L'état des risques et pollutions de votre bien
Cette pièce ne décrit pas votre logement, elle décrit le terrain sous lui et la commune autour. Elle est la seule que vous établissez vous-même, à partir de ce que la préfecture publie sur votre adresse. Elle est aussi la plus courte du dossier : six mois, et le compte a déjà commencé quand vous la joignez à l'annonce.
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- Combien de temps il tient
- Six mois
- Le compte part de la date d'établissement de l'état, à la vente comme à la location. Code de l'environnement, article L125-5.
- Qui l'établit
- Le propriétaire, ou le professionnel à qui il confie le dossier
- Aucune certification n'est exigée pour celle-ci, contrairement aux autres pièces. La contrepartie est nette : personne n'engage sa responsabilité professionnelle à votre place sur ce document, et une rubrique laissée vide reste votre affaire au moment où l'acquéreur la lit.
- Vous vendezDue, sans conditionElle est annexée à la promesse comme à l'acte, et l'acquéreur doit l'avoir en main dès la première visite du bien, avant toute offre.Code de l'environnement, article L125-5, version en vigueur au 1er janvier 2025
- Vous mettez en locationDue, sans conditionLe bail la comporte au même titre que la vente comporte la sienne, et le locataire la reçoit avant de s'engager, pas le jour de la remise des clés.Code de l'environnement, article L125-5, version en vigueur au 1er janvier 2025
- Vous engagez des travauxHors du dossier de cette opérationLe texte attache cette pièce à la mutation, vente ou bail, et non au chantier : elle informe celui qui achète ou qui loue, elle ne conditionne aucune autorisation de travaux. Un permis de construire ou une déclaration préalable en zone de risque fait intervenir le règlement du plan de prévention lui-même, avec ses prescriptions de construction, ce qui est une tout autre procédure et un tout autre interlocuteur.Code de l'environnement, article L125-5, version en vigueur au 1er janvier 2025
L'état des risques et pollutions recense ce à quoi votre bien est exposé du fait de l'endroit où il se trouve. Il porte les plans de prévention des risques qui couvrent la parcelle, qu'ils soient naturels, miniers ou technologiques, la zone de sismicité de la commune, l'appartenance éventuelle à un secteur d'information sur les sols, la pollution des sols connue, le potentiel radon de la commune et, sur le littoral, l'exposition au recul du trait de côte.
Il ne dit rien de l'état du bâti. Aucune fissure n'y est décrite, aucune installation n'y est contrôlée, aucun matériau n'y est cherché. Un logement neuf et un logement de 1930 situés dans la même rue obtiennent le même état des risques, parce que la question posée n'est pas « comment va ce bien » mais « qu'est-ce qui pèse sur cette adresse ».
Sa particularité tient à qui l'écrit. Toutes les autres pièces du dossier sortent de la visite d'un professionnel certifié ; celle-ci sort d'un formulaire que le propriétaire remplit à partir des informations que la préfecture met à disposition pour sa commune. Beaucoup de vendeurs la confient malgré tout au diagnostiqueur qui vient pour le reste, et c'est un choix de commodité, pas une obligation.
Le zonage de la commune et son état des risques
Tout part de l'adresse, et plus précisément de la parcelle. Une commune peut être concernée par plusieurs plans de prévention à la fois : un plan naturel pour l'inondation, un plan minier pour d'anciens travaux souterrains, un plan technologique pour une installation classée voisine. Chacun a son périmètre propre, et ces périmètres ne se recouvrent pas. Votre parcelle peut être dans l'un, dans deux, ou dans aucun alors même que la commune est couverte par les trois.
C'est la nuance que la plupart des états mal remplis manquent. Cocher « commune couverte par un plan de prévention » sans dire si le bien est dans le périmètre ne renseigne personne et laisse un acquéreur inquiet chercher lui-même la réponse. L'état sert justement à trancher cela, carte à l'appui, avec le bien situé dessus.
La sismicité fonctionne autrement : elle est attachée à la commune entière, sans périmètre à l'intérieur du territoire communal. Le secteur d'information sur les sols, lui, est un périmètre étroit, souvent hérité d'une activité industrielle ancienne, et il déclenche des obligations propres quand un projet de construction s'y installe.
