L'état des nuisances sonores aériennes, zone par zone
Un plan tracé autour de chaque aérodrome découpe son voisinage en zones, et votre bien s'y trouve ou non. S'il s'y trouve, une pièce s'ajoute à votre dossier, en vente comme en location. Elle ne se mesure pas et ne se visite pas : elle se lit sur le plan. C'est la ligne qui manque le plus souvent aux dossiers des communes voisines d'un aéroport.
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- Ce qui la périme
- Aucune durée fixée par le texte
- Ni en vente ni en location. Ce qui la périme n'est pas le calendrier mais le plan lui-même : une révision déplace les courbes, et un document établi sur l'ancien plan ne décrit plus votre bien. Code de l'urbanisme, article L112-11.
- Qui l'établit
- Vous-même, ou le professionnel à qui vous confiez la préparation du dossier
- Aucune certification n'est prescrite, puisqu'il n'y a rien à constater sur place. En pratique, la pièce se prépare avec le reste du dossier, parce que celui qui rassemble vos constats a déjà l'adresse, la parcelle et l'habitude de lire un plan d'urbanisme, et parce qu'une ligne oubliée dans un dossier confié n'est pas une ligne oubliée par vous.
- Vous vendezDue si votre bien remplit la conditionLa pièce est due dès lors que le bien se trouve dans l'une des zones d'un plan d'exposition au bruit d'aérodrome. Hors de ces zones, elle n'a pas d'objet, et le dossier ne la comporte pas.Code de l'urbanisme, article L112-11, applicable depuis le 1er juin 2020
- Vous mettez en locationDue si votre bien remplit la conditionLe locataire y a droit dans les mêmes conditions que l'acquéreur : la pièce se joint au bail dès que le logement est situé dans une zone du plan. C'est l'une des rares lignes du dossier qui pèse identiquement sur le vendeur et sur le bailleur.Code de l'urbanisme, article L112-11, applicable depuis le 1er juin 2020
- Vous engagez des travauxHors du dossier de cette opérationEngager des travaux n'appelle pas cette pièce. Le plan a en revanche des effets propres sur ce qui peut se construire et s'agrandir dans ses zones, et c'est le service d'urbanisme de la commune qui vous dira ce que votre projet y devient.Code de l'urbanisme, article L112-11, applicable depuis le 1er juin 2020
L'état des nuisances sonores aériennes est la pièce qui dit à votre acquéreur, ou à votre locataire, que le bien qu'il s'apprête à prendre est situé dans une zone de bruit d'aérodrome, et laquelle. Il s'appuie sur un document d'urbanisme, le plan d'exposition au bruit, qui existe indépendamment de votre vente et que la commune tient à disposition.
Sa forme surprend ceux qui attendaient un rapport de professionnel. Il n'y a ni appareil, ni visite, ni conclusion technique : le document reprend la zone dans laquelle le bien se situe, désigne le plan qui la fixe et indique où ce plan se consulte. C'est une transcription, et c'est pour cela qu'il ne porte pas de durée de validité.
Il ne remplace aucune autre pièce, et surtout pas l'état des risques et pollutions, qui traite d'autres sujets et suit son propre calendrier. Les deux se joignent au même dossier, souvent pour le même bien, et l'un ne dispense jamais de l'autre.
Le plan d'exposition au bruit
Le document qui commande cette pièce n'a pas été fait pour les ventes. C'est un document d'urbanisme, établi autour de chaque aérodrome à partir des prévisions de trafic et des trajectoires, et annexé au plan local d'urbanisme des communes concernées. Sa mission première est de maîtriser l'urbanisation : il décide de ce qui peut se construire près des pistes, et il empêche qu'on installe de nouveaux habitants sous une trajectoire.
Il existe indépendamment de ce que vous entendez chez vous, et c'est la première surprise pour un propriétaire. Un bien peut se trouver dans une zone du plan sans être survolé en permanence, parce que le plan raisonne sur des prévisions et sur des trajectoires possibles, pas sur la gêne d'une journée d'été fenêtres ouvertes. À l'inverse, un bien qui subit un passage bruyant peut se situer hors zone, et la pièce n'est alors pas due.
