Le constat de risque d'exposition au plomb
Deux constats de plomb portant le même nom peuvent avoir des durées qui vont d'un an à l'infini, et la différence ne tient pas au professionnel : elle tient à ce qu'il a trouvé. Cette pièce est la seule du dossier dont la validité dépend de son propre résultat, et la seule qui puisse déclencher, à elle seule, une obligation de travaux.
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- Combien de temps il tient
- Un an en cas de présence, sans terme en son absence
- À la location, la même présence porte la durée à six ans. Le compte part de la date du constat. Code de la santé publique, articles L1334-6 et L1334-7.
- Qui a le droit de l'établir
- Un diagnostiqueur certifié pour le plomb, muni de son appareil à fluorescence X
- L'appareil contient une source radioactive scellée, ce qui soumet son détenteur à une autorisation et à un suivi propres, en plus de la certification. Un certifié pour l'amiante ne peut pas s'en charger sans cette qualification.
- Vous vendezDue si votre bien remplit la conditionLe constat est dû dès lors que l'immeuble à usage d'habitation a été construit avant le 1er janvier 1949. Au-delà de cette date de construction, la pièce sort du dossier de vente.Code de la santé publique, article L1334-6, version en vigueur au 28 janvier 2016
- Vous mettez en locationDue si votre bien remplit la conditionLe même seuil de construction commande le bail, avec une différence de durée : le constat annexé au bail vaut six ans quand il conclut à une présence, contre un an à la vente.Code de la santé publique, article L1334-7, version en vigueur au 28 janvier 2016
- Vous engagez des travauxÀ confirmer avant de commanderAucune pièce du dossier de mutation ne se déclenche pour un chantier. Le repérage avant travaux en présence de plomb relève d'un autre régime, celui de la protection des occupants pendant l'intervention et de celle des salariés qui y travaillent, et son étendue dépend de la nature des travaux et de l'état des revêtements touchés. À confirmer avec l'entreprise qui interviendra, avant de commander quoi que ce soit.Code de la santé publique, article L1334-6, version en vigueur au 28 janvier 2016
Le constat de risque d'exposition au plomb recherche le plomb dans les revêtements d'un logement, unité par unité : chaque mur, chaque plafond, chaque porte, chaque fenêtre, chaque plinthe est examiné pour lui-même. Le professionnel lit la concentration au moyen d'un appareil à fluorescence X appliqué contre la surface, sans l'entamer, et il consigne un résultat par unité examinée.
Ce qui est cherché est la peinture ancienne, celle qu'on appelait céruse, employée jusqu'au milieu du vingtième siècle pour sa couvrance et sa tenue. Elle ne devient dangereuse qu'en se dégradant : une peinture intacte, recouverte, en bon état, ne libère rien. Une peinture écaillée ou une boiserie qui farine produisent des poussières et des écailles, et ce sont elles que les jeunes enfants portent à la bouche.
Le constat n'est donc pas un test de présence, c'est un état des lieux du risque. Il croise deux informations pour chaque unité : y a-t-il du plomb, et dans quel état est le revêtement qui le contient. De ce croisement sortent la durée du document, les obligations du propriétaire et, dans le cas le plus sérieux, un signalement aux autorités sanitaires.
Les revêtements, et non l'air ni l'eau
Le constat porte sur les revêtements, c'est-à-dire sur ce qui recouvre les surfaces : peintures, mais aussi enduits et papiers peints anciens qui les portent. Il s'arrête là. Il ne mesure pas le plomb dans l'air du logement, il ne l'analyse pas dans l'eau du robinet, et il ne dit rien de la nature des canalisations.
La question des canalisations revient à chaque vente d'immeuble ancien. Elle ne tient pas à cette pièce du dossier, mais bien à votre responsabilité au titre de la qualité de l'eau distribuée. Une colonne montante en plomb dans un immeuble de 1930 est un sujet réel, traité par la copropriété et par le distributeur d'eau.
De la même façon, le constat ne cherche pas le plomb dans les sols du jardin ni dans les poussières déposées. Son périmètre est le bâti d'habitation et ses dépendances : le logement, ses annexes, et les parties communes quand c'est le syndicat qui commande.
Cette délimitation étroite est ce qui rend le document lisible. Un acquéreur ou un locataire y trouve une réponse unité par unité, avec une localisation précise, plutôt qu'une appréciation générale sur un immeuble. C'est aussi ce qui explique la longueur du rapport dans un appartement haussmannien : chaque menuiserie compte pour une unité.
La fluorescence X et le sondage destructif
L'appareil à fluorescence X est un instrument portatif que le professionnel applique contre la surface. Il excite la matière et lit le rayonnement renvoyé, ce qui donne une concentration en plomb sans rien abîmer et sans emporter d'échantillon. C'est ce qui permet d'examiner un appartement entier en une visite, sans laisser de trace.
