Le mesurage de la superficie privative dans votre dossier
Deux mesurages portent des noms voisins, ne comptent pas les mêmes mètres carrés et ne se demandent pas dans les mêmes actes. Celui de cette page est celui de la vente d'un lot de copropriété, et son chiffre part directement dans l'acte, où il vous engage. Se tromper de mesurage revient à porter le mauvais nombre devant notaire.
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- Le terme que le texte lui donne
- Aucune durée fixée par le texte
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 46, et loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3. Un mesurage ne se périme donc pas de lui même : ce qui le rend faux est une modification des lieux, pas le temps qui passe.
- Qui procède au mesurage
- Aucune certification n'est imposée par le texte, ce qui ne veut pas dire que n'importe qui doit s'en charger
- Le vendeur peut mesurer lui même, et c'est la particularité de cette pièce dans un dossier où tout le reste demande un certifié. La contrepartie est entière : il supporte alors seul les conséquences d'un écart, sans assurance derrière lui. Confier le métré à un professionnel assuré déplace ce risque, et c'est la seule raison qui compte de le faire.
- Vous vendezDue si votre bien remplit la conditionElle est due dès que le bien vendu est un lot de copropriété, sauf s'il s'agit d'une cave, d'un garage, d'un emplacement de stationnement ou d'un lot dont la superficie est inférieure à huit mètres carrés.Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 46, version en vigueur au 22 décembre 2014
- Vous mettez en locationHors du dossier de cette opérationUn bail ne porte pas la superficie privative. Le logement loué vide annonce sa surface habitable, qui est un autre calcul, écarte d'autres locaux et relève d'un autre texte.Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3, version en vigueur au 1er janvier 2022
- Vous engagez des travauxHors du dossier de cette opérationAucun texte ne demande ce mesurage pour engager des travaux. Il devient utile après coup, quand le chantier a modifié le lot et que le nombre porté au dernier acte ne décrit plus les lieux.Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 46, version en vigueur au 22 décembre 2014
La superficie privative d'un lot de copropriété est la surface de ses planchers, une fois déduits les murs, les cloisons, les marches et cages d'escalier, les gaines et les embrasures de portes et de fenêtres. Elle ne retient que les locaux clos et couverts, et seulement au delà d'une hauteur sous plafond que le texte d'application fixe.
Ce nombre n'a pas de valeur documentaire : il entre dans la promesse et dans l'acte de vente, et il engage le vendeur devant l'acquéreur. C'est ce qui le distingue de la plupart des autres pièces du dossier, qui informent sans chiffrer un engagement. Ici, l'écart entre l'annoncé et le mesuré ouvre une action, et cette action porte sur le prix.
L'obligation ne vise que la copropriété. Une maison individuelle vendue avec son terrain n'a aucune superficie privative à annoncer, ce qui surprend les vendeurs habitués à voir le mot sur toutes les annonces. Rien n'interdit de faire mesurer une maison ; le nombre obtenu ne produit simplement pas le même effet.
La superficie privative contre la surface habitable
Les deux calculs partent du même geste et n'arrivent pas au même nombre. La superficie privative retient tous les locaux clos et couverts du lot, une véranda fermée comme un grenier accessible, dès lors que la hauteur y suffit. La surface habitable, elle, écarte en plus une liste de locaux nommés par son propre texte, et elle sert un autre acte.
Cette différence n'est pas une subtilité d'expert : sur un même appartement, elle produit couramment deux chiffres qui ne se recouvrent pas. Un vendeur qui reprend le nombre figurant sur un ancien bail pour rédiger son annonce de vente annonce donc, en général, une surface inférieure à celle qu'il aurait pu annoncer. L'erreur inverse, celle du bailleur qui reprend le nombre de son acte d'achat, est plus grave, parce qu'elle annonce à un locataire davantage que ce que la loi permet de compter.
L'ordre pratique est simple à tenir. Demandez le calcul qui correspond à l'opération que vous engagez, et non celui qui figure sur le document que vous avez sous la main. À la vente d'un lot, la superficie privative. À la mise en location d'un logement vide, la surface habitable. Un même passage sur place permet d'obtenir les deux, et c'est ce qu'il faut demander lorsque le bien peut aussi bien se vendre que se louer.
Sur une vente, c'est donc le mesurage privatif qui compte, et lui seul, parce que c'est celui que l'acte reprendra et sur lequel l'acquéreur pourra revenir des mois plus tard.
Ce qui entre dans le calcul contre ce qui en sort
Entrent au calcul les planchers des locaux clos et couverts du lot, mesurés au nu intérieur. En sortent, par déduction, les murs et les cloisons, les marches et les cages d'escalier, les gaines techniques, et les embrasures de portes et de fenêtres. Ces déductions ne sont pas facultatives : un métré qui les oublie gonfle la superficie et prépare exactement le litige que la pièce doit éviter.
