Ce qui fait le volume d'un dossier de diagnostics
Le budget d'un dossier se décide avant le premier devis, et il se décide sans vous demander votre avis. Quatre choses le fixent : l'époque du bâti, les installations en place, la commune, et l'ordre dans lequel vous commandez. Les trois premières, vous les subissez. La quatrième est la seule sur laquelle vous pouvez encore agir.
Jusqu'à 3 devis gratuits, sans engagement
Les pièces, rangées par ce qui les déclenche
- Le diagnostic de performance énergétiqueDue, sans conditionRien ne le déclenche, il est dû dans tous les cas pour un logement. Son résultat, lui, ajoute des lignes au dossier.Dix ans, la plus longue du dossier.Code de la construction et de l'habitation, article L126-26, version en vigueur au 25 août 2021
- L'état des risques et pollutionsDue, sans conditionLa commune suffit à le déclencher, dès qu'elle est couverte par un plan de prévention, un zonage sismique ou un secteur d'information sur les sols.Six mois, donc à refaire dès qu'une transaction s'étire.Code de l'environnement, article L125-5, version en vigueur au 1er janvier 2025
- Le repérage amianteDue si votre bien remplit la conditionUn permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997 le déclenche.Sans terme lorsque le repérage ne trouve aucun matériau.Code de la santé publique, article L1334-13, version en vigueur au 28 janvier 2016
- Le constat de risque d'exposition au plombDue si votre bien remplit la conditionUne construction antérieure au 1er janvier 1949 le déclenche.Un an en cas de présence, sans terme en son absence.Code de la santé publique, article L1334-6, version en vigueur au 28 janvier 2016
- Le diagnostic de performance énergétique collectifDue si votre bien remplit la conditionUn immeuble d'habitation collectif dont le permis a été déposé avant le 1er janvier 2013 le déclenche, et il relève de la copropriété.Dix ans, à l'échelle du bâtiment entier.Code de la construction et de l'habitation, article L126-31, applicable depuis le 1er janvier 2024 au-dessus de deux cents lots, 1er janvier 2025 de cinquante et un à deux cents, 1er janvier 2026 en deçà
- L'état de l'installation de gazDue si votre bien remplit la conditionUne installation intérieure de gaz de plus de quinze ans le déclenche.Trois ans à la vente, six ans au bail.Code de la construction et de l'habitation, article L134-9, version en vigueur au 1er juillet 2021
- L'état de l'installation d'électricitéDue si votre bien remplit la conditionUne installation intérieure d'électricité de plus de quinze ans le déclenche.Trois ans à la vente, six ans au bail.Code de la construction et de l'habitation, article L134-7, version en vigueur au 1er juillet 2021
- Le contrôle de l'assainissementDue si votre bien remplit la conditionL'absence de raccordement au réseau public de collecte le déclenche. Il est réalisé par le service de la commune.Trois ans, comptés depuis le contrôle.Code de la santé publique, article L1331-11-1, version en vigueur au 25 août 2021
- L'état relatif à la présence de termitesÀ confirmer avant de commanderUn arrêté préfectoral délimitant la commune le déclenche.Six mois, la plus courte du dossier avec l'état des risques.Code de la construction et de l'habitation, article L126-24, version en vigueur au 25 août 2021
- L'information sur la méruleÀ confirmer avant de commanderUne zone délimitée par arrêté préfectoral la déclenche. Elle prend la forme d'une information donnée à l'acquéreur, et non d'un constat à faire établir.L'information vaut pour l'état du bien au jour où elle est donnée.Code de la construction et de l'habitation, article L126-25, version en vigueur au 25 août 2021
- L'état des nuisances sonores aériennesÀ confirmer avant de commanderUne zone d'un plan d'exposition au bruit d'aérodrome le déclenche.Aucune durée fixée par le texte.Code de l'urbanisme, article L112-11, applicable depuis le 1er juin 2020
- L'audit énergétique réglementaireDue si votre bien remplit la conditionLe résultat du diagnostic de performance énergétique le déclenche, pour une maison individuelle ou un immeuble entier détenu par un seul propriétaire classé E, F ou G.Cinq ans, comptés depuis la réalisation.Code de la construction et de l'habitation, article L126-28-1, version en vigueur au 25 août 2021
Ce qui fait le volume d'un dossier
Un dossier ne se mesure pas en pages, il se mesure en pièces. Deux logements voisins peuvent appeler l'un trois constats et l'autre neuf, sans que rien dans leur apparence l'annonce. La différence tient à quatre choses, et aucune ne se négocie.
L'époque du bâti. Ce qui est installé dedans, gaz, électricité, assainissement autonome. La commune, qui déclenche ou non les constats de zone. Et le résultat du diagnostic de performance énergétique, qui ajoute une pièce entière quand la classe descend.
Vous les subissez, mais vous pouvez les connaître avant d'appeler. Un propriétaire qui arrive avec la date de son permis, l'année de ses installations et le zonage de sa commune sait combien de pièces il commande.
Reste un cinquième facteur, qui n'ajoute aucune pièce : l'ordre. Il ne change pas la longueur de la liste, il change le nombre de visites qu'elle demande.
