Le diagnostic de performance énergétique collectif de votre immeuble
Ce document décrit le bâtiment entier, et personne ne vous demandera de le commander : il appartient au syndicat des copropriétaires, qui le vote en assemblée générale. Le confondre avec le diagnostic de votre lot est l'erreur la plus fréquente sur une vente en copropriété, et elle se corrige en une phrase. Voici qui le commande, quels immeubles il vise, et ce que vous faites quand le vôtre ne l'a pas encore.
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- La durée que le texte lui donne
- Dix ans
- Le compte court depuis la date d'établissement du diagnostic à l'échelle du bâtiment, et non depuis la date de l'assemblée qui l'a voté. Code de la construction et de l'habitation, article L126-31.
- Qui a qualité pour l'établir
- Un diagnostiqueur certifié, mandaté par le syndic pour le compte du syndicat
- La commande ne part jamais d'un copropriétaire isolé : elle suit la décision de l'assemblée générale, et c'est le syndic qui la passe. Le professionnel doit porter la certification propre à la performance énergétique, être assuré, et n'avoir aucun lien d'intérêt avec le syndic ni avec une entreprise susceptible d'intervenir ensuite sur l'immeuble.
- Vous vendezÀ confirmer avant de commanderIl ne remplace pas le diagnostic de votre lot, qui reste dû. Quand la copropriété en dispose, il rejoint les documents de l'immeuble remis à l'acquéreur, et il éclaire ce dernier sur le bâtiment qu'il achète en même temps que son logement. Demandez au syndic si l'immeuble l'a fait établir.Code de la construction et de l'habitation, article L126-31, applicable depuis le 1er janvier 2024 au-dessus de deux cents lots, 1er janvier 2025 de cinquante et un à deux cents, 1er janvier 2026 en deçà
- Vous mettez en locationÀ confirmer avant de commanderMême partage qu'à la vente : le bail se remet avec le diagnostic du logement loué, pas avec celui du bâtiment. Le document collectif se tient à disposition du locataire qui le demande, et il ne dispense d'aucune pièce du dossier de bail.Code de la construction et de l'habitation, article L126-31, applicable depuis le 1er janvier 2024 au-dessus de deux cents lots, 1er janvier 2025 de cinquante et un à deux cents, 1er janvier 2026 en deçà
- Vous engagez des travauxDue si votre bien remplit la conditionDès que la copropriété prépare un cycle de travaux, il devient la pièce d'entrée : il donne l'état énergétique du bâtiment sur lequel le projet de plan pluriannuel de travaux s'appuie, et il fixe le point de départ mesurable du gain visé.Code de la construction et de l'habitation, article L126-31, applicable depuis le 1er janvier 2024 au-dessus de deux cents lots, 1er janvier 2025 de cinquante et un à deux cents, 1er janvier 2026 en deçà
Le diagnostic de performance énergétique collectif classe un immeuble d'habitation entier, et non un logement. Il traite le bâti dans son ensemble, les parties communes et les équipements collectifs de chauffage, d'eau chaude et de ventilation, puis il en tire une étiquette et des recommandations de travaux. Il vise les immeubles d'habitation collectifs dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013.
Sa particularité tient au commanditaire. Un diagnostic de logement se commande par le propriétaire de ce logement ; celui-ci se commande par le syndicat des copropriétaires, la personne morale que forment ensemble tous les copropriétaires de l'immeuble. Vous en êtes membre, vous n'en êtes pas le porte-parole, et la décision de le faire établir se prend en assemblée générale.
La conséquence pratique est la seule chose à retenir : deux documents coexistent, avec deux commanditaires et deux calendriers. Aucun des deux ne dispense de l'autre, et le dossier d'une vente de lot demande celui de votre logement.
Le syndicat des copropriétaires commande, vous ne commandez rien
La pièce a un commanditaire, et ce n'est pas le propriétaire d'un appartement. Le diagnostic porte sur le bâtiment entier, parties communes comprises, et il est établi pour le compte du syndicat des copropriétaires. Vous appartenez à ce syndicat, vous ne le représentez pas, et la nuance décide de tout ce qui suit.
La chaîne est courte et elle ne se raccourcit pas. L'assemblée générale décide de faire établir le document, le syndic consulte des professionnels puis passe la commande, le diagnostiqueur visite l'immeuble et rend son rapport au syndic, qui le tient à disposition des copropriétaires. La dépense est une charge de la copropriété, pas une facture de votre dossier de vente.
Un copropriétaire qui appellerait un diagnostiqueur de son côté obtiendrait un document que rien n'oblige la copropriété à reprendre à son compte, et il le paierait seul. Ce n'est pas une question de bonne volonté : l'accès aux parties communes, aux locaux techniques et aux plans se donne par le syndic.
Ce qui vous revient, en tant que vendeur ou bailleur d'un lot, tient en un geste : savoir si l'immeuble en dispose, et en obtenir la copie auprès du syndic. C'est la seule pièce du dossier que vous ne pouvez pas accélérer en la commandant vous-même.
