L'audit énergétique réglementaire dans votre dossier de vente

Ce document commence là où la classe s'arrête

L'audit ne se déduit pas des plans du logement : il part d'une lettre, celle que le diagnostic de performance énergétique a rendue. Tant que cette lettre n'est pas connue, personne ne peut dire si l'audit est dû, et le commander avant revient à engager une étude dont on ignore si elle a lieu d'être. L'ordre tient donc à la nature même de l'obligation, et il ne souffre pas d'exception : le diagnostic d'abord, l'audit ensuite, jamais l'inverse.

Ce que cela change au calendrier d'une vente est très concret. Le professionnel passe une première fois pour établir le diagnostic de performance énergétique, avec les constats qui ne dépendent d'aucun résultat. La classe tombe quelques jours plus tard. Si elle est E, F ou G, et si le bien entre dans le champ, l'audit se déclenche et il demande son propre passage. Compter deux temps plutôt qu'un est la seule façon de ne pas découvrir la pièce manquante la veille du compromis.

Le désordre inverse se voit chez les vendeurs pressés : tout est commandé le même jour, l'audit compris, alors que le bien se révèle en classe C. À l'autre extrémité, celui qui n'a rien anticipé apprend sa classe F trois semaines avant la signature et cherche un intervenant disponible dans l'urgence, ce qui est la pire période pour choisir.

Une situation fait gagner du temps : le vendeur qui dispose déjà d'un diagnostic de performance énergétique valable n'a pas à le refaire pour déclencher l'audit. La lettre qu'il porte suffit, à condition que le logement n'ait pas changé depuis.

• Le diagnostic de performance énergétique
• Ce qui fait le budget d'un dossier

Cette obligation vise la maison entière, pas le lot

Deux formes de propriété sont visées, et deux seulement : la maison individuelle, et l'immeuble entier détenu par un seul propriétaire. Leur point commun est qu'un seul vendeur décide de la totalité du bâti, donc qu'un plan de travaux portant sur l'enveloppe entière a un sens et peut être exécuté par celui qui l'achète.

Le lot de copropriété est en dehors, et c'est la confusion la plus fréquente de toute cette famille de pièces. Un appartement classé G se vend sans audit, parce que son propriétaire ne décide ni de la toiture, ni des façades, ni de la chaufferie collective. Lui demander un parcours de rénovation portant sur ces postes reviendrait à lui demander d'engager l'assemblée générale à la place du syndicat. Les copropriétés ont leurs propres pièces, et elles se trouvent ailleurs dans le dossier.

Le calendrier ajoute la seconde condition, celle de la lettre. Les classes F et G sont visées depuis le 1er avril 2023, la classe E depuis le 1er janvier 2025, et la classe D est annoncée pour le 1er janvier 2034. Un palier s'apprécie à la date de la promesse : un bien mis en vente avant l'entrée en vigueur d'un palier, mais dont le compromis se signe après, supporte l'obligation.

Ces trois dates sont celles de la France métropolitaine. Les collectivités d'outre-mer relèvent d'un échelonnement distinct, avec son propre rythme, et un vendeur ultramarin doit faire confirmer la date qui le concerne par son notaire plutôt que de lire la ligne métropolitaine comme si elle valait partout.

• Le diagnostic de performance énergétique collectif
• Le dossier complet d'une vente

Ces deux scénarios de travaux, et celui qui vise la classe C

Le cœur du rapport tient en deux propositions de travaux au minimum. Chacune part de l'état constaté et décrit un parcours, en une ou plusieurs étapes, avec le gain de classe attendu à chaque étape. L'une des deux au moins conduit le logement à la classe C ou mieux, et c'est cette exigence de résultat qui sépare l'audit d'une simple liste de recommandations.

Le premier parcours procède par étapes, ce qui permet d'étaler l'effort et de commencer par le poste qui fait gagner le plus de classe. Le second vise l'objectif en une seule opération, plus lourde à organiser mais plus cohérente techniquement, parce que les postes se commandent les uns les autres. Isoler sans traiter la ventilation, remplacer une chaudière avant d'avoir touché à l'enveloppe : ce sont exactement les erreurs d'ordre que l'étude sert à éviter.

