Les échéances qui commandent votre bien, année par année
Une bonne partie des obligations de ce dossier se déploient par paliers, sur plus de dix ans, et chaque palier vise une catégorie précise de biens. La plupart de ces dates ne vous concernent pas ; une ou deux, si, et mieux vaut savoir lesquelles avant qu'un notaire ou un locataire vous l'apprenne.
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Les pièces qu'une date commande
- Le diagnostic de performance énergétiqueDue, sans conditionC'est lui qui donne la lettre, et toutes les échéances de cette page raisonnent en lettres. Dix ans, comptés depuis la date d'établissement du diagnostic.Code de la construction et de l'habitation, article L126-26, version en vigueur au 25 août 2021
- L'audit énergétique réglementaireDue si votre bien remplit la conditionSon calendrier vise les classes les unes après les autres, à la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble entier détenu par un seul propriétaire. Cinq ans, comptés depuis la date de réalisation de l'audit.Code de la construction et de l'habitation, article L126-28-1, version en vigueur au 25 août 2021
- Le diagnostic de performance énergétique collectifDue si votre bien remplit la conditionSon calendrier vise les copropriétés par taille décroissante. L'immeuble doit avoir été autorisé avant le 1er janvier 2013. Dix ans, à l'échelle du bâtiment entier.Code de la construction et de l'habitation, article L126-31, applicable depuis le 1er janvier 2024 au-dessus de deux cents lots, 1er janvier 2025 de cinquante et un à deux cents, 1er janvier 2026 en deçà
- Le projet de plan pluriannuel de travauxDue si votre bien remplit la conditionSon calendrier suit celui du diagnostic collectif, taille par taille, et il vise les copropriétés d'habitation de plus de quinze ans. Il est soumis à l'assemblée générale, qui décide de son adoption, et il s'actualise avec elle.Code de la construction et de l'habitation, article L731-2, applicable depuis le 1er janvier 2023 au-dessus de deux cents lots, 1er janvier 2024 de cinquante et un à deux cents, 1er janvier 2025 en deçà
- Le diagnostic technique globalDue si votre bien remplit la conditionIl est dû à la mise en copropriété d'un immeuble de plus de dix ans, et lorsqu'une procédure pour insalubrité vise l'immeuble. Il est présenté à l'assemblée générale qui suit sa réalisation, et il nourrit le projet de plan pluriannuel.Code de la construction et de l'habitation, article L731-1, applicable depuis le 1er janvier 2017
2025, l'année qui ferme la location aux logements G
Le critère de performance du logement décent ne demande pas une pièce de plus : il retire le droit de louer. Il a commencé par un seuil de consommation, au-delà de 450 kilowattheures par mètre carré et par an en énergie finale, applicable depuis le 1er janvier 2023. Il s'est poursuivi par les classes : la classe G au 1er janvier 2025, la classe F au 1er janvier 2028, la classe E au 1er janvier 2034.
Un second dispositif frappe plus tôt et se remarque moins. Le loyer d'un logement classé F ou G est gelé depuis le 24 août 2022, à la relocation comme au renouvellement : ni révision annuelle, ni augmentation entre deux locataires.
Ces deux échéanciers se lisent sur une lettre, et cette lettre s'obtient en une visite. Un bailleur qui connaît sa classe deux ans avant le palier qui le vise a le temps d'engager un poste de travaux.
Les paliers ne s'appliquent pas d'un coup à tout le parc : ils visent les baux conclus, renouvelés ou reconduits à compter de la date. Un bail en cours se poursuit, et c'est à son renouvellement que la question surprend.
Le palier de la copropriété, taille par taille
Les obligations collectives ne visent pas les immeubles tous ensemble : elles descendent des plus grandes copropriétés vers les plus petites, avec deux ou trois ans entre chaque marche. Le diagnostic de performance énergétique collectif s'applique depuis le 1er janvier 2024 au-dessus de deux cents lots, depuis le 1er janvier 2025 de cinquante et un à deux cents lots, et depuis le 1er janvier 2026 en deçà.
Le projet de plan pluriannuel de travaux suit exactement la même descente, avec un an d'avance : 1er janvier 2023 au-dessus de deux cents lots, 1er janvier 2024 de cinquante et un à deux cents, 1er janvier 2025 en deçà. Il vise les copropriétés d'habitation de plus de quinze ans, et il liste ce que l'immeuble devra engager, avec son échéancier et son estimation.
Le fonds de travaux, lui, ne connaît pas d'échelonnement : il s'applique depuis le 1er janvier 2023 à toutes les copropriétés à destination totale ou partielle d'habitation. C'est une ligne que le vendeur d'un lot retrouve dans les documents du syndic.
Ces trois échéances n'appartiennent pas au copropriétaire qui vend : c'est le syndicat des copropriétaires qui fait établir ces documents, et le vendeur ne peut que les réclamer, dès le jour où il décide de vendre.
