Combien de temps chaque diagnostic tient, et ce qui l'interrompt
Dix ans, six ans, trois ans, six mois, sans terme : les durées du dossier n'ont aucune régularité, et deux d'entre elles changent selon que vous vendez ou que vous louez. Le tableau ci-dessous les donne toutes, et ce qui suit traite l'autre moitié de la question : ce qui fait tomber un diagnostic avant son échéance.
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Les douze durées, pièce par pièce
- Le diagnostic de performance énergétiqueDue, sans conditionDû pour toute vente et tout bail de logement. Dix ans à la vente comme au bail, depuis la date