L'appareil contient une source radioactive scellée. Cela n'a rien d'anodin sur le plan administratif : son détenteur dépend d'une autorisation et d'un suivi propres. C'est pour cette raison qu'un professionnel certifié pour d'autres domaines ne peut pas s'y substituer.
Le sondage destructif reste possible, en second recours, quand la lecture non destructive laisse un doute. Il consiste à prélever une petite quantité de revêtement pour analyse en laboratoire. Il n'est ni systématique ni souhaitable, et un professionnel qui y recourt le justifie dans son rapport.
Un point pratique : le logement doit être accessible dans tous ses volumes, meubles écartés des murs et placards ouverts. Une unité non examinée figure au rapport comme telle, et elle affaiblit le document exactement comme une liste de locaux non visités affaiblit un repérage amiante.
Classe 0 ou classe 3, deux dossiers différents
Le classement va de 0 à 3 et il se lit unité par unité. La classe 0 dit qu'aucun plomb n'a été trouvé au-delà du seuil du texte sur cette unité. Les classes suivantes disent qu'il y en a, et elles se distinguent par l'état du revêtement qui le contient : intact, dégradé de façon limitée, ou franchement dégradé.
Le haut du classement est celui qui change le dossier. Une unité en classe 3 est un revêtement contenant du plomb et en mauvais état, celui qui produit des écailles et des poussières. Sa seule présence fait basculer le document d'un constat informatif à un constat qui impose des obligations, et elle déclenche le signalement dont traite la dernière section de cette page.
Entre les deux, les classes intermédiaires ne demandent pas de travaux mais de l'attention : entretenir, ne pas laisser une infiltration dégrader une boiserie, ne pas poncer ce qu'il vaut mieux recouvrir. C'est une information utile pour un acquéreur qui projette de refaire les peintures, parce qu'un décapage mal conduit transforme une classe 1 tranquille en chantier contaminé.
Un logement entier n'a donc pas une classe unique : il a une liste. Ce qu'on appelle par commodité « un constat positif » est un rapport qui comporte au moins une unité classée au-dessus de zéro.
Un an à la vente, six ans à la location
C'est la particularité de cette pièce, et elle n'a d'équivalent nulle part ailleurs dans le dossier : sa durée dépend de ce qu'elle a constaté. Un constat qui ne trouve rien n'a pas de terme, parce que le bâti ne fabriquera pas de plomb. Un constat qui en trouve vaut un an à la vente, et six ans à la location.
L'écart entre un an et six ans surprend, et il s'explique par le rythme des deux opérations. Une vente est un instant, et le texte veut que l'acquéreur dispose d'une photographie récente de l'état des revêtements, qui peut se dégrader vite. Un bail est une durée, et le même document accompagne l'occupation pendant plusieurs années.
Un constat positif établi il y a trois ans pour une mise en location reste valable pour ce bail, et il ne vaut plus rien si vous décidez de vendre le bien. Le regarder avant de le joindre à une promesse évite un refus au moment le plus mal choisi.
Un constat négatif, lui, se transmet et se garde. Il suit le bien, il vaut pour la vente comme pour le bail, et il n'y a pas de raison d'en refaire un tant que les revêtements d'origine n'ont pas été remplacés.
Les parties privatives et les parties communes
Dans un immeuble d'habitation construit avant le seuil, un constat porte aussi sur les parties communes, et il est à la charge du syndicat des copropriétaires. Cages d'escalier, paliers, couloirs, portes palières côté commun, garde-corps : les surfaces peintes y sont nombreuses, anciennes, et dégradées au rythme du passage.
Ce constat des parties communes ne remplace pas le vôtre et ne s'y ajoute pas dans le dossier de votre vente. Les deux existent en parallèle, avec deux commanditaires et deux périmètres. Un vendeur qui reçoit du syndic un dossier de copropriété contenant le constat des parties communes n'a pas pour autant la pièce que son acquéreur attend.
Il y a pourtant une raison de le demander. Un escalier classé en unités dégradées dit quelque chose de l'immeuble et des travaux qui s'y préparent, et l'acquéreur qui le découvre après la signature le vit comme une information qu'on lui a cachée.
Pour une maison individuelle, la question ne se pose pas : il n'y a ni parties communes ni syndicat, et le constat couvre l'ensemble du bien et de ses dépendances, y compris les volets, les portails et les huisseries extérieures, qui sont souvent les surfaces les plus dégradées.
L'obligation d'informer et celle de faire les travaux
Quand le constat conclut à la présence de revêtements dégradés contenant du plomb, il déclenche deux obligations à la charge du propriétaire, et elles ne se négocient pas dans l'acte.
