La surface habitable dans votre dossier de mise en location
Un bailleur qui reprend le nombre figurant sur son acte d'achat annonce presque toujours trop. Le calcul du bail n'est pas celui de la vente : il retranche des locaux entiers que l'autre garde, et il se lit dans un texte différent. Le nombre que vous portez au bail engage le loyer, et un locataire peut y revenir.
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- Ce que le texte fixe comme terme
- Aucune durée fixée par le texte
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3, pour le bail d'habitation. Le calcul ne cesse pas de valoir au bout d'un délai : il cesse de valoir le jour où les lieux ne correspondent plus à ce qui a été compté.
- Qui établit ce calcul
- Le texte n'impose aucune certification, et le bailleur peut s'en charger lui même
- C'est l'une des rares lignes du dossier qu'un propriétaire peut produire sans professionnel. Le revers est qu'il répond seul de son résultat, alors qu'un locataire dispose d'un recours si le nombre est trop généreux. Un intervenant assuré porte ce risque à sa place.
- Vous vendezHors du dossier de cette opérationUn acte de vente ne porte pas la surface habitable. La vente d'un lot de copropriété annonce sa superficie privative, qui procède d'un autre texte et compte des locaux que celle ci retranche.Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 46, version en vigueur au 22 décembre 2014
- Vous mettez en locationDue si votre bien remplit la conditionElle est due dès lors que le bail porte sur un logement vide loué à usage de résidence principale : le contrat mentionne alors la surface habitable de la chose louée.Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3, version en vigueur au 1er janvier 2022
- Vous engagez des travauxHors du dossier de cette opérationAucun texte ne demande ce calcul pour engager des travaux. Il redevient nécessaire à leur issue, lorsque le chantier a changé la configuration du logement et que le bail suivant devra annoncer autre chose.Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3, version en vigueur au 1er janvier 2022
La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, une fois retranchées les emprises des murs, des cloisons, des marches et cages d'escalier, des gaines et des embrasures de portes et de fenêtres. Jusque là, le geste ressemble à celui du mesurage de vente. La différence commence ensuite.
Le texte écarte en effet, et nommément, des locaux entiers : combles non aménagés, caves, sous sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés, locaux communs et dépendances. Il écarte aussi les parties dont la hauteur sous plafond n'atteint pas le seuil fixé par le texte d'application. Une véranda fermée, qui compte dans le calcul de la vente d'un lot, ne compte pas ici.
Ce nombre figure au bail d'un logement loué vide, et il n'y est pas décoratif. Il décrit ce que le locataire loue, il sert de référence lorsqu'un écart apparaît, et il croise les règles du logement décent. Un bail dont la surface est fausse expose le bailleur bien après la remise des clés.
Ni la cave ni le balcon n'entrent dans cette surface
La liste des locaux écartés est fermée, et elle est longue. Combles non aménagés, caves, sous sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs situés hors du logement, vérandas, volumes vitrés, locaux communs et dépendances : aucun de ces espaces n'ajoute un mètre carré au nombre du bail, même lorsqu'il est fermé, même lorsqu'il est chauffé, même lorsque le locataire s'en sert tous les jours.
S'y ajoute la règle de hauteur. Les parties situées sous une hauteur insuffisante ne comptent pas, ce qui fait toute la difficulté des logements sous combles : dans une chambre mansardée, une bande entière le long du mur bas sort du calcul. C'est le poste où les bailleurs se trompent le plus, parce qu'un sol se mesure d'un mur à l'autre alors que la règle s'applique en volume.
La comparaison avec le calcul de la vente est éclairante, parce qu'elle marche presque à l'inverse. Une véranda fermée, une loggia vitrée, un grenier accessible et couvert entrent dans la superficie privative d'un lot vendu ; aucun des trois n'entre dans la surface habitable du même logement loué. À configuration identique, le nombre du bail est donc inférieur à celui de l'acte, et parfois de plusieurs mètres carrés.
La conséquence pratique tient en une phrase : ne recopiez jamais au bail le nombre lu sur votre acte d'achat. C'est l'erreur la plus répandue de toute cette famille de pièces, elle se fait de bonne foi, et elle annonce au locataire une surface que le texte ne permet pas de compter. Le sens de l'écart joue contre vous, puisque c'est le locataire qui dispose du recours.
Non pas la même exigence selon le bail signé
L'obligation que traite cette page vise le bail d'habitation d'un logement loué vide, à usage de résidence principale. C'est ce contrat là qui mentionne la surface habitable de la chose louée, et c'est lui qui ouvre au locataire une voie de recours lorsque le nombre annoncé dépasse la réalité.