Le recul du trait de côte est le sujet le plus récent de cette liste. Il vise les communes littorales exposées à l'érosion, dont la liste est fixée par décret, et il oblige à informer l'acquéreur ou le locataire de l'horizon auquel la parcelle est susceptible d'être atteinte.
Le formulaire rempli par le propriétaire lui-même
Dix-sept des dix-huit pièces d'un dossier complet sortent de la visite d'un professionnel certifié et assuré pour cela. Celle-ci fait exception : elle se remplit sur un formulaire, à partir des informations que la préfecture publie pour la commune, et rien n'oblige à passer par un tiers.
L'apparente facilité est un piège, et il se referme toujours au même endroit. Un professionnel qui se trompe engage son assurance ; un propriétaire qui coche mal engage la sienne, et l'acquéreur qui découvre après coup que la parcelle était en zone rouge d'un plan d'inondation dispose d'un recours. Le document est court, ses conséquences ne le sont pas.
Deux erreurs reviennent plus que les autres. La première est de recopier un état établi pour le bien voisin, ou pour un lot du même immeuble vendu l'an dernier : les périmètres se jouent parfois à quelques dizaines de mètres, et la parcelle change tout. La seconde est d'oublier la partie sur les sinistres indemnisés au titre d'une catastrophe naturelle, qui ne se lit dans aucun zonage et qui relève de ce que vous savez de votre propre bien.
C'est la raison pour laquelle beaucoup de vendeurs la joignent à la commande du dossier plutôt que de la traiter à part : le professionnel qui vient pour les autres constats la produit dans la foulée, avec la cartographie et la date du jour.
La remise dès la première visite du bien
Depuis le 1er janvier 2023, cette pièce ne se remet plus au moment de signer : elle se remet dès la première visite. C'est le changement le plus concret intervenu sur ce document, et c'est celui qui déplace le plus le calendrier d'une mise en vente.
La conséquence tient en une phrase. L'état doit exister avant que le bien ne soit visité, donc avant la publication de l'annonce dans la pratique, alors que le réflexe ancien était de le produire chez le notaire. Un vendeur qui ouvre les visites sans lui est en défaut dès la première personne qui franchit la porte, et un bailleur qui fait visiter un logement en zone de plan de prévention sans l'avoir remis se trouve dans la même situation.
Cela crée une tension avec la durée de six mois, et c'est le vrai sujet de cette pièce. Plus vous l'établissez tôt pour respecter la remise en visite, plus vous risquez qu'il ait expiré au moment de l'acte. La sortie n'est pas de retarder l'état, c'est d'accepter de le refaire : il est le moins lourd du dossier à reprendre, et le seul qu'on reprend sans faire revenir personne quand on l'a établi soi-même.
L'annonce, elle, porte une mention distincte : le bien est exposé, et l'état des risques est disponible auprès du vendeur ou du bailleur. Cette mention n'est pas l'état, elle y renvoie, et l'une ne dispense jamais de l'autre.
L'information sur le radon, sans constat séparé
Le radon revient souvent dans les questions, presque toujours mal placé. Il n'existe pas de diagnostic radon dans le dossier d'une vente ou d'un bail d'habitation. Ce qui existe est une information, portée par l'état des risques : la commune appartient ou non à une zone de potentiel radon, et l'acquéreur ou le locataire en est averti.
La différence n'est pas de vocabulaire. Un constat suppose une visite, une mesure dans le logement, un résultat propre à ce logement. L'information suppose seulement de dire ce que le classement de la commune indique. Deux appartements du même immeuble portent la même information, alors qu'ils auraient des mesures différentes si quelqu'un les prenait.
Un propriétaire qui veut savoir peut faire poser des détecteurs pendant la période de chauffe et obtenir une valeur pour son logement. C'est une démarche volontaire, hors du dossier de mutation, dont le résultat n'entre pas dans l'état des risques et ne le remplace pas.
La pollution des sols suit exactement la même logique. L'état signale l'appartenance à un secteur d'information sur les sols, il ne diagnostique pas la parcelle et il n'engage aucune dépollution. Un projet de construction sur un tel secteur, lui, appelle une étude propre, à la charge de celui qui construit.
