Le dossier de diagnostics annexé au bail
Un bailleur qui a vendu un bien croit connaître la liste, et il se trompe deux fois : le dossier du bail ne porte pas les mêmes pièces que celui d'une vente, et celles qu'il porte n'ont pas les mêmes durées. Avant tout cela, une lettre décide si le logement peut être loué.
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Les pièces remises au locataire à la signature
- Le diagnostic de performance énergétiqueDue, sans conditionIl est annexé au bail, et sa classe décide si le logement répond encore au critère de décence.Dix ans, comptés depuis la date d'établissement du diagnostic.Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-3, version en vigueur au 1er janvier 2023
- L'état des risques et pollutionsDue, sans conditionIl se remet au candidat dès la première visite, puis s'annexe au bail, dès que la commune est couverte par un plan de prévention ou un zonage.Six mois, comptés depuis la date d'établissement de l'état.Code de l'environnement, article L125-5, version en vigueur au 1er janvier 2025
- La surface habitable du logementDue, sans conditionLe bail porte la surface habitable, qui ne se confond pas avec la superficie privative d'un lot de copropriété.Aucune durée fixée par le texte, mais tout remaniement des volumes la périme.Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3, version en vigueur au 1er janvier 2022
- Le constat de risque d'exposition au plombDue si votre bien remplit la conditionL'habitation a été construite avant le 1er janvier 1949, et le constat vise les revêtements accessibles.Six ans en cas de présence, sans terme en son absence.Code de la santé publique, article L1334-7, version en vigueur au 28 janvier 2016
- L'état de l'installation de gazDue si votre bien remplit la conditionL'installation a plus de quinze ans, flexible de cuisinière compris.Six ans au bail, contre trois ans à la vente.Code de la construction et de l'habitation, article L134-9, version en vigueur au 1er juillet 2021
- L'état de l'installation d'électricitéDue si votre bien remplit la conditionL'installation a plus de quinze ans. L'état signale les anomalies et pèse dans l'appréciation du logement décent.Six ans au bail, contre trois ans à la vente.Code de la construction et de l'habitation, article L134-7, version en vigueur au 1er juillet 2021
- L'état des nuisances sonores aériennesÀ confirmer avant de commanderLe logement doit se trouver dans une zone d'un plan d'exposition au bruit d'aérodrome, qui se lit commune par commune.Aucune durée fixée par le texte, mais une révision du plan la remet en cause.Code de l'urbanisme, article L112-11, applicable depuis le 1er juin 2020
- Le repérage amianteÀ confirmer avant de commanderLe permis est antérieur au 1er juillet 1997. Le dossier des parties privatives se tient à disposition, il ne se glisse pas dans le bail.Non remis au locataire, communiqué sur sa demande.Code de la santé publique, article R1334-29-4, version en vigueur au 1er juillet 2021
Le bail emporte son dossier de diagnostic technique
Le dossier annexé au bail n'est pas une version allégée de celui d'une vente : c'est une autre liste. Le mesurage de la superficie privative en sort, la surface habitable y entre. Le contrôle de l'assainissement non collectif en sort, parce qu'il ne concerne que la mutation. L'audit énergétique n'y figure pas davantage, puisqu'il se rattache à la vente d'une maison ou d'un immeuble entier.
La remise se prouve. Le dossier s'annexe au contrat, il se signe avec lui, et un exemplaire reste chez chacun. Un bailleur qui promet d'envoyer une pièce plus tard crée la situation dont un locataire se servira.
Louer selon le bien, et ce que le meublé change
Une maison louée porte la liste complète : la classe, l'état des risques, la surface habitable, et les deux états d'installation dès que le gaz ou l'électricité ont plus de quinze ans. Le plomb s'y ajoute avant 1949, le repérage amiante avant juillet 1997.
Un appartement suit la même liste, à ceci près que l'amiante se joue en deux temps : le dossier des parties privatives se tient à disposition du locataire, celui des parties communes relève du syndic. La surface habitable se calcule sur le logement et non sur le lot.
Un local commercial ne se loue pas sous le régime du bail d'habitation, et un bail de bureaux ou de commerces d'une certaine surface emporte une annexe environnementale qui lui est propre. Un garage ou un emplacement de stationnement loué seul ne porte ni classe ni surface habitable, mais l'état des risques reste dû.
Le meublé, enfin, ne change pas la liste des pièces : il change la durée du contrat, l'inventaire du mobilier et le régime fiscal du bailleur, jamais les diagnostics.
Le locataire garde six ans ce que l'acquéreur garde trois
C'est l'asymétrie la plus mal connue du dossier. Les états de gaz et d'électricité valent six ans annexés à un bail, et trois ans seulement annexés à une vente. Même professionnel, même visite, même rapport, deux durées.