Le bail meublé ne demande pas cette mention dans les mêmes termes, et il ne faut en tirer aucune conclusion rassurante : un bailleur qui annonce une surface, dans son annonce puis dans son contrat, s'engage sur ce qu'il annonce quel que soit le régime du bail. La différence porte sur la mention imposée, pas sur l'exactitude attendue.
Le calcul rencontre ensuite les règles du logement décent, et c'est là qu'il cesse d'être une formalité. Un logement doit atteindre une surface habitable minimale, et un volume minimal, pour pouvoir être loué comme résidence principale. En dessous, le bien n'est pas louable sous ce régime, quel que soit son état par ailleurs. Sur une petite surface sous combles, la règle de hauteur et le plancher de décence se combinent, et un logement que le bailleur croyait louable ne l'est pas.
Reste l'écart entre l'annoncé et le réel. Lorsque la surface effective est inférieure à celle portée au bail au delà de la fraction que le texte tolère, le locataire peut demander une diminution du loyer proportionnelle. La tolérance est étroite, la demande se forme en cours de bail, et elle n'exige du locataire aucune démonstration compliquée : il lui suffit de faire mesurer.
Aucune durée ne court sur ce mesurage
Le texte ne fixe aucun terme à ce calcul. Un logement mesuré en 2015 et inchangé depuis peut voir son nombre repris au bail signé cette année, sans que personne ait à refaire le tour des pièces. C'est une bonne nouvelle pour un bailleur qui reloue souvent, et c'est aussi ce qui endort la vigilance.
Ce qui périme un mesurage, ce sont les travaux. Une cloison abattue, un placard supprimé, des combles rendus habitables, une véranda ajoutée, une salle d'eau créée sous rampant : chacune de ces opérations déplace le nombre, parfois à la hausse, parfois à la baisse. Le bail suivant doit annoncer les lieux tels qu'ils sont, et non tels qu'ils étaient au précédent locataire.
Le troisième cas est plus discret : le nombre qui circule sans que personne sache d'où il sort. Il figurait sur une annonce, une agence l'a repris, un bail l'a repris à son tour, et plus aucun document ne dit qui a mesuré ni quand. Un chiffre sans origine ne se défend pas le jour où un locataire le conteste.
La règle de conduite est donc simple. Faites établir la surface une fois, conservez le document avec les autres pièces du dossier, et reprenez le à chaque relocation tant que rien n'a bougé entre les murs. Dès qu'un chantier touche à la distribution des pièces ou aux volumes sous toiture, reprenez le calcul avant de publier l'annonce, plutôt qu'après la signature.
Ce que le document indique
- La surface habitable totale du logement, en mètres carrés, telle qu'elle sera portée au bail.
- Le détail par pièce, avec les longueurs prises et les déductions appliquées.
- La liste des locaux non retenus, nommés un par un, cave et balcon compris.
- Le traitement des parties basses sous rampant, et la part écartée pour insuffisance de hauteur.
- Un croquis coté lorsque les lieux ne se décrivent pas correctement dans un tableau.
- La date du passage sur place et l'identité de la personne qui a mesuré.
Ce que les bailleurs nous demandent avant de signer
Ma véranda compte-t-elle dans la surface habitable ?
Non. La véranda figure dans la liste des locaux que le texte écarte, au même titre que la loggia, le balcon et la terrasse, et cela vaut même lorsqu'elle est fermée et chauffée. Elle compterait en revanche dans la superficie privative d'un lot vendu, et c'est précisément ce décalage qui fait annoncer trop de mètres carrés au bail.
Je loue en meublé, dois-je indiquer la surface habitable ?
Le texte ne l'impose pas dans les mêmes termes que pour un logement vide. Cela ne vous dispense pas de décrire les lieux avec exactitude : ce que vous annoncez vous engage, dans l'annonce comme au contrat. Faire établir le calcul reste la façon la plus sûre d'écrire un nombre que vous pourrez défendre.
Une erreur de surface au bail me fait-elle courir un risque ?
Oui, lorsque l'erreur est à votre avantage. Si la surface réelle est inférieure à celle du bail au delà de la fraction tolérée, le locataire peut demander une diminution du loyer proportionnelle à la surface manquante, en cours de bail. L'erreur inverse ne vous expose pas, elle vous fait seulement louer moins cher que ce que vous auriez pu.
Les deux dates qui séparent ces deux calculs
- 27 mars 2009la date depuis laquelle le bail d'habitation d'un logement loué vide mentionne la surface habitable de la chose louéeLoi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3 applicable depuis le 27 mars 2009, par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009
- 19 juin 1997la date depuis laquelle la vente d'un lot de copropriété annonce sa superficie privative, qui est l'autre calcul et l'autre texteLoi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 46, issu de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 applicable depuis le 19 juin 1997
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