La première est de faire procéder aux travaux qui suppriment le risque d'exposition. Cela ne veut pas dire retirer tout le plomb du logement : recouvrir durablement, remplacer l'élément, ou traiter la cause de la dégradation sont des réponses admises, dès lors que l'occupant n'est plus exposé aux écailles et aux poussières. Ce qui n'est pas admis est de laisser en l'état.
La seconde est d'informer les occupants et les personnes qui vont intervenir. Elle vise l'entreprise de peinture comme l'artisan qui vient poser une menuiserie : travailler sur un revêtement au plomb dégradé sans le savoir, c'est le poncer ou le décaper, donc en disperser. Le constat se communique à qui travaille chez vous, exactement comme le repérage amiante.
Le professionnel qui établit le constat transmet par ailleurs son résultat à l'agence régionale de santé lorsqu'il constate des revêtements dégradés, et l'autorité peut engager une procédure sur le logement. Cette transmission n'est pas une sanction : elle existe parce que l'exposition au plomb des jeunes enfants est un sujet de santé publique.
Un mot enfin pour le vendeur qui découvre une classe 3 à trois semaines du compromis. La vente reste possible, et l'obligation de travaux se discute entre les parties comme n'importe quelle réserve. Ce qui ne se discute pas est de l'avoir tue.
Ce que le constat consigne
- La liste des unités de diagnostic examinées, pièce par pièce et élément par élément.
- Pour chacune, la concentration constatée et le classement qui en découle.
- Le classement d'ensemble du logement, et la conclusion sur la présence de revêtements dégradés.
- Les obligations qui en résultent pour le propriétaire, quand le classement les déclenche.
- Une notice d'information sur les effets du plomb sur la santé et sur les précautions à prendre.
- L'identité du professionnel, son certificat, son autorisation pour l'appareil et son attestation d'assurance.
Les questions qui reviennent le plus
Mon immeuble date de 1950, suis-je concerné ?
Non, le seuil est la construction avant le 1er janvier 1949 et il ne se discute pas à un an près. Vérifiez tout de même votre date : l'année portée sur un avis de taxe foncière n'est pas toujours celle de la construction, et le dossier d'urbanisme de la mairie tranche.
Le constat de plomb couvre-t-il les canalisations ?
Non, il porte sur les revêtements des surfaces et sur eux seuls. Une colonne montante ou une canalisation en plomb relève de la qualité de l'eau distribuée, sujet de la copropriété et du distributeur. La question est réelle dans un immeuble d'avant-guerre, mais elle ne se règle pas avec cette pièce.
Mon constat de 2021 est positif, puis-je le joindre à ma promesse de vente ?
Non, un constat positif ne vaut qu'un an à la vente. Il vaudrait encore six ans si vous mettiez le bien en location, ce qui déroute beaucoup de propriétaires : c'est le même document, avec deux durées selon l'usage. Pour vendre aujourd'hui, il en faut un nouveau.
J'ai fait repeindre entièrement, le plomb a-t-il disparu ?
Le plomb est toujours là, sous la nouvelle peinture. Recouvrir durablement est une réponse admise, parce que l'occupant n'est plus exposé aux écailles, mais cela ne rend pas le logement négatif. Un nouveau constat dira surtout que les revêtements ne sont plus dégradés, ce qui est le point qui compte.
Le classement en classe 3 m'oblige-t-il à des travaux avant de vendre ?
L'obligation de supprimer le risque d'exposition pèse sur vous, et elle ne disparaît pas parce qu'une vente est en cours. En pratique, la répartition des travaux entre vendeur et acquéreur se négocie comme n'importe quelle réserve, à condition que le constat soit sur la table.
Dois-je prévenir mon peintre avant qu'il commence ?
Oui, et c'est même la partie la plus concrète de vos obligations. Un artisan qui ponce ou décape un revêtement au plomb sans le savoir en disperse dans tout le logement. Remettez-lui le constat comme vous lui remettriez un repérage amiante, avant le devis plutôt qu'après.
Les nombres que ce constat met en jeu
- 1er janvier 1949la date de construction en deçà de laquelle un immeuble à usage d'habitation entre dans le champ du constatCode de la santé publique, article L1334-6 version en vigueur au 28 janvier 2016
- Un anla durée du constat à la vente lorsqu'il conclut à la présence de plomb, contre aucun terme en son absenceCode de la santé publique, article L1334-6 version en vigueur au 28 janvier 2016
- Six ansla durée du constat annexé au bail lorsqu'il conclut à la présence de plomb, contre aucun terme en son absenceCode de la santé publique, article L1334-7 version en vigueur au 28 janvier 2016
- 12 août 2008la date depuis laquelle le constat est dû à la mise en location, la vente étant concernée depuis 2006Code de la santé publique, articles L1334-5 à L1334-7 applicable depuis le 12 août 2008 pour la location
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