La mérule dans le dossier de votre vente
Cette ligne du dossier ne se commande pas comme un constat : elle s'écrit. Lorsque votre bien se trouve dans une zone délimitée par un arrêté du préfet, vous informez l'acquéreur du risque, et cette information part avec la promesse. Le champignon, lui, travaille à l'abri du regard, dans le bois que l'humidité et l'air confiné ont préparé pour lui.
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- Ce à quoi l'information se rattache
- À l'arrêté en vigueur au jour de la promesse
- Il n'y a pas de compte à rebours à surveiller, puisqu'il n'y a pas de constat à périmer. Ce qui bouge est le périmètre : un arrêté nouveau remplace l'ancien, et c'est celui du jour de la signature qui commande ce que vous devez écrire.
- Qui la rédige
- Vous, sur la foi de l'arrêté en vigueur, ou le professionnel qui prépare votre dossier
- Aucune certification n'est prescrite pour cette information, à la différence des constats du dossier. Si vous voulez savoir ce qu'il en est réellement chez vous, un professionnel peut conduire une recherche de champignons lignivores : ce travail est utile, il sort du cadre réglementé, et son rapport ne remplace pas la phrase que vous devez à l'acquéreur.
- Vous vendezDue si votre bien remplit la conditionL'information est due lorsque le bien se trouve dans une zone de présence d'un risque de mérule délimitée par arrêté préfectoral. Hors de ces zones, rien ne s'ajoute au dossier, ce qui n'efface pas l'obligation générale de dire à l'acquéreur ce que vous savez du bien.Code de la construction et de l'habitation, article L126-25, version en vigueur au 25 août 2021
- Vous mettez en locationHors du dossier de cette opérationLe dossier remis au locataire ne comporte pas cette information. Un bailleur qui connaît une attaque en cours a néanmoins tout intérêt à la traiter avant de louer, puisqu'un logement dont le bois cède ne répond plus aux critères du logement décent.Code de la construction et de l'habitation, article L126-25, version en vigueur au 25 août 2021
- Vous engagez des travauxHors du dossier de cette opérationEngager des travaux n'appelle aucune information de ce type. Un chantier qui ouvre un plancher ou dépose un doublage est en revanche le moment où une attaque se découvre, et cette découverte change ce que vous devrez écrire à votre prochain acquéreur.Code de la construction et de l'habitation, article L126-25, version en vigueur au 25 août 2021
La mérule est un champignon lignivore qui digère la cellulose du bois. Un ouvrage qu'elle a travaillé perd sa cohésion, se fend en petits cubes et cède sous une charge qu'il portait la veille. Elle progresse à couvert, derrière un doublage ou sous un plancher, et elle sait franchir la maçonnerie pour atteindre le bois suivant.
Ce que la réglementation demande à son sujet n'est pas un examen mais une déclaration. Dans une zone que le préfet a délimitée, le vendeur informe l'acquéreur de la présence d'un risque, et cette information se joint à la promesse de vente. Aucun professionnel certifié n'intervient, aucun rapport normalisé ne se produit, aucune durée de validité ne court.
C'est ce qui la distingue des termites, avec lesquels on la confond souvent parce que les deux zones naissent du même mouvement administratif. Les termites appellent un état établi par un certifié, avec une méthode et un terme. La mérule appelle une phrase écrite par vous, exacte, datée, et annexée au bon moment.
Une information, pas un constat
La différence de nature explique tout le reste, et elle échappe à beaucoup de vendeurs qui cherchent un professionnel à appeler. Il n'y en a pas à appeler. Le dossier de diagnostic technique rassemble des documents établis par des opérateurs certifiés, selon des méthodes écrites, avec des durées de validité. Cette ligne n'en fait pas partie : elle est une obligation d'information qui pèse sur vous et qui se satisfait par un écrit annexé à la promesse.
Le parallèle avec les termites éclaire la frontière. Les deux régimes naissent d'un arrêté préfectoral, ils visent le même bois et ils inquiètent le même acquéreur. Là s'arrête la ressemblance. Le termite appelle un état, avec un opérateur certifié, une visite, un rapport et un terme de six mois. Le champignon appelle une phrase, la vôtre, sans opérateur ni terme.
Cette légèreté apparente est trompeuse. Une phrase mal écrite engage plus qu'un rapport mal lu, parce qu'elle est de vous et qu'elle sera relue mot à mot le jour où un désordre apparaît. Écrivez ce que l'arrêté dit du secteur, écrivez ce que vous savez du bien, et n'écrivez rien que vous ne puissiez tenir. Une affirmation d'absence est le seul mot à ne jamais employer : vous ne l'avez pas cherché, donc vous ne pouvez pas l'affirmer.
Le bois, le confinement et l'humidité
Trois conditions se réunissent, et elles se réunissent rarement par hasard. Il faut du bois, il faut de l'eau, et il faut de l'air qui ne circule pas. Une cave, un vide sanitaire, un plancher bas sur terre-plein, une pièce fermée toute l'année dans une maison inoccupée, un doublage collé contre un mur qui remonte l'humidité : voilà les endroits où l'installation commence, et ce sont exactement ceux que personne ne regarde.
