats, conduit par un professionnel certifié, qui cherche les indices d'une infestation par les insectes xylophages souterrains. Il ne conclut pas à la salubrité d'une maison : il dit ce que le professionnel a vu, où il a pu regarder, et ce qui est resté hors de sa portée.
Sa particularité tient à son déclencheur. Presque toutes les autres pièces du dossier se commandent parce que le bien a un certain âge, une certaine installation ou un certain usage. Celle-ci se commande parce que le bien se trouve à une certaine adresse, dans une zone que le préfet a délimitée. Deux maisons identiques, séparées par une limite communale, n'appellent pas le même dossier.
Elle se joint à la promesse de vente puis à l'acte, au même titre que les autres constats, et elle ne se remet pas au locataire. Un bailleur qui la fait établir le fait pour lui, pour savoir, et non pour remplir une obligation de bail.
Ce que l'arrêté préfectoral décide à votre place
Aucune caractéristique de votre bien ne déclenche cette pièce. Ni son âge, ni sa charpente, ni l'essence de ses menuiseries. Ce qui la déclenche est une frontière administrative, tracée par le préfet du département et publiée dans un arrêté que la mairie tient à disposition. Le texte qui fait naître ces zones est le suivant : Code de la construction et de l'habitation, article L131-3, version en vigueur au 1er juillet 2021.
Cet arrêté prend deux formes, et la distinction commande tout le reste. Certains départements sont classés en ZONE INTÉGRALE : toutes les communes y sont, sans exception, et la question ne se pose plus pour personne. D'autres sont en ZONE PARTIELLE : l'arrêté nomme les communes concernées une par une, parfois seulement certains secteurs à l'intérieur d'une commune, et il laisse le reste du territoire dehors.
En zone partielle, votre commune décide donc de votre dossier, et personne ne peut le dire à la place de l'arrêté. C'est la seule réponse honnête, et elle a une raison : la liste se révise. Un arrêté nouveau remplace l'ancien, une commune y entre après une découverte, et une adresse qui n'était pas concernée il y a deux ans peut l'être aujourd'hui. Le service urbanisme de la mairie répond en une question, la préfecture publie l'arrêté en vigueur, et le notaire vérifiera de son côté avant de rédiger.
Une précision qui évite un aller-retour : la zone porte sur la situation du bien, jamais sur celle du vendeur ni sur celle de l'acquéreur. Un propriétaire qui vit à l'autre bout du pays vend un bien classé en zone, et il doit l'état comme le voisin d'en face. À l'inverse, un bien hors zone le reste même quand la commune limitrophe vient d'y entrer.
Six mois, et la négociation qui les use
La durée court à partir de la date de l'état, et elle est de six mois. C'est, avec l'état des risques, la plus courte de tout le dossier : les autres constats se comptent en années, celui-ci se compte en saisons. La raison tient à ce qu'il décrit, une population d'insectes vivants qui peut coloniser un bâtiment en quelques mois.
Six mois paraissent confortables tant que la vente avance. Ils cessent de l'être dès qu'elle traîne. Entre la signature de la promesse et celle de l'acte, il se passe le temps d'un financement, parfois celui d'une condition suspensive qui s'étire ou d'un acquéreur qui se désiste et qu'il faut remplacer. L'état établi au tout début de la mise en vente arrive alors périmé au rendez-vous chez le notaire, et il est écarté.
Le remède tient en une règle d'ordre, et elle est exactement l'inverse de celle du diagnostic de performance énergétique. Cette pièce-là se commande tard, quand la date de signature devient prévisible, et non le jour où vous rassemblez le reste du dossier. Le vendeur méthodique qui commande tout en une fois est précisément celui qui paiera un second déplacement pour cette ligne, et il le paiera au pire moment, celui où le calendrier ne laisse plus de marge.
Reste le cas de la vente qui échoue et qui repart. L'état ne se prolonge pas au-delà de son terme, et sa date figure sur sa première page. Regardez-la avant de joindre le document à une nouvelle promesse, parce qu'un notaire qui l'écarte la veille de l'acte vous laisse sans solution de rattrapage.
Ce qui n'entre pas dans le champ du constat
Le professionnel procède par examen visuel et par sondage non destructif : il regarde, il frappe, il pique le bois accessible, il suit les cheminements le long des maçonneries et il inspecte les abords dans les limites de la propriété. Ce qu'il ne peut pas atteindre, il l'écrit. Un vide sanitaire fermé, un plancher recouvert, un doublage collé restent hors de portée, et la liste des parties non visitées fait partie du document au même titre que la conclusion.
