Le diagnostic technique global d'une copropriété
C'est le bilan de santé d'un immeuble entier : son état apparent, sa situation au regard de ce que la loi lui impose, sa performance énergétique, et le coût des travaux à prévoir sur dix ans. La copropriété n'est pas tenue de le faire établir dans le cas général, et elle l'est dans deux cas précis. Un acquéreur qui le trouve dans les documents de l'immeuble le lit avant de faire son offre.
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- Ce que le document devient ensuite
- Il nourrit le plan de travaux de la copropriété
- Il n'est pas une pièce que l'on renouvelle à échéance fixe : il se refait quand la copropriété engage un nouveau cycle de travaux, parce qu'il décrit alors un immeuble que le cycle précédent a changé. Ce qu'il vaut se juge donc sur sa date, portée sur le rapport, et sur les travaux réalisés depuis.
- Qui a qualité pour l'établir
- Un professionnel extérieur à la copropriété, choisi par l'assemblée générale
- L'assemblée se prononce sur la réalisation du diagnostic et sur les conditions dans lesquelles il sera conduit. Le document croise trois métiers, le bâti, les équipements et l'énergie : vérifiez avant le vote que le prestataire retenu couvre les trois, faute de quoi la copropriété découvre un rapport incomplet après l'avoir payé.
- Vous vendezÀ confirmer avant de commanderLe vendeur d'un lot n'en est pas redevable et ne le fait pas établir. Quand il existe, il figure parmi les documents de l'immeuble transmis à l'acquéreur, et celui-ci le lit : c'est la pièce qui lui dit quelles dépenses la copropriété a devant elle.Code de la construction et de l'habitation, article L731-1, applicable depuis le 1er janvier 2017
- Vous mettez en locationHors du dossier de cette opérationLe dossier remis au locataire porte sur le logement loué. Le bilan d'ensemble de l'immeuble n'en fait pas partie et ne se remet pas à la signature du bail.Code de la construction et de l'habitation, article L731-1, applicable depuis le 1er janvier 2017
- Vous engagez des travauxDue si votre bien remplit la conditionDès que la copropriété engage un cycle de travaux, il devient la pièce d'entrée : il décrit l'état des parties communes, il chiffre ce qu'il faudra engager, et le projet de plan pluriannuel de travaux part de ses conclusions.Code de la construction et de l'habitation, article L731-1, applicable depuis le 1er janvier 2017
Le diagnostic technique global est un examen d'ensemble d'un immeuble en copropriété. Il regarde l'état apparent des parties communes et des équipements communs, il situe l'immeuble au regard des obligations légales qui pèsent sur lui, il porte une analyse de sa performance énergétique, et il se termine par une estimation du coût des travaux à conduire dans les dix années suivantes.
Il n'appartient à aucun copropriétaire pris isolément. Comme les autres documents de l'immeuble, il est établi pour le compte du syndicat des copropriétaires, sur une décision d'assemblée générale, et le syndic le tient à disposition. Sa vocation est de donner à la copropriété une image unique de son bâtiment, au lieu d'une collection de constats commandés au fil des incidents.
Dans le cas général, il est facultatif : rien n'oblige une copropriété qui fonctionne à le faire établir. Deux situations le rendent obligatoire, et elles n'ont rien à voir l'une avec l'autre : la mise en copropriété d'un immeuble de plus de dix ans, et l'immeuble faisant l'objet d'une procédure pour insalubrité.
Facultatif partout, obligatoire en deux cas
La règle générale est celle de la liberté : une copropriété d'habitation qui fonctionne n'est pas tenue de faire établir ce bilan. Elle peut décider de le faire, et beaucoup le décident au moment où elles préparent un programme de travaux, mais aucun texte ne le leur impose au seul motif qu'elles existent.
Deux situations renversent cette règle. La première est la mise en copropriété d'un immeuble de plus de dix ans : quand un bâtiment existant est divisé en lots pour la première fois, le bilan précède la division. La logique est simple, on ne vend pas des millièmes d'un immeuble dont l'état n'a jamais été établi.
La seconde vise l'immeuble faisant l'objet d'une procédure pour insalubrité. Le diagnostic devient alors un instrument de la procédure elle-même, et il est demandé à la copropriété par l'autorité qui l'a engagée. Ce cas est rare, et il ne se présente jamais par surprise : la copropriété concernée sait qu'elle l'est.
