Le repérage amiante, du constat de vente au suivi
Une seule date décide si cette pièce vous concerne, et ce n'est pas celle que la plupart des propriétaires regardent. Sous ce seuil, trois documents portent le même mot sur leur couverture : un constat qui se remet à l'acquéreur, un dossier qui se consulte sans se remettre, un repérage qui précède le marteau. Les confondre fait manquer une obligation sur deux.
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- Combien de temps il tient
- Sans terme lorsque le repérage, établi depuis le 1er avril 2013, ne trouve aucun matériau
- L'absence de terme ne vaut que pour un repérage établi à partir du 1er avril 2013 : un constat antérieur se refait, même négatif. Un constat qui conclut à une présence ouvre un suivi, et ce suivi fixe la suite. Aucune durée n'est fixée par le code de la construction et de l'habitation, article D271-5 ; la borne du 1er avril 2013 vient de l'article 8 de l'arrêté du 12 décembre 2012.
- Qui a le droit de l'établir
- Un diagnostiqueur certifié pour l'amiante, avec ou sans mention selon la mission
- La certification amiante se délivre en deux niveaux, et le second, dit avec mention, est exigé pour les missions les plus lourdes. Un certifié pour le plomb n'est pas de ce fait habilité ici.
- Vous vendezDue si votre bien remplit la conditionLe constat est dû dès lors que le permis de construire de l'immeuble a été délivré avant le 1er juillet 1997. Au-delà de cette date de permis, la pièce sort du dossier et rien ne la remplace.Code de la santé publique, article L1334-13, version en vigueur au 28 janvier 2016
- Vous mettez en locationDue si votre bien remplit la conditionLe bail ne comporte pas de constat amiante. Ce que le texte impose au propriétaire d'un logement bâti sous le seuil est un dossier amiante des parties privatives, tenu à la disposition du locataire, jamais remis avec le bail.Code de la santé publique, article R1334-29-4, version en vigueur au 1er juillet 2021
- Vous engagez des travauxDue, sans conditionAvant toute intervention sur un bâti susceptible d'en contenir, le donneur d'ordre fait établir un repérage propre au chantier, pour protéger les salariés qui vont y travailler. Le constat établi pour la vente ne tient pas ce rôle et ne dispense de rien.Code du travail, article R4412-97, version en vigueur au 31 mars 2019
Le repérage amiante cherche, dans un immeuble bâti, les matériaux et produits susceptibles d'en contenir, puis il décrit l'état de conservation de ceux qu'il trouve. Il n'analyse pas l'air du logement et il ne mesure pas une exposition : il localise, il identifie, il cote. Ce que le rapport porte est une liste d'emplacements, avec pour chacun une conclusion et, s'il y a lieu, une conduite à tenir.
L'amiante a été employée pour ses qualités d'isolation thermique, phonique et de résistance au feu, dans des produits que rien ne signale à l'oeil : une colle de carrelage, un enduit, une plaque de faux plafond, une toiture ondulée. Son interdiction, à la fin des années 1990, fournit au dossier de vente une date de coupure nette.
Sous cette date, la famille compte trois documents que la conversation courante appelle tous « le diagnostic amiante » et qui n'ont ni le même destinataire, ni le même déclencheur, ni le même sort. Le constat avant vente part avec l'acquéreur. Le dossier amiante des parties privatives reste chez vous et se tient à la disposition de l'occupant. Le repérage avant travaux appartient au chantier.
Le permis de construire fixe le seuil, pas la fin du chantier
La date qui commande tout est le 1er juillet 1997, et elle s'applique à la délivrance du permis de construire. Ce n'est ni la date de fin des travaux, ni la date de première occupation, ni l'année portée sur l'avis de taxe foncière. Un immeuble dont le permis a été délivré en février 1996 et dont le chantier s'est achevé en 1999 est dans le champ, entièrement.
L'écart entre les deux dates n'a rien d'anecdotique : un immeuble collectif se construit en deux ou trois ans, et le propriétaire qui raisonne sur l'année d'achèvement se trompe dans les deux sens, en commandant une pièce inutile ou en oubliant une pièce due.
La date se retrouve dans le dossier d'urbanisme du bien, que la mairie conserve, et souvent dans l'acte d'acquisition ou dans les documents de la copropriété. Quand elle reste introuvable, le doute se tranche en faveur du repérage : un constat établi sur un bâti finalement hors champ ne gêne personne, alors qu'un constat manquant sur un bâti dans le champ ouvre un recours à l'acquéreur.
En copropriété, le seuil s'apprécie sur le permis de l'immeuble et non sur la date de vos travaux d'aménagement : un appartement refait en 2015 dans un immeuble de 1972 reste dans le champ, et les matériaux d'origine subsistent derrière ce qui a été posé par-dessus.