Le constat porte sur les termites, et sur eux seuls. Les autres insectes à larves xylophages, capricornes, vrillettes ou lyctus, ne relèvent pas de cette obligation. Un professionnel peut parfaitement les signaler, et beaucoup le font par honnêteté, mais cet examen là n'est pas réglementé : il n'a ni norme de méthode, ni durée de validité, ni place assignée dans le dossier. Ne comptez pas dessus pour rassurer un acquéreur, et ne comptez pas non plus sur son absence pour conclure qu'il n'y en a pas.
Les champignons lignivores sont hors champ eux aussi, et la mérule en tête. Elle relève d'un régime différent, qui n'est pas un constat mais une information à porter au dossier quand le bien se trouve dans une zone délimitée. Confondre les deux conduit à croire qu'un état termites négatif vaut certificat de bonne santé du bois, ce qu'il n'est pas.
Enfin, un état qui ne trouve rien est la photographie d'un jour. Il n'annonce pas les six mois à venir, il décrit le moment de la visite. Et lorsqu'il trouve des indices, il s'arrête là : le traitement, son devis et sa garantie relèvent d'une entreprise spécialisée, distincte du professionnel qui a établi le document.
Les gestes que la démolition impose en zone contaminée
Vendre n'est pas la seule opération que la zone commande. Démolir en est une autre, et elle obéit à des règles que peu de propriétaires connaissent avant de les rencontrer. Dans une zone contaminée, la démolition totale ou partielle d'un bâtiment se déclare en mairie avant d'être engagée. Ce n'est pas une formalité de confort : elle permet à la commune de savoir où le bois part et dans quel état.
Le second geste est plus contraignant encore. Les bois et les matériaux contaminés s'incinèrent sur place, ou se traitent avant tout transport. La logique est simple à comprendre : une benne de charpente infestée qui traverse le département est un moyen de transport pour la colonie, et c'est ainsi qu'une commune indemne cesse de l'être. Un chantier qui l'ignore déplace le problème au lieu de le régler.
Pour un vendeur, cela change l'ordre des choses quand des travaux précèdent la mise en vente. Une grange abattue, une extension déposée, une charpente changée dans un bien situé en zone appellent cette déclaration, et le calendrier du chantier s'en trouve allongé. Ajoutez que la démolition d'un bâti ancien déclenche de son côté un repérage amiante avant travaux, qui a ses propres délais, et vous obtenez deux formalités à lancer bien avant la première benne.
Une dernière remarque sur les intervenants. L'entreprise qui traite le bois et le professionnel qui établit l'état ne sont pas la même personne, et ce n'est pas une nuance de vocabulaire : le diagnostiqueur n'a pas d'intérêt au traitement, et c'est précisément ce qui rend son constat opposable. Confiez le document à l'un, le chantier à l'autre.
Ce que le document contient
- La conclusion, en une phrase : des indices d'infestation ont été constatés, ou aucun ne l'a été.
- Le plan des parties visitées, pièce par pièce, et surtout la liste de celles qui ne l'ont pas été.
- Le détail des ouvrages en bois examinés : charpente, planchers, huisseries, plinthes, doublages accessibles.
- Les abords immédiats de la construction, dans les limites de la propriété.
- La description des indices trouvés, avec leur emplacement, quand il y en a.
- L'identité du professionnel, sa certification, son assurance et la date de l'examen.
Ce qu'on nous demande le plus
Ma commune n'est pas nommée dans l'arrêté, suis-je dispensé ?
Si le département est en zone partielle et que votre commune n'y figure pas, l'état n'est pas dû pour votre vente. Vérifiez toutefois sur l'arrêté en vigueur et non sur une liste ancienne, parce que ces listes se révisent. Le service urbanisme de la mairie vous le confirme par écrit, et cet écrit vaut mieux qu'un souvenir au moment où le notaire posera la question.
Mon état a expiré entre la promesse et l'acte, que se passe-t-il ?
Il faut le refaire. Un état de plus de six mois n'est plus recevable à la signature, et le notaire l'écarte. C'est la raison pour laquelle cette pièce se commande une fois la date d'acte connue, et non au tout début du dossier. Comptez le délai d'un déplacement de professionnel dans votre planning de signature.
Le rapport signale des capricornes, est-ce que cela compte ?
Cela compte pour vous, pas pour l'obligation. Les insectes à larves xylophages autres que les termites sortent du champ réglementé du constat, et leur mention relève de la bonne foi du professionnel. Traitez l'information comme un signal sur l'état du bois, et attendez-vous à ce qu'un acquéreur attentif la lise de la même façon.
Je mets mon bien en location dans une zone à termites, dois-je le faire établir ?
Non, le dossier remis au locataire ne comprend pas cette pièce. Rien ne vous empêche de la faire établir pour votre propre information, en particulier sur un bien ancien à charpente apparente, mais elle ne se joint pas au bail et le locataire ne peut pas vous la réclamer.
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