La date de fin, souvent atteinte avant la signature
Six mois, à la vente comme à la location, comptés depuis l'établissement de l'état. C'est la durée la plus courte du dossier, et elle est courte pour une bonne raison : les zonages bougent. Un plan de prévention approuvé, un secteur d'information sur les sols créé, une commune ajoutée à une liste, et le document d'hier décrit une situation qui n'est plus celle de la parcelle.
Le piège est arithmétique. Une mise en vente qui prend deux mois, un compromis qui en prend un, un délai de rétractation, un prêt à obtenir, une purge de droit de préemption : le calendrier ordinaire d'une vente consomme facilement les six mois. L'état joint au compromis est donc régulièrement périmé le jour de l'acte, et c'est le notaire qui s'en aperçoit, à la pire des dates.
La règle à retenir est qu'il doit être en cours de validité au jour de l'acte, pas seulement au jour du compromis. Regardez sa date en même temps que celle du rendez-vous de signature, et reprenez-le sans attendre qu'on vous le demande.
Deux autres événements le rendent faux avant son terme. Un nouvel arrêté préfectoral qui approuve ou modifie un plan de prévention change son contenu du jour au lendemain. Et un sinistre indemnisé au titre d'une catastrophe naturelle survenu depuis son établissement doit y figurer : il ne se lit dans aucun zonage, il se connaît de vous seul.
Ce que l'état contient
- L'adresse exacte du bien et les références cadastrales de la parcelle.
- Les plans de prévention des risques qui couvrent la commune, prescrits ou approuvés, et le fait que la parcelle soit ou non dans leur périmètre.
- La zone de sismicité de la commune.
- L'appartenance éventuelle à un secteur d'information sur les sols, et la pollution des sols connue.
- Le potentiel radon de la commune, porté comme une information.
- Les sinistres indemnisés au titre d'une reconnaissance de catastrophe naturelle ou technologique, quand le vendeur ou le bailleur en a connaissance.
- La cartographie extraite du zonage, avec le bien situé dessus, et votre signature avec la date.
Les questions que cette pièce soulève
Ma commune n'est couverte par aucun plan de prévention, dois-je quand même l'établir ?
Oui. L'état se remet dans tous les cas, et son contenu dit alors que la parcelle n'est concernée par aucun périmètre. C'est précisément cette information qui manque à l'acquéreur tant que le document n'existe pas, et une case cochée « non concerné » a la même valeur juridique qu'une case cochée « en zone ».
Puis-je réutiliser celui de mon voisin, nous sommes dans la même rue ?
Non, et c'est l'erreur la plus fréquente. Les périmètres de plan de prévention se jouent à la parcelle, parfois à quelques dizaines de mètres, et la partie sur les sinistres indemnisés vous est propre. Un état porte une adresse, des références cadastrales et une signature : les trois sont les vôtres ou il ne vaut rien.
Le radon impose-t-il un diagnostic à part ?
Non. Le radon figure dans l'état des risques comme une information sur le potentiel de la commune, pas comme un constat propre au logement. Une mesure dans le logement existe, avec des détecteurs posés pendant la période de chauffe, mais elle est volontaire et reste hors du dossier.
Mon état date de sept mois, le notaire va-t-il le refuser ?
Il doit être en cours de validité au jour de l'acte, donc un état de sept mois est à reprendre. La bonne nouvelle est qu'il est le moins lourd du dossier à refaire : il ne demande aucune nouvelle visite du bien, seulement la carte à jour, la date du jour et votre signature.
Dois-je le donner avant la visite ou au moment de l'offre ?
Dès la première visite, depuis le 1er janvier 2023. Cela veut dire qu'il doit exister avant l'ouverture des visites, donc en pratique avant la publication de l'annonce. Le réflexe ancien de le produire chez le notaire vous met en défaut dès la première personne qui entre dans le logement.
Les dates qui commandent cette pièce
- Six moisla durée de validité de l'état, en vente comme en location, comptée depuis son établissementCode de l'environnement, article L125-5 version en vigueur au 1er janvier 2025
- 1er juin 2006la date depuis laquelle l'état est dû au titre de l'information de l'acquéreur et du locataireCode de l'environnement, article L125-5 applicable depuis le 1er juin 2006
- 1er janvier 2023la date depuis laquelle l'état se remet dès la première visite du bien, et non plus à la signatureCode de l'environnement, article L125-5 remise dès la première visite applicable depuis le 1er janvier 2023
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