Les listes A et B ne visent pas les mêmes matériaux
Le texte organise la recherche en listes, et la distinction gouverne la profondeur du repérage. La première vise les matériaux les plus émissifs, ceux qui libèrent des fibres par leur seule dégradation : flocages projetés sur les structures, calorifugeages de canalisations et de chaudières, faux plafonds d'un certain type. Ils sont peu fréquents en logement, très fréquents en immeuble collectif et en local d'activité.
La seconde liste couvre ce que l'on rencontre partout : des enduits et des colles, des dalles de sol, des plaques et des conduits, des couvertures ondulées, des éléments de façade. Ces produits ne relâchent des fibres que si on les casse, on les ponce ou on les perce, ce qui explique la conduite à tenir qui les accompagne : ils se surveillent bien plus souvent qu'ils ne se retirent.
Le constat qui accompagne une vente porte sur ces deux listes, et il s'arrête là où commence le travail destructif. Le professionnel regarde, sonde ce qui peut l'être sans dégrader, prélève quand le doute persiste, et signale expressément ce qu'il n'a pas pu atteindre. Cette liste des locaux non visités est la partie du rapport que les acquéreurs lisent le moins et qui compte le plus.
Ce que le constat de vente ne fait jamais, c'est ouvrir une cloison ou sonder une dalle sous un parquet flottant. Le repérage qui va chercher là se commande séparément, avant un chantier.
Un constat qui conclut à une présence ouvre un suivi
Un rapport négatif est un point final, à une condition de date : établi à partir du 1er avril 2013, il n'a pas de terme, le bâti ne fabriquant pas d'amiante. Antérieur, il se refait avant la vente. C'est la situation la plus confortable, et celle que la plupart anticipent à tort.
Un rapport positif est un point de départ. Le professionnel cote l'état de conservation de chaque matériau trouvé, et cette cotation commande la suite : une simple évaluation à renouveler, une surveillance du niveau d'empoussièrement, ou des travaux de retrait ou de confinement. L'obligation ne pèse pas sur le diagnostiqueur, elle pèse sur le propriétaire, et elle se transmet avec le bien.
Un constat positif vieux de quelques années ne se joint donc pas au dossier sans être relu. La question de l'acquéreur n'est pas « y a-t-il de l'amiante », elle est « qu'a-t-on fait depuis ».
Un matériau en bon état, identifié et suivi, n'interdit ni la vente, ni l'occupation, ni la plupart des travaux. Ce qui crée le risque est l'ignorance : percer un mur sans savoir.
Le dossier des parties communes ne remplace pas le vôtre
Dans un immeuble collectif construit sous le seuil, le syndicat des copropriétaires tient un dossier technique amiante pour les parties communes : cages d'escalier, gaines techniques, chaufferie, parkings, façades. Il est constitué une fois, tenu à jour, et il se consulte auprès du syndic.
Ce dossier ne dit rien de votre lot, et il ne dispense donc jamais du constat que vous devez à votre acquéreur. La confusion est fréquente parce que le syndic communique volontiers le sien au moment d'une vente, dans le paquet de documents de copropriété, et qu'un vendeur pressé y voit la pièce demandée. Elle ne l'est pas : deux périmètres, deux commanditaires, deux documents.
Le demander reste utile, pour une raison pratique. Ce qu'il décrit dans les parties communes renseigne sur les techniques et les matériaux employés à l'époque de la construction, et il oriente le professionnel qui va visiter votre lot. Un dossier qui signale des conduits calorifugés dans les gaines rend le sondage plus attentif là où ces gaines traversent les appartements.
Les immeubles autres que d'habitation, bureaux, commerces, locaux d'activité, relèvent du même dossier technique pour l'ensemble de leurs locaux, et non du seul régime des parties communes.
Le locataire consulte, il ne reçoit pas
C'est le point où la plupart des bailleurs se trompent, et il se corrige en une phrase : le dossier de diagnostic technique du bail ne comporte pas de constat amiante. Un locataire qui le réclame comme il réclame la performance énergétique demande une pièce que le texte ne prévoit pas pour lui.
Ce que le texte prévoit est différent et souvent ignoré : le propriétaire d'un logement situé dans un immeuble collectif bâti sous le seuil constitue un dossier amiante des parties privatives, et il le tient à la disposition de l'occupant. Tenu à disposition signifie exactement cela. Le document reste chez vous, il se communique à qui le demande, et il ne s'annexe pas au bail.
La conséquence pratique est qu'un bailleur peut être en règle sur son dossier de bail et en défaut sur celui-ci pendant des années. Rien dans la signature d'un bail ne rappelle cette obligation, et elle refait surface le jour d'un litige ou d'un chantier.
L'ordre de commande le plus économique en découle : si vous vendez un bien loué, faites établir le repérage une fois, complètement, plutôt que deux fois par moitiés. Le professionnel qui vient pour le constat de vente couvre le même bâti.