Le développement est silencieux. Des filaments blancs cotonneux gagnent d'abord la maçonnerie, puis une plaque brune se forme, et le bois attaqué prend un aspect de cube sec qui s'effrite entre les doigts. Une odeur de champignon flotte souvent avant que rien ne soit visible, et c'est parfois le seul signal qu'un visiteur perçoit dans une pièce fermée. Un plancher qui ploie sous le pas, une plinthe qui s'écarte du mur, une porte qui coince en toute saison méritent qu'on ouvre plutôt qu'on repeigne.
La cause première est presque toujours un problème d'eau, et c'est le point pratique le plus utile de cette page. Une gouttière débordée depuis deux hivers, une remontée capillaire sur un mur enterré, une fuite lente sous un évier, une ventilation obstruée par un occupant frileux. Traiter le champignon sans traiter l'eau revient à repousser l'échéance : l'entreprise part, le mur reste humide, et l'installation recommence là ou ailleurs.
Il faut enfin dire que le sujet n'est pas anodin pour la structure. Une charpente ou un plancher touché perd sa capacité portante, et la réparation ne se limite pas à un produit passé au pinceau. Elle suppose de déposer, d'assécher, de purger la maçonnerie et parfois de remplacer des ouvrages entiers. C'est un chantier, avec un calendrier, et c'est la raison pour laquelle un acquéreur informé négocie fermement.
Le silence du vendeur, et ses suites
Un vendeur qui sait doit le dire. Ce n'est pas une règle de courtoisie, c'est le mécanisme qui décide de la solidité de votre vente. Le propriétaire qui a fait traiter une attaque il y a trois ans, qui a vu la tache réapparaître, qui a un devis d'assèchement dans un tiroir, détient une information que l'acquéreur n'a aucun moyen d'obtenir seul. La taire n'efface pas le désordre, elle transfère le risque du bien vers vous.
Les suites sont connues et elles sont désagréables. Une clause qui exclut la garantie des vices cachés ne protège pas un vendeur de mauvaise foi, et le silence gardé sur un défaut que l'on connaissait s'analyse mal devant un juge. La vente peut être remise en cause, une réduction du prix peut être demandée, et la discussion se tient des années après la signature, quand les souvenirs ont pâli mais que les factures, elles, sont restées.
La conduite à tenir est simple et elle joue en votre faveur. Rassemblez ce que vous détenez : le rapport de l'entreprise qui est intervenue, la facture, la garantie éventuelle, les photographies d'avant travaux. Annexez-les à la promesse plutôt que de les résumer. Un dossier qui montre un problème traité rassure infiniment plus qu'un dossier muet, et il vous met à l'abri du reproche du silence.
Un dernier cas mérite d'être nommé, celui du bien situé hors zone. L'obligation particulière ne s'applique pas, l'obligation générale de bonne foi, elle, ne connaît pas de frontière communale. Si vous savez, écrivez-le quand même. Une ligne ajoutée volontairement au dossier n'a jamais fait échouer une vente, et elle a souvent fermé la porte à une contestation.
Ce que l'information doit dire
- Que le bien se situe dans une zone de présence d'un risque de mérule délimitée par arrêté.
- La désignation de l'arrêté qui délimite cette zone, avec sa date.
- Ce que vous savez de votre propre bien : traces observées, désordres, humidité persistante.
- Les traitements déjà conduits, la date de chacun, l'entreprise qui les a menés.
- Les rapports et factures que vous détenez, joints en annexe plutôt que résumés.
- La date à laquelle vous écrivez, puisque l'information suit l'arrêté du moment.
Ce qu'on nous demande le plus
Je dois faire venir quelqu'un pour la mérule, comme pour les termites ?
Non. Aucun opérateur certifié n'est prévu pour cette ligne, parce qu'elle n'est pas un constat mais une information que vous portez au dossier. Vous pouvez faire venir un professionnel pour savoir où vous en êtes, en particulier sur un bien humide ou longtemps inoccupé, et ce sera pour votre gouverne, pas pour remplir l'obligation.
Comment savoir si ma commune est dans une zone à mérule ?
L'arrêté du préfet du département délimite ces zones et la mairie le tient à disposition. Demandez l'arrêté en vigueur et non une liste ancienne, puisque les périmètres se révisent. Le notaire fera la même vérification de son côté avant de rédiger la promesse.
Une attaque a été traitée il y a cinq ans, dois-je encore en parler ?
Oui, et vous avez tout intérêt à le faire par écrit. Un traitement conduit et documenté est un argument, pas un aveu : il montre un propriétaire attentif et un désordre pris en charge. C'est le traitement passé sous silence, découvert plus tard par un acquéreur qui ouvre un doublage, qui devient un contentieux.
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