Il ne se confond pas non plus avec le plan de gêne sonore, qui est un autre document, tracé autour des mêmes aérodromes mais pour un autre objet : celui-là ouvre droit à une aide à l'insonorisation des logements existants. Les deux se ressemblent au premier regard, ils ne délimitent pas les mêmes périmètres, et ils ne servent pas la même chose. Le dossier de votre vente s'intéresse au premier.
Où le lire, enfin. La mairie de la commune le tient à disposition, le service d'urbanisme sait dire dans quelle zone tombe une parcelle, et le certificat d'urbanisme le rappelle. Demandez la réponse par écrit et gardez-la : c'est elle qui justifiera la zone portée sur la pièce, et c'est elle que vous produirez si la question se pose plus tard.
Les quatre zones, A à D
Le plan découpe le voisinage de l'aérodrome en zones, désignées par des lettres, de la plus exposée à la moins exposée. La zone A est celle du bruit fort, immédiatement autour des pistes et sous les trajectoires les plus basses. La zone B la prolonge, avec une exposition encore soutenue. La zone C couvre un périmètre plus large, où la gêne est modérée mais réelle. La zone D, enfin, est la zone d'information : elle n'apporte pas de restriction nouvelle à la construction, mais elle rend l'information obligatoire.
Ces lettres ne sont pas seulement documentaires, elles commandent ce qui peut se bâtir. Plus la zone est exposée, plus la construction de logements nouveaux y est encadrée, jusqu'à l'interdiction dans les périmètres les plus proches des pistes. Un acquéreur qui achète pour agrandir, surélever ou diviser doit donc lire la lettre avant de dessiner, et il vous saura gré de la lui avoir donnée tôt.
La zone D mérite une phrase à part, parce qu'elle est la plus souvent manquée. Elle n'existe pas autour de tous les aérodromes, elle n'impose pas de contrainte d'urbanisme visible, et elle donne à un propriétaire le sentiment de n'être concerné par rien. Elle l'est pourtant pour ce qui nous occupe : l'obligation d'information joue dans cette zone comme dans les autres, et c'est là que se concentrent les dossiers incomplets.
Un dernier point pratique. Une parcelle peut chevaucher deux zones, et un immeuble peut se trouver en limite. Dans ce cas, la mention portée au dossier se lit sur la parcelle du bien et non sur l'impression que donne le tracé à l'écran. Faites confirmer la lecture par le service d'urbanisme plutôt que de trancher vous-même sur une carte agrandie.
Une lecture, pas une mesure
Il n'y a pas de sonomètre dans cette pièce, et il n'y en aura pas. Personne ne vient chez vous, personne n'écoute pendant vingt-quatre heures, personne ne compare un niveau sonore à un seuil. Le document reprend une donnée d'urbanisme et l'attache à votre adresse, voilà tout. C'est ce qui explique qu'il n'ait ni opérateur certifié, ni méthode normalisée, ni durée de validité.
Cette simplicité a un revers, et il faut le dire clairement : personne ne vous rappellera de la faire. Les autres pièces du dossier passent par un professionnel qui vient, qui produit un rapport et qui vous facture un acte identifiable. Celle-ci n'a ni visite ni rapport épais, elle tient en une page, et c'est exactement pour cela qu'elle glisse entre les mailles au moment de rassembler les documents.
Le corollaire est heureux : rien ne bloque, rien n'attend un créneau de professionnel, rien ne prend des semaines. La pièce se prépare le jour où l'on sait dans quelle zone tombe la parcelle. Dans un dossier confié à un tiers, elle se traite avec le reste, et la seule chose à vérifier est qu'elle y figure, parce qu'un dossier livré sans elle a l'air complet.