L'année qui vous concerne, et celles qui vous ignorent
La lecture d'un échéancier se fait par élimination. Vous vendez une maison : les paliers de l'audit énergétique vous visent, ceux de la décence et du gel du loyer non, ceux de la copropriété non plus. Vous louez un appartement : c'est l'inverse.
L'audit énergétique est le seul échéancier de vente, et il s'est déployé en trois marches : les classes F et G depuis le 1er avril 2023, la classe E depuis le 1er janvier 2025, la classe D à compter du 1er janvier 2034. Il ne vise ni les appartements ni les immeubles détenus par plusieurs propriétaires : la maison individuelle et l'immeuble entier d'un seul propriétaire, et rien d'autre.
Deux échéances plus discrètes attrapent des propriétaires qui ne se sentaient visés par aucune. Le carnet d'information du logement suit toute construction dont le permis a été déposé depuis le 1er janvier 2023 et toute rénovation dont le devis a été signé depuis cette date ; il se transmet à l'acquéreur avec le bien. Le dispositif Éco Énergie Tertiaire s'applique depuis le 1er octobre 2019 aux bâtiments à usage tertiaire d'au moins mille mètres carrés, et il impose des réductions de consommation.
Une fois l'échéance identifiée, la suite est courte : faites établir la classe, comparez la date du palier à celle de votre prochaine signature, et regardez les scénarios de travaux que le rapport propose.
Trouver, dans l'ordre, laquelle de ces dates vous vise
- Commencer par ce que vous faites du bienVendre et louer n'appellent pas les mêmes échéances. Le critère de décence et le gel du loyer ne visent que la location ; les paliers de l'audit énergétique ne visent que la vente.
- Lire la lettre du logementToutes les échéances de la première catégorie raisonnent en classes, de G vers E. Tant que la classe n'est pas connue, aucune date ne peut être rapportée au bien.
- Compter les lots de la copropriétéLes échéances collectives se déclenchent par taille d'immeuble, des plus grandes copropriétés vers les plus petites. Le nombre de lots principaux figure au règlement de copropriété et à l'état descriptif de division.
- Vérifier l'usage et l'âge du bâtimentUn bâtiment tertiaire d'une certaine surface relève d'un dispositif distinct de tout ce qui précède. Une construction ou une rénovation récente appelle, elle, un carnet d'information du logement que rien d'autre ne remplace.
Ce qu'on nous demande le plus
Ce qu'on nous demande le plus
Mon bail en cours s'arrête-t-il le jour du palier qui vise ma classe ?
Non. Le critère se joue au moment où un bail est conclu, renouvelé ou reconduit, pas au milieu d'un contrat en cours. C'est la date de votre prochaine signature qu'il faut comparer au palier.
Ma copropriété de quarante lots est-elle déjà concernée par le diagnostic collectif ?
Les copropriétés de cinquante lots et moins forment la dernière marche, au 1er janvier 2026, et l'immeuble doit en outre avoir été autorisé avant le 1er janvier 2013. C'est le syndic qui fait établir ce document, et l'assemblée générale qui en décide le financement.
Je vends un appartement classé F, l'audit énergétique m'est-il demandé ?
Non. Le calendrier de l'audit ne vise que la maison individuelle et l'immeuble entier d'un seul propriétaire ; un lot de copropriété en est écarté, quelle que soit sa classe. En location, en revanche, le gel du loyer vous concerne.
Les nombres qui commandent
Les dates qui commandent, et le texte qui les porte
- 1er janvier 2025le palier à partir duquel un logement classé G ne répond plus au critère de performance du logement décentLoi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 6, modifié par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, article 160, et décret n° 2023-796 du 18 août 2023 1er janvier 2025 pour la classe G, 1er janvier 2028 pour la classe F, 1er janvier 2034 pour la classe E
- 24 août 2022la date depuis laquelle le loyer d'un logement classé F ou G est gelé, à la relocation comme au renouvellement du bailLoi n° 2021-1104 du 22 août 2021, article 159 applicable depuis le 24 août 2022
- 1er avril 2023la première marche du calendrier de l'audit énergétique à la vente, en France métropolitaineDécret n° 2022-780 du 4 mai 2022, article 3, modifié par le décret n° 2022-1143 du 9 août 2022, article 1er 1er avril 2023 pour les classes F et G, 1er janvier 2025 pour la classe E, 1er janvier 2034 pour la classe D
- 1er janvier 2026la dernière marche du diagnostic de performance énergétique collectif, celle des copropriétés de cinquante lots et moinsCode de la construction et de l'habitation, article L126-31 1er janvier 2024 au-dessus de deux cents lots, 1er janvier 2025 de cinquante et un à deux cents, 1er janvier 2026 en deçà
- 1er janvier 2023la date depuis laquelle un carnet d'information du logement suit toute construction autorisée et toute rénovation deviséeCode de la construction et de l'habitation, article L126-35-2 applicable depuis le 1er janvier 2023
- 1er octobre 2019l'entrée en vigueur du dispositif de réduction de consommation des bâtiments tertiaires d'au moins mille mètres carrésCode de la construction et de l'habitation, article L174-1 1er octobre 2019, décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019
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