En sortent également les surfaces situées sous une hauteur insuffisante. Le texte d'application fixe une hauteur sous plafond minimale, et tout ce qui se trouve en dessous ne compte pas. C'est ce qui rend le mesurage des combles aménagés, des pièces mansardées et des sous pentes plus délicat qu'il n'y paraît, et c'est le poste sur lequel les écarts se creusent le plus souvent.
Quatre lots restent en dehors de l'obligation elle même, quelle que soit leur taille : la cave, le garage, l'emplacement de stationnement, et tout lot dont la superficie n'atteint pas huit mètres carrés. Ce dernier seuil s'apprécie lot par lot et non par addition : deux caves de six mètres carrés vendues ensemble restent deux lots hors du champ. En revanche, la chambre de service de sept mètres carrés vendue avec l'appartement suit le sort du lot principal auquel elle est rattachée.
Les annexes extérieures méritent une phrase à part, parce qu'elles reviennent à chaque vente. Un balcon, une terrasse et un jardin ne sont ni clos ni couverts : ils ne comptent pas. Une loggia fermée par des menuiseries et une véranda comptent, à condition que la hauteur y soit suffisante. Ce n'est pas l'usage du local qui décide, c'est sa clôture et sa couverture, et c'est pourquoi une véranda non chauffée entre au calcul là où un large balcon n'y entre pas.
Un vingtième d'écart contre une réduction du prix
Le texte tolère un écart, et il le borne : si la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle qui figure dans l'acte, l'acquéreur peut demander une diminution du prix, proportionnelle à la surface manquante. En dessous de cet écart, le nombre annoncé tient et aucune réduction n'est due. Au dessus, la diminution se calcule mécaniquement, sans que l'acquéreur ait à démontrer un préjudice.
L'action doit être introduite dans un délai bref, enfermé par le texte et compté depuis l'acte de vente. Passé ce délai, l'acquéreur qui découvre l'écart n'a plus cette voie. C'est la raison pour laquelle un vendeur mal mesuré n'est pas tranquille pour autant le jour de la signature : la question peut revenir plusieurs mois après que tout le monde a considéré l'affaire close.
L'autre risque est plus lourd et il se joue en amont. Lorsque la superficie ne figure pas du tout dans l'acte, celui ci encourt la nullité, et cette action là appartient également à l'acquéreur. Ce n'est plus une question de prix mais de vente elle même, et c'est pour cela qu'aucun notaire ne signe sans le nombre.
Ce qui rend un mesurage faux n'est presque jamais le temps, puisque aucune durée ne lui est fixée. Ce sont les travaux : une cloison abattue, des combles rendus accessibles, une véranda ajoutée, deux lots réunis en un seul. Après chacune de ces opérations, le nombre porté au dernier acte décrit un lot qui n'existe plus. Reprenez le métré avant de remettre le bien en vente, plutôt que d'annoncer un chiffre dont vous ne savez plus d'où il vient.
Ce que la pièce comporte
- La superficie privative totale du lot, en mètres carrés, telle qu'elle sera portée dans l'acte.
- Le détail pièce par pièce, avec les longueurs prises et les déductions appliquées.
- La liste des locaux écartés du calcul, nommés un par un, pour que l'acquéreur sache ce qui n'a pas été compté.
- Un croquis coté lorsque la configuration des lieux ne se lit pas dans un tableau.
- La date du passage sur place et l'identité de la personne qui a mesuré.
- L'attestation d'assurance de l'intervenant, quand le mesurage a été confié à un professionnel.
Ce que les vendeurs de lot nous demandent
Ma cave doit-elle figurer dans la superficie annoncée ?
Non. La cave est expressément hors du champ, comme le garage et l'emplacement de stationnement, quelle que soit sa taille. Elle figure bien à l'acte comme lot vendu, mais sa surface n'entre pas dans le nombre que vous annoncez pour l'appartement.
Le mesurage de mon achat de 2015 vaut-il pour revendre ?
Le texte ne lui fixe aucune durée, donc il n'est pas périmé. La vraie question est ailleurs : avez vous touché aux lieux depuis. Une cloison déplacée, des combles aménagés, une véranda ajoutée, et le nombre de l'acte ne décrit plus le lot. Si rien n'a bougé, reprenez le chiffre ; s'il y a eu des travaux, faites refaire le métré.
Je vends une maison individuelle, ai-je besoin de ce mesurage ?
Non, l'obligation ne vise que les lots de copropriété. Une maison vendue avec son terrain n'annonce aucune superficie privative. Vous pouvez faire mesurer votre maison si cela vous sert à vendre, mais le nombre obtenu ne relève pas de cette règle et n'ouvre pas la même action à l'acquéreur.
Les deux nombres opposables de ce mesurage
- Huit mètres carrésla superficie en dessous de laquelle un lot de copropriété sort du champ de l'obligationLoi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 46, issu de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 applicable depuis le 19 juin 1997
- Un vingtièmel'écart au delà duquel l'acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle à la surface manquanteLoi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 46, issu de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 applicable depuis le 19 juin 1997
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