Un chantier impose un autre repérage que celui de la vente
Avant des travaux, l'obligation change de fondement. Elle ne vient plus de l'information de l'acquéreur mais de la protection de ceux qui vont intervenir, et elle pèse sur le donneur d'ordre, c'est-à-dire sur vous quand vous faites refaire une salle de bains ou déposer une toiture.
Le repérage qui en découle va là où le constat de vente s'arrête. Il est destructif quand il le faut : il ouvre, il sonde, il descend sous les revêtements posés par-dessus, parce que le chantier ira lui aussi à ces endroits-là. Son périmètre n'est pas le logement entier, c'est la zone des travaux, et il doit couvrir tout ce que l'intervention est susceptible d'atteindre.
Un constat de vente en main ne dispense donc de rien, et c'est l'erreur la plus coûteuse de cette famille. Une entreprise sérieuse refuse de commencer sans le repérage propre au chantier ; une entreprise qui accepte expose ses salariés et vous expose avec elle.
Le sens de lecture est donc le suivant. Le constat de vente informe l'acquéreur, le dossier des parties privatives informe l'occupant, le repérage avant travaux protège l'intervenant. Trois destinataires, trois documents, et un seul bâti qui les déclenche tous les trois : celui dont le permis est antérieur au 1er juillet 1997.
Ce que le rapport porte
- La liste des locaux visités, et celle des locaux qui n'ont pas pu l'être, avec la raison de chaque impossibilité.
- Pour chaque matériau repéré, sa localisation précise, sa nature et la conclusion du repérage.
- L'état de conservation des matériaux trouvés, coté selon la grille du texte.
- La conduite à tenir qui découle de cette cotation, du simple suivi aux travaux de retrait.
- Les résultats des prélèvements et des analyses de laboratoire, quand le doute n'a pas pu se lever à la vue.
- L'identité du professionnel, son certificat et son attestation d'assurance.
Ce que les propriétaires nous demandent le plus
Ma maison a été achevée en 1998, suis-je hors du champ ?
Pas nécessairement, parce que le seuil porte sur la délivrance du permis de construire et non sur la fin du chantier. Un permis délivré en 1996 pour une maison livrée en 1998 place le bien dans le champ. La date se retrouve au dossier d'urbanisme conservé par la mairie.
Mon constat de 2009 conclut à une absence, puis-je le joindre tel quel ?
Non, pas tel quel. L'absence de terme ne vaut que pour un repérage établi à partir du 1er avril 2013 : un constat de 2009, même négatif, se refait avant la vente. Sur le nouveau rapport, lisez la liste des locaux non visités : elle ne doit laisser aucune zone entière hors du repérage.
Le syndic m'a remis le dossier de l'immeuble, cela me suffit-il pour vendre ?
Non. Le dossier tenu par le syndicat des copropriétaires décrit les parties communes ; le constat que vous devez à votre acquéreur décrit votre lot. Deux périmètres, deux commanditaires, deux documents. Gardez tout de même celui du syndic : il renseigne le professionnel sur les techniques employées à la construction.
Dois-je remettre un constat amiante à mon locataire ?
Non, le dossier de diagnostic technique du bail n'en comporte pas. Ce qui vous incombe, pour un logement en immeuble collectif bâti sous le seuil, est un dossier amiante des parties privatives, que vous tenez à la disposition de l'occupant. Il reste chez vous et se communique à qui le demande.
Le repérage a trouvé de la colle de dalle en bon état, dois-je faire des travaux ?
Pas de ce seul fait. Un matériau en bon état relève du suivi et non du retrait, et la conduite à tenir figure dans le rapport, en face de la cotation. Ce qui crée le risque est l'intervention non préparée, et un chantier à cet endroit appelle un repérage propre au chantier.
Mon entreprise de travaux accepte de commencer sans repérage, est-ce mon problème ?
Oui, parce que l'obligation pèse sur le donneur d'ordre, donc sur vous. Un chantier arrêté en cours pour découverte d'amiante se reprend en zone confinée, avec des délais sans commune mesure.
Les dates qui bornent le champ du repérage
- 1er juillet 1997la date de délivrance du permis de construire en deçà de laquelle un immeuble bâti entre dans le champ du repérageCode de la santé publique, article R1334-14 version en vigueur au 1er février 2012
- 1er septembre 2002la date depuis laquelle le constat est dû à la vente d'un immeuble bâti sous le seuilCode de la santé publique, article L1334-13 applicable depuis le 1er septembre 2002
- 1er février 2002la date depuis laquelle le dossier amiante des parties privatives et le dossier technique des parties communes sont dusCode de la santé publique, articles R1334-29-4 et R1334-29-5 applicable depuis le 1er février 2002
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