Pour un vendeur, la conséquence tient en une phrase : dans l'immense majorité des ventes de lots, l'absence de ce document n'est pas une irrégularité. Ce qui compte est de savoir s'il existe, parce que son existence change la conversation avec l'acquéreur, alors que son absence ne bloque rien.
Étendu aux parties communes et aux équipements de l'immeuble
Le premier volet est l'état apparent des parties communes. Le professionnel regarde ce qui se voit sans démolir : les façades, les toitures, les planchers et les circulations, les caves, la structure là où elle est accessible. Il note les désordres, il en apprécie l'urgence, et il distingue ce qui relève de l'entretien courant de ce qui appelle une opération à part entière.
Le deuxième volet est l'état apparent des équipements communs. Chauffage collectif, production d'eau chaude sanitaire, ventilation, ascenseur, colonnes montantes, réseaux d'eau et d'assainissement intérieurs à l'immeuble. Chacun a une durée de vie et un âge, et un équipement en fin de vie annoncé à temps n'est pas la même nouvelle qu'une panne un dimanche de janvier.
Le troisième volet est réglementaire : où en est l'immeuble au regard des obligations qui pèsent sur lui. Le document ne juge pas la copropriété, il inventorie ce qui est en règle et ce qui ne l'est pas, ce qui donne à l'assemblée générale une liste de sujets à traiter plutôt qu'une intuition diffuse.
Le quatrième volet est énergétique. Il analyse la performance du bâtiment et de ses équipements collectifs. Il rejoint là le diagnostic de performance énergétique collectif, qui traite le même sujet avec la méthode qui produit une étiquette comparable. Les deux documents ne font pas double emploi : l'un situe l'immeuble sur une échelle, l'autre l'inscrit dans un programme de travaux.
Voté en assemblée générale avant d'être commandé
Rien ne se commande sans passage par l'assemblée générale. La question de faire établir le diagnostic est inscrite à l'ordre du jour, elle se discute, et l'assemblée se prononce sur sa réalisation comme sur les conditions dans lesquelles il sera conduit. Le syndic exécute ensuite la décision, il ne la prend pas.
Cette étape a une vertu que les copropriétés découvrent en la vivant : elle oblige à dire ce qu'on attend du document avant de le payer. Une copropriété qui vote sans cadrer se retrouve avec un rapport général là où elle voulait une réponse sur sa toiture, et le rapport lui donne raison sans lui servir à rien.
L'ordre du jour se prépare, et un copropriétaire peut demander au syndic d'y faire inscrire une question avant l'envoi de la convocation. C'est le moment utile, et il se situe plusieurs mois avant l'assemblée. Après l'envoi, la question attend l'année suivante, sauf assemblée extraordinaire.
Une fois la décision prise, comptez le temps réel de la prestation : consultation de plusieurs professionnels, choix, visite de l'immeuble et de ses locaux techniques, rédaction. Ce n'est pas un constat d'une matinée, c'est un examen de bâtiment, et le calendrier d'une vente ne le rattrape pas.
Chiffré sur dix ans, et c'est par là qu'il pèse
La partie du rapport que tout le monde ouvre en premier est la dernière : l'estimation du coût des travaux à conduire dans les dix années qui suivent. Elle transforme une liste de désordres en programme, et c'est elle qui fait passer la copropriété de la constatation à la décision.
Cette estimation n'est pas une facture, et la lire comme telle mène à des déceptions. Elle ordonne des ordres de grandeur, poste par poste, à une date donnée, sur la base de l'état constaté. Les entreprises consultées ensuite répondront avec leurs propres prix, et l'écart entre les deux est normal ; ce que l'estimation fixe est la hiérarchie des urgences, pas le montant final.
C'est de cette estimation que part le projet de plan pluriannuel de travaux. Le plan reprend les postes, les échelonne sur dix ans, et sert de base à l'abondement du fonds de travaux de la copropriété. Une copropriété qui dispose du bilan et du plan tient les deux moitiés de la même question : l'état d'aujourd'hui, et l'effort de demain.
Pour un vendeur, cette chaîne se lit à l'envers, et vite. L'acquéreur ne demande pas l'état de la toiture, il demande combien elle va lui coûter en appels de fonds. Un document qui répond, même avec des ordres de grandeur, vaut mieux qu'une conversation où chacun avance ses chiffres.