L'immeuble dont le permis précède 2013, et lui seul
Tous les immeubles ne sont pas visés, et la ligne de partage est la date de dépôt du permis de construire. Sont concernés les immeubles d'habitation collectifs dont le permis a été déposé avant le 1er janvier 2013. Un immeuble plus récent reste dehors, quel que soit son nombre de lots et quelle que soit sa consommation réelle.
Cette date ne se lit ni sur l'acte de vente ni sur la fiche du bien : elle se lit au dossier d'urbanisme. Le syndic la connaît le plus souvent ; à défaut, le service de l'urbanisme de la commune renseigne sur les autorisations délivrées. C'est la vérification qui commande aussi le constat amiante, avec une autre date de seuil.
Le second critère est l'usage. Il s'agit d'habitation collective : un immeuble de bureaux relève d'un autre dispositif, et une maison individuelle n'a ni syndicat de copropriétaires ni parties communes à étudier. Un immeuble mixte s'apprécie sur sa partie d'habitation.
Le nombre de lots, lui, ne dit pas SI l'obligation existe. Il dit à partir de quand elle s'applique. Trois paliers échelonnent l'entrée en vigueur, du plus grand ensemble au plus petit, et les trois dates figurent plus bas sur cette page. Une petite copropriété n'est donc pas exemptée, elle est servie en dernier.
L'assemblée générale vote, et le calendrier ne l'attend pas
La décision de faire établir le diagnostic passe par l'assemblée générale : elle figure à l'ordre du jour, elle se discute, elle se vote. Un syndic n'engage pas seul cette dépense, et un copropriétaire pressé ne la provoque pas en dehors du calendrier des assemblées.
D'où une contrainte de temps que peu de vendeurs anticipent. Une copropriété tient une assemblée ordinaire par an. Si la question n'y est pas inscrite, la décision attend l'année suivante, sauf assemblée extraordinaire, qui a son propre coût et son propre délai. Entre la décision et la remise du rapport, il faut encore consulter, choisir, et laisser au professionnel le temps de visiter le bâtiment.
Un copropriétaire peut faire inscrire une question à l'ordre du jour en la demandant au syndic avant l'envoi de la convocation. C'est le seul levier réel dont vous disposiez, et il se joue plusieurs mois avant une vente, pas trois semaines avant la signature.
Les paliers datés, eux, ne suspendent pas leur cours pendant ce temps. Une copropriété qui a dépassé sa date sans rien voter est en retard, et ce retard se voit dans les documents remis à l'acquéreur, qui pose alors la question au notaire. Le sujet arrive donc sur la table de la vente, même s'il ne vous appartient pas.
Le vendeur d'un lot reste tenu du diagnostic de son logement
C'est la confusion la plus coûteuse de cette page, et elle se règle en une ligne : le diagnostic de l'immeuble ne remplace pas celui de votre appartement. Ils ont deux objets. L'un mesure un bâtiment et sert la copropriété dans ses arbitrages de travaux. L'autre mesure votre logement, et c'est celui-là que le dossier de votre vente exige.
La classe qui figure dans votre annonce vient du second, jamais du premier. Deux appartements du même immeuble n'obtiennent pas la même étiquette : un rez-de-chaussée sur porche et un logement d'étage entouré de voisins chauffés ne se comportent pas de la même façon. Publier la classe du bâtiment à la place de la vôtre revient à publier une annonce fausse.
L'inverse est vrai aussi : un immeuble bien classé ne relève pas votre lot, et un immeuble mal classé ne le condamne pas. Les effets attachés à une étiquette basse se lisent sur le document qui porte sur le bien mis sur le marché, jamais sur celui du bâtiment.
Ce que le diagnostic collectif apporte à votre vente est ailleurs, et il n'est pas nul. Un acquéreur en copropriété achète aussi des charges à venir : un document qui décrit l'enveloppe du bâtiment et ses équipements collectifs répond par avance à la question qu'il posera de toute façon.
Le plan de travaux que ce document alimente
Le diagnostic collectif n'a pas été conçu pour finir dans un classeur. Il est la matière énergétique du projet de plan pluriannuel de travaux : l'étiquette du bâtiment et ses recommandations disent où le gain est le plus accessible, et le plan ordonne ces postes sur les dix années suivantes.
L'articulation avec le diagnostic technique global est du même ordre. Celui-ci regarde l'état apparent des parties communes, la situation de l'immeuble au regard de ses obligations, et il chiffre les travaux. Le diagnostic collectif ne regarde que l'énergie, mais avec la méthode qui produit une étiquette comparable. Une copropriété qui dispose des deux tient l'état et la trajectoire.
Pour un copropriétaire, cette chaîne a une conséquence directe et rarement dite. Les travaux qui sortiront du plan seront appelés en fonds, sur plusieurs exercices, et ces appels suivront le lot lors d'une vente. Un acquéreur attentif remonte donc du plan vers le diagnostic qui l'a nourri, pour juger si les postes retenus tiennent debout.