L'époque du bâti, premier multiplicateur de pièces
Trois dates suffisent à faire varier un dossier du simple au double. Un permis délivré avant le 1er juillet 1997 fait entrer le repérage amiante. Une construction antérieure au 1er janvier 1949 fait entrer le constat de plomb. Un immeuble collectif dont le permis a été déposé avant le 1er janvier 2013 fait entrer le diagnostic de performance énergétique collectif, qui relève de la copropriété.
Le piège est que ces dates portent sur le permis, et non sur l'achèvement des travaux. Un immeuble livré en 1998 dont le permis date de 1996 appelle le repérage amiante, et le propriétaire qui répond de mémoire l'écarte à tort.
À l'inverse, une construction récente allège le dossier de plusieurs pièces d'un coup. Un appartement de 2015 chauffé à l'électricité et raccordé au tout-à-l'égout n'appelle ni amiante, ni plomb, ni gaz, ni assainissement.
Le second déplacement, et ce qui le provoque
Un professionnel qui revient une seconde fois refait le trajet, le rendez-vous, l'accès au logement et le rapport. C'est le poste que l'on peut supprimer entièrement, par une décision prise avant la première visite.
La cause la plus fréquente porte un nom : le diagnostic de performance énergétique commandé en dernier. Un vendeur fait établir l'amiante, le plomb, l'électricité et l'état des risques, garde la classe pour la fin, découvre un logement classé F, apprend que l'audit énergétique est dû, et fait revenir un professionnel alors que le compromis est calé.
Les deux autres causes sont plus banales. Un local fermé le jour de la visite, combles, cave ou vide sanitaire, oblige à repasser pour lever la mention de partie non visitée. Une année de construction approximative produit le même effet une semaine plus tard.
L'ordre de commande, du plus tôt au plus tard
Il existe un ordre en trois temps, sans exception. D'abord la classe, avec les constats qui ne dépendent d'aucun résultat : amiante, plomb, installations, mesurage. Ensuite l'audit énergétique, si la classe l'appelle. Enfin, une fois l'acquéreur trouvé, les constats de six mois.
Ce troisième temps est celui que l'on oublie dans l'autre sens. L'état des risques et l'état relatif aux termites tiennent six mois ; commandés à la mise en ligne, ils périment souvent avant la signature, et ils se repaient intégralement.
Reste ce que cette page ne peut pas faire : chiffrer. Le nombre de pièces, leur ordre et le nombre de visites se décident ici ; le montant se lit sur les devis que vous recevrez, et jusqu'à 3 devis gratuits permettent de comparer la même liste.
Les quatre gestes qui réduisent le volume du dossier
- Dater le permis de construire Deux dates, et deux seulement, décident de trois pièces : le 1er juillet 1997 pour le repérage amiante, le 1er janvier 1949 pour le constat de plomb, le 1er janvier 2013 pour le diagnostic collectif d'un immeuble. Un bâti postérieur les retire toutes.
- Vérifier l'âge des installations Quinze ans est le seuil commun au gaz et à l'électricité. Une installation refaite depuis moins de quinze ans retire deux pièces d'un coup, et la facture de pose suffit à le prouver.
- Lire ce que la commune impose Termites, mérule, nuisances sonores aériennes, retrait-gonflement des argiles : quatre déclencheurs qui ne dépendent ni de votre bien ni de son âge, mais de son adresse. Ils se lisent en mairie, avant de commander quoi que ce soit.
- Commander la classe avant le reste L'audit énergétique ne se décide qu'à la lecture de la classe. Faire établir le diagnostic de performance énergétique en premier, avec les constats qui ne dépendent d'aucun résultat, évite le second déplacement.
Ce qu'on nous demande le plus
Un dossier de maison ancienne compte-t-il vraiment plus de pièces ?
Oui, et l'écart est grand. Une maison des années trente non raccordée au réseau public, chauffée au gaz, dans une commune sous arrêté termites, cumule six pièces conditionnelles en plus de celles qui sont dues partout. Un appartement récent n'en cumule aucune.
Puis-je faire établir les pièces par plusieurs professionnels différents ?
Rien ne l'interdit, et c'est presque toujours une mauvaise idée. Chaque professionnel se déplace, prend rendez-vous et demande les mêmes documents, ce qui multiplie les visites au lieu de les grouper. La certification se délivre par domaine, mais un même professionnel en détient généralement plusieurs.
Faut-il tout commander avant de mettre le bien en ligne ?
Non, et c'est même la faute la plus fréquente dans l'autre sens. L'annonce doit porter la classe, donc le diagnostic de performance énergétique se fait avant la mise en ligne. Les constats de six mois, eux, se commandent une fois l'acquéreur ou le locataire trouvé, sans quoi ils sont à refaire pour la signature.
Le dossier d'une location compte-t-il moins de pièces que celui d'une vente ?
Un peu moins, et surtout pas les mêmes. Le contrôle d'assainissement, le mesurage et l'audit énergétique n'y figurent pas ; la surface habitable s'y ajoute. Les états de gaz et d'électricité y tiennent six ans au lieu de trois.
La suite du dossier
Jusqu'à 3 devis gratuits, sans engagement