Une nuance à ne pas perdre de vue : la pièce dit la zone, elle ne dit pas le confort. Elle n'atteste pas de la qualité de l'isolation acoustique de vos fenêtres, elle ne mesure pas ce qu'un occupant entendra dans une chambre, et elle ne préjuge pas des travaux d'insonorisation déjà faits. Si votre logement a été traité, dites-le et joignez les factures : ce sont elles qui répondent à la question que l'acquéreur se pose vraiment.
La pièce oubliée des dossiers
Dans les communes de périphérie d'aéroport, cette ligne manque souvent au dossier, et pas par mauvaise volonté. Elle manque parce que le vendeur ne sait pas qu'elle existe, parce qu'elle ne figure pas dans la liste que l'on récite de mémoire, et parce qu'aucun professionnel ne vient la rappeler en même temps qu'il installe son échelle. Un dossier peut ainsi compter huit pièces impeccables et rester incomplet d'une page.
L'erreur la plus fréquente consiste à croire que l'état des risques et pollutions la couvre. Il ne la couvre pas. Les deux documents parlent de la situation géographique du bien, ils sont donc voisins dans l'esprit, mais ils procèdent de textes différents, ils ne visent pas les mêmes aléas et ils ne se déclenchent pas sur le même zonage. Joindre l'un en pensant avoir fait les deux est un oubli qui ne se voit pas.
Ce que l'oubli coûte se joue après la signature. L'acquéreur qui n'a pas reçu la pièce alors qu'elle était due dispose d'un recours : il peut saisir le juge et demander la résolution de la vente ou une réduction du prix de vente. Le bailleur n'est pas mieux placé, puisque le locataire tient la même information de son côté. Une page absente ouvre donc une discussion très supérieure à ce qu'elle aurait coûté d'attention.
La parade tient en une question à poser tôt, avant même de choisir un professionnel : la commune est-elle concernée par un plan d'exposition au bruit, et la parcelle tombe-t-elle dans l'une de ses zones. Une réponse négative écrite vous met à l'abri pour de bon. Une réponse positive ajoute une page à votre dossier, et cette page se prépare en même temps que le reste.
Ce que la pièce porte
- La zone dans laquelle le bien se situe, nommée par sa lettre.
- La désignation du plan d'exposition au bruit qui la fixe, et l'aérodrome auquel il se rapporte.
- L'adresse du bien et sa parcelle, telles qu'elles se lisent sur le plan.
- L'indication du lieu où le plan se consulte, en mairie ou auprès du service d'urbanisme.
- La date à laquelle la pièce a été préparée, qui n'est pas une date d'expiration.
- La mention que le bien ouvre éventuellement droit à une aide à l'insonorisation, quand c'est le cas.
Ce qu'on nous demande le plus
Je n'entends jamais d'avion chez moi, la pièce est-elle quand même due ?
Oui, si la parcelle tombe dans une zone du plan. Le plan raisonne sur des prévisions de trafic et sur des trajectoires, pas sur ce qu'un occupant perçoit un jour donné. C'est la position de votre bien sur le plan qui déclenche l'obligation, et elle seule.
L'état des risques que j'ai déjà fait établir couvre-t-il les nuisances aériennes ?
Non, ce sont deux pièces distinctes qui reposent sur deux textes distincts et sur deux zonages distincts. Elles se joignent l'une et l'autre au dossier quand elles sont dues. Beaucoup de dossiers incomplets le sont pour cette raison précise.
Cette pièce se périme-t-elle comme mon état des risques ?
Le texte ne lui fixe aucune durée, en vente comme en location. Ce qui la rend inexacte n'est pas le temps qui passe mais une révision du plan d'exposition au bruit, qui déplace les zones. Si le plan de votre commune a été révisé depuis que vous avez préparé la pièce, reprenez la lecture de la parcelle.
Mon logement est en zone C, puis-je encore l'agrandir ?
La réponse dépend du plan de votre commune et de la nature du projet, et elle se donne au service d'urbanisme, pas dans un dossier de vente. Ce que la pièce fait, elle, est de donner la lettre à votre acquéreur assez tôt pour qu'il pose lui-même la question avant de s'engager.
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