L'ordre de lecture le plus utile, quand vous préparez une vente, est celui-ci : le diagnostic de votre lot d'abord, parce qu'il commande votre dossier ; les documents de l'immeuble ensuite, parce qu'ils commandent la conversation avec l'acquéreur. Demandez les deux en même temps, ils n'arriveront pas au même moment.
Le copropriétaire pris de vitesse par la date de signature
Le cas est fréquent et il inquiète à tort : le compromis approche, vous demandez les documents de l'immeuble, et le syndic répond que la copropriété n'a rien fait établir. Cela ne bloque pas votre vente. L'obligation pèse sur le syndicat, et votre dossier se compose du diagnostic de votre lot, pas de celui du bâtiment.
Deuxième chose, la bonne réponse est écrite, pas orale. Demandez au syndic une réponse par écrit, indiquant si le document existe, à quelle date il a été établi, ou à quelle assemblée la question a été portée. Ce courrier vaut mieux qu'une promesse : il se joint aux documents transmis, et il montre à l'acquéreur que la question a été posée plutôt qu'évitée.
Troisième chose, prévenez le notaire tôt. Informé bien avant l'acte, il range le point où il doit l'être et prépare la clause qui convient. Le même notaire qui découvre la lacune la veille suspend la signature le temps de comprendre.
Ce qu'il ne faut pas faire tient en deux gestes. Ne commandez pas le document vous-même pour combler le vide : il ne serait pas celui de la copropriété, et votre acquéreur s'en apercevra. Et ne l'annoncez pas comme acquis dans l'annonce ou dans le compromis avant d'avoir la réponse du syndic, parce qu'une pièce promise et non remise se règle ensuite entre avocats.
Le contenu du rapport remis au syndic
- Les deux étiquettes du bâtiment, énergie et climat, avec les valeurs qui les fondent.
- Le descriptif de l'enveloppe de l'immeuble, murs, toiture, planchers et menuiseries.
- L'inventaire des équipements collectifs de chauffage, d'eau chaude sanitaire et de ventilation.
- Les recommandations de travaux, avec le gain de classe attendu de chacune.
- Le numéro d'enregistrement du diagnostic, sans lequel il n'est pas opposable.
- L'identité du professionnel, sa certification et son attestation d'assurance.
Ce qu'on nous demande le plus
Le diagnostic de l'immeuble me dispense-t-il de celui de mon appartement ?
Non, et c'est la confusion la plus fréquente. Le dossier de votre vente exige le diagnostic de votre lot. Celui de l'immeuble relève du syndicat des copropriétaires et vient en complément des documents remis à l'acquéreur.
Mon syndic répond que la copropriété n'en a pas, ce que je dois faire ?
Demandez-lui cette réponse par écrit et transmettez-la au notaire dès que vous l'avez. Votre vente n'est pas bloquée : l'obligation pèse sur le syndicat, et votre dossier reste complet avec le diagnostic de votre logement.
Puis-je faire établir moi-même le diagnostic collectif de mon immeuble ?
Vous pouvez payer un professionnel, vous n'obtiendrez pas le document de la copropriété : la commande suit une décision d'assemblée générale et passe par le syndic. Faites plutôt inscrire la question à l'ordre du jour.
Mon immeuble a été construit en 2015, sommes-nous concernés ?
Le critère est la date de dépôt du permis de construire, pas celle de la livraison. Un permis déposé à compter du 1er janvier 2013 place l'immeuble hors du dispositif. Vérifiez la date au dossier d'urbanisme avant de conclure.
Ma copropriété compte trente lots, avons-nous déjà du retard ?
Les petites copropriétés sont servies en dernier par l'échelonnement, et leur palier est le plus récent des trois. Comparez la date de ce palier avec celle de votre dernière assemblée générale.
Ce document a-t-il un lien avec le plan de travaux voté l'an dernier ?
Oui, direct. L'étiquette du bâtiment et ses recommandations alimentent le projet de plan pluriannuel de travaux, qui ordonne les postes sur dix ans. Un acquéreur qui lit le plan remonte souvent vers le diagnostic qui l'a nourri.
Les trois paliers qui datent cette pièce
- 1er janvier 2024le palier depuis lequel une copropriété de plus de deux cents lots doit disposer de ce diagnosticCode de la construction et de l'habitation, article L126-31 applicable depuis le 1er janvier 2024 au-dessus de deux cents lots
- 1er janvier 2025le palier des copropriétés de cinquante et un à deux cents lotsCode de la construction et de l'habitation, article L126-31 applicable depuis le 1er janvier 2025 de cinquante et un à deux cents lots
- 1er janvier 2026le palier des copropriétés en deçà de cinquante et un lots, dernier de l'échelonnementCode de la construction et de l'habitation, article L126-31 applicable depuis le 1er janvier 2026 en deçà de cinquante et un lots
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