Chaque étape porte les caractéristiques de performance à atteindre, poste par poste : isolation des murs, de la toiture, des planchers bas, menuiseries, chauffage, eau chaude sanitaire, ventilation. Le rapport dit aussi ce qu'il ne faut pas faire, et cette partie est souvent la plus utile à l'acquéreur : le risque de dégrader le bâti en isolant une paroi sans laisser l'air circuler y est nommé.

Rien de tout cela n'est obligatoire. L'audit informe, il n'ordonne pas, et un acquéreur peut acheter sans exécuter la moindre ligne. Ce que le document change, c'est la nature de la conversation : l'acheteur sait ce qu'il achète, il sait dans quel ordre agir, et la négociation porte sur des postes nommés et datés plutôt que sur une impression de travaux à prévoir.

• Les durées, pièce par pièce

Cet audit-là n'est pas celui qui ouvre un financement

Le mot audit recouvre plusieurs études qui ne se ressemblent pas. Celle dont traite cette page est due à la vente, et son déclencheur est la classe du logement. Une autre existe, volontaire, dont la fonction est d'ouvrir l'accès à certains dispositifs de soutien à la rénovation, et dont le cahier des charges n'est pas le même.

La confusion se paie dans les deux sens. Un propriétaire qui commande l'audit de vente pour monter un projet de rénovation aidé peut se voir opposer que son document ne répond pas au cahier des charges attendu par le dispositif. Un propriétaire qui commande l'audit incitatif avant de mettre en vente peut découvrir que celui-ci ne tient pas lieu de pièce du dossier, et qu'il faut recommencer.

La règle pratique est de nommer l'usage avant de commander, et jamais après. Dites au professionnel si le document part chez le notaire ou s'il accompagne une demande de financement. Ce n'est pas la même commande, même si un même intervenant peut souvent produire l'une comme l'autre, à condition de savoir laquelle vous lui demandez.

C'est la raison pour laquelle la colonne des travaux, en haut de cette page, porte une réserve plutôt qu'un non franc. Aucun texte n'impose l'audit pour engager un chantier. Il devient pourtant la porte d'entrée de plusieurs parcours de rénovation, et l'écarter d'un trait ferait manquer cette bascule à ceux qui rénovent sans vendre.

• Ce qui fait le budget d'un dossier

Ce moment de la vente où le document se remet

L'audit se remet à l'acquéreur potentiel dès la première visite, comme l'état des risques. Le texte veut que celui qui visite sache, avant de se décider, ce que le logement demandera de travaux. Un audit produit après le compromis a donc manqué son objet, même s'il figure ensuite au dossier.

Il est annexé ensuite à la promesse, puis à l'acte. Le notaire le réclame comme il réclame les autres pièces, et son absence décale la signature sans qu'aucune bonne volonté n'y change quoi que ce soit.

Sa durée est de cinq ans, comptée depuis sa réalisation. C'est plus court que le diagnostic de performance énergétique, et cette différence surprend souvent : un vendeur dont le diagnostic de huit ans est encore valable peut détenir un audit périmé. Les deux durées ne courent ni sur la même longueur, ni depuis la même date.

Trois choses raccourcissent ces cinq ans en pratique. Des travaux exécutés entre-temps, qui rendent les parcours proposés sans objet. Un changement de classe, qui fait sortir le bien du champ ou l'y fait entrer. Et la péremption du diagnostic dont l'audit tire sa classe de départ, car une étude adossée à une lettre qui ne vaut plus ne convainc plus personne. Dans les trois cas, le document reste formellement en cours et décrit un bien qui n'est plus celui que vous vendez.

En location, la question ne se pose pas : cette étude n'est exigée à aucune classe. Le bailleur d'un logement peu performant rencontre d'autres règles, qui portent sur le droit de louer et sur le montant du loyer.

• Les durées, pièce par pièce
• Les échéances, année par année