La conséquence pratique se lit dans les deux sens. Un bailleur qui a fait établir ces états il y a quatre ans les annexe sans rien refaire ; le même document, s'il décidait de vendre plutôt que de relouer, serait périmé depuis un an.
Le constat de plomb suit la même logique : six ans au bail en cas de présence, un an à la vente, aucun terme dans les deux cas lorsqu'il ne trouve rien. La classe, elle, ne bouge pas : dix ans partout. L'état des risques non plus : six mois partout, et ce sont ces six mois qui obligent à le refaire entre deux locataires.
Le logement décent, et le seuil qui interdit de louer
La classe n'est plus seulement une information donnée au candidat : elle est une condition du droit de louer. Un logement classé G n'est plus décent en métropole depuis le 1er janvier 2025 ; la classe F suivra le 1er janvier 2028, la classe E le 1er janvier 2034.
Le texte qui porte ce critère est le suivant : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 6, et décret n° 2023-796 du 18 août 2023, applicable depuis le 1er janvier 2023 au-delà de 450 kilowattheures par mètre carré et par an en énergie finale, 1er janvier 2025 pour la classe G, 1er janvier 2028 pour la classe F, 1er janvier 2034 pour la classe E.
Un second effet frappe plus tôt et se remarque moins. Le loyer d'un logement classé F ou G est gelé, à la relocation comme au renouvellement du bail : ni révision annuelle, ni augmentation entre deux locataires.
Ce second dispositif tient à un texte distinct : Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, article 159, applicable depuis le 24 août 2022.
Ces deux effets se traitent de même : connaître la lettre assez tôt. Sur un logement en limite de palier, un poste de travaux bien choisi suffit parfois à changer de lettre avant l'échéance.
Louer sans repasser par le professionnel à chaque bail
Un dossier de location ne se refait pas en entier à chaque locataire. Dix ans pour la classe, six ans pour les deux états d'installation, six ans pour le plomb en cas de présence : ces pièces se réannexent telles quelles au bail suivant.
Une seule pièce se refait presque à chaque fois, et c'est l'état des risques : six mois, c'est plus court que l'intervalle entre deux locataires. Prévoyez-la quand vous publiez l'annonce, puisqu'elle se remet dès la première visite.
Ce qui casse la réutilisation, ce sont les travaux. Une isolation refaite ou une chaudière remplacée rendent la classe factuellement fausse, même dans ses dix ans. Une cloison abattue change la surface habitable annexée au bail. Le document reste valable et décrit un logement qui n'existe plus.
De la décision de louer à la remise des clés
- Lire la classe avant tout le reste En main : la classe, ou la décision de la faire établir. Sans elle, on ignore si le logement peut être proposé et à quel loyer.
- Retrouver la date du permis et l'âge des installations En main : la date du permis et l'année de pose du gaz et de l'électricité. Elles décident de quatre pièces sur huit.
- Grouper la visite du professionnel En main : les clés de toutes les pièces, des annexes et des placards techniques. Le dossier du bail se fait en une visite.
- Publier l'annonce avec la classe En main : la classe énergie, la classe climat et l'estimation des dépenses annuelles. Une annonce de location les porte dès sa mise en ligne.
- Annexer le dossier au bail En main : le dossier complet, agrafé au contrat et non promis pour plus tard. C'est l'annexe signée qui prouve la remise.
- Remettre les clés et l'état des lieux En main : le dossier déjà remis et l'état des lieux d'entrée, qui n'est pas un diagnostic et ne remplace aucune pièce annexée.
Ce qu'on nous demande le plus
Le dossier que j'ai fait établir pour vendre me sert-il pour louer ?
En partie. La classe et l'état des risques se reprennent tels quels, sous réserve de leurs dates, et les états de gaz et d'électricité vaudront même plus longtemps au bail. En revanche le mesurage de la superficie privative ne remplace pas la surface habitable.
Mon logement est classé G, puis-je encore le proposer à la location ?
Non, pas en métropole et pas pour une résidence principale : le palier de la classe G est tombé le 1er janvier 2025. Un bail en cours se poursuit, mais ni un renouvellement ni un nouveau locataire ne sont possibles tant que la classe n'a pas changé.
Je loue en meublé, la liste des pièces est-elle plus courte ?
Non, elle est identique. Le meublé change la durée du contrat, l'inventaire et le traitement fiscal des loyers ; il ne retire aucune pièce du dossier annexé.
Puis-je augmenter le loyer d'un logement classé F entre deux locataires ?
Non. Le loyer des logements classés F et G est gelé, à la relocation comme au renouvellement. Le seul levier qui rouvre cette possibilité est un gain de classe, donc des travaux et un nouveau diagnostic.
Le dossier peut-il être remis au format numérique ?
Oui, avec l'accord du locataire, et à condition qu'il reçoive l'intégralité des pièces au moment de la signature. Ce qui compte est la preuve de la remise.
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