Le contrôle de votre assainissement non collectif

Chez la commune, pas chez le diagnostiqueur

Toutes les autres pièces de votre dossier obéissent au même schéma : un professionnel certifié, une visite, un rapport. Celle-ci sort du schéma, et il vaut mieux l'apprendre ici qu'au téléphone avec un diagnostiqueur qui vous expliquera qu'il ne peut pas s'en charger.

La raison n'est pas administrative, elle est de fond. Le contrôle des installations qui traitent les eaux usées relève de la salubrité publique et de la protection des milieux : la commune en est responsable, elle exerce cette compétence directement ou l'a transférée à une intercommunalité, et le service qui l'assure porte un nom que vous verrez écrit partout, le service public d'assainissement non collectif. Un prestataire privé peut intervenir pour son compte, mais il agit alors sous son autorité et non sous une certification de diagnostiqueur.

Il en découle une manière de s'y prendre. La demande se dépose auprès de la mairie ou du service intercommunal, qui indique la marche à suivre, la personne à joindre et les pièces à fournir. Le rendez-vous se fixe avec eux, la visite se fait en votre présence ou en celle de votre mandataire, et le rapport vous parvient ensuite selon leurs propres délais.

Une chose ne change pas, en revanche : cette pièce compte dans le dossier au même titre que les autres. Son absence rend le dossier incomplet le jour de la promesse, et l'acquéreur qui découvre l'installation après la vente sans avoir reçu le rapport se trouve dans une position que le vendeur n'a pas envie de lui offrir.

• Ce que réunit le dossier d'une vente

Sans raccordement au réseau public, la pièce devient due

La condition est binaire et elle se vérifie d'un coup d'oeil : l'immeuble d'habitation vendu est-il relié au réseau public de collecte. S'il l'est, cette pièce ne fait pas partie de votre dossier et rien ne remplace ce constat, ni la taille du terrain, ni la présence d'un puits, ni l'ancienneté de la maison. S'il ne l'est pas, elle est due.

En pratique, le doute est rare mais il existe. Une maison de bourg peut avoir gardé sa fosse alors que ses voisines ont été reliées ; un lotissement peut avoir été raccordé par tranches. La mairie détient la réponse, et l'attestation de raccordement que certains services délivrent règle la question en une page pour ceux qui sont reliés.

Un cas mérite d'être distingué, parce qu'il se traite ailleurs. Quand le réseau public passe devant la parcelle et que la maison n'y est toujours pas reliée, la question n'est plus celle du contrôle mais celle du raccordement lui-même, qui s'impose dans un délai que la commune vous indiquera. Le contrôle reste dû tant que le raccordement n'est pas fait, et il portera sur une installation dont chacun sait déjà qu'elle va disparaître.

Deux autres situations sortent du champ. Un terrain nu ne porte aucune installation à contrôler, et sa vente n'appelle pas cette pièce. Un lot de copropriété relié à un dispositif commun ne se contrôle pas non plus lot par lot : c'est l'installation de l'immeuble qui est examinée, et le syndic détient le rapport.

Avant la promesse, le temps qu'il faut compter

C'est le point qui coûte le plus de journées, et il tient à une différence de rythme. Un diagnostiqueur vit d'une clientèle de vendeurs pressés et il organise ses tournées pour cela. Un service communal exerce une mission qui ne dépend pas de votre calendrier de signature, et il fixe les visites selon le sien.

La conséquence est un ordre de commande à part. Demandez ce contrôle au moment où vous décidez de vendre, avant même de signer un mandat, et faites-le établir pendant que les autres pièces se commandent. C'est la seule de votre dossier qui doit partir en premier pour arriver à l'heure.

Regardez d'abord si vous en avez déjà un. Le service passe périodiquement pour un contrôle de bon fonctionnement, et le rapport qu'il a laissé lors de son dernier passage peut suffire s'il a moins de trois ans à la date de la promesse. Beaucoup de vendeurs relancent une visite alors que le document dort dans un classeur, et beaucoup d'autres croient le leur valable alors qu'il est plus ancien.

Enfin, préparez la visite comme elle doit l'être. Les regards et les tampons doivent être dégagés et ouvrables, la filière accessible, et le plan de l'installation disponible s'il existe. Un agent qui ne peut pas ouvrir un regard le note, et une visite qui se conclut par une impossibilité d'accès se recommence, ce qui ajoute un tour de calendrier à un calendrier déjà tendu.

• Quand commander chaque pièce du dossier

Après la vente, l'année laissée pour la conformité

Un avis de non-conformité n'interdit pas de vendre, et c'est la première chose à savoir. Le texte n'a pas organisé un blocage, il a organisé une suite : lorsque l'installation n'est pas conforme, l'acquéreur fait procéder aux travaux dans le délai d'un an qui suit l'acte de vente. L'obligation change donc d'épaules le jour de la signature.

Ce déplacement explique tout ce qui se joue dans la négociation. Un acquéreur qui reçoit un rapport défavorable sait qu'il devra engager des travaux dans l'année, et il le porte à la discussion sur le prix. Un vendeur qui a fait établir le contrôle tôt connaît cette ligne avant l'acquéreur, ce qui lui laisse le choix entre traiter l'installation lui-même et l'assumer dans le prix.

Les deux options se défendent. Refaire une filière avant la vente supprime l'objection et permet de vendre une installation neuve, avec la vérification du service à l'appui. Vendre en l'état raccourcit le calendrier et laisse l'acquéreur choisir la filière qui lui convient, ce que beaucoup préfèrent quand ils projettent d'agrandir ou de rénover.

Dans les deux cas, la boucle se referme auprès du même service. Ce sont les agents de la commune qui reviennent vérifier la conception du projet puis l'exécution des travaux, et qui délivrent l'avis qui clôt le dossier. Gardez ces documents avec le titre de propriété : ils seront la première pièce demandée à la vente suivante.

• L'ordre dans lequel réunir les pièces