Lu par l'acquéreur avant qu'il ne signe
Un acquéreur de lot achète deux choses : un logement, et une part d'un immeuble avec ses charges à venir. Le premier, il le visite. Le second, il ne peut le juger que sur les documents de la copropriété, et ce bilan est celui qui lui en dit le plus en une seule lecture.
Ce qu'il y cherche est prévisible, et un vendeur averti le sait avant lui. L'âge et l'état des équipements collectifs, parce qu'un ascenseur ou une chaufferie en fin de vie est un appel de fonds annoncé. Les désordres marqués urgents, parce qu'ils ne peuvent pas attendre le plan. Et la cohérence entre l'estimation portée au rapport et le montant réellement provisionné par la copropriété.
L'effet sur la négociation est réel, et il n'est pas toujours défavorable au vendeur. Un immeuble dont l'état est documenté et dont les travaux sont ordonnancés rassure davantage qu'un immeuble sans document, où l'acquéreur suppose le pire pour se protéger. Le silence n'est pas neutre dans une discussion de prix, il se remplit par l'hypothèse la plus prudente de l'acheteur.
En pratique, demandez au syndic, en même temps que les autres documents de l'immeuble, si un bilan a été établi et à quelle date. Si la réponse est non, dites-le simplement plutôt que de laisser la question ouverte : dans le cas général, l'absence n'est pas une irrégularité, et une réponse claire vaut mieux qu'un dossier incomplet découvert la veille de l'acte.
Le sommaire du rapport, volet par volet
- L'état apparent des parties communes, du gros oeuvre aux circulations et aux toitures.
- L'état apparent des équipements communs, chauffage, eau chaude, ventilation, ascenseur et réseaux.
- La situation de l'immeuble au regard des obligations légales qui lui sont applicables.
- Une analyse de la performance énergétique du bâtiment et de ses équipements collectifs.
- Une estimation du coût des travaux à conduire dans les dix années qui suivent.
- La liste des désordres qui appellent une intervention sans attendre le plan.
Ce qu'on nous demande le plus
Ma copropriété doit-elle en faire établir un pour vendre mon appartement ?
Non. Aucune vente de lot ne le rend obligatoire, et votre dossier de vente n'en dépend pas. Il devient obligatoire dans deux cas seulement, la mise en copropriété d'un immeuble de plus de dix ans et l'immeuble sous procédure pour insalubrité.
Combien de temps ce document reste-t-il valable ?
Aucun texte ne lui fixe de terme comme il en fixe un aux constats de vente. Il se refait quand la copropriété engage un nouveau cycle de travaux, parce que l'immeuble qu'il décrit a changé entre-temps. Sa date, portée sur le rapport, est donc ce qu'il faut regarder en premier.
Un acquéreur peut-il exiger que je le lui remette ?
Il peut demander les documents de l'immeuble, et celui-ci en fait partie quand il existe. Il ne peut pas exiger d'un vendeur de lot qu'il fasse établir un document qui relève du syndicat des copropriétaires. Répondez avec l'écrit du syndic, il vaut mieux qu'une explication orale.
Est-ce la même chose que le diagnostic de performance énergétique collectif ?
Non, et les deux se complètent. Le diagnostic collectif classe le bâtiment sur une échelle de performance et vise les immeubles dont le permis précède 2013. Le bilan global regarde en plus l'état des parties communes, celui des équipements et la situation réglementaire, puis il chiffre les travaux sur dix ans.
Notre immeuble a moins de dix ans, sommes-nous concernés ?
Le seuil des dix ans vise le cas de la mise en copropriété d'un immeuble existant. Une copropriété récente n'entre pas dans cette obligation, et rien ne lui interdit de voter le diagnostic si elle veut préparer un programme de travaux sur une base établie.
Deux dates qui encadrent cette pièce
- 1er janvier 2017la date depuis laquelle le diagnostic technique global s'impose à la mise en copropriété d'un immeuble de plus de dix ans et à l'immeuble sous procédure pour insalubritéCode de la construction et de l'habitation, article L731-1 applicable depuis le 1er janvier 2017
- 1er janvier 2025le dernier palier du projet de plan pluriannuel de travaux, que l'estimation à dix ans de ce diagnostic alimenteCode de la construction et de l'habitation, article L731-2 1er janvier 2023 au-dessus de deux cents lots, 1er janvier 2024 de cinquante et un à deux cents, 1er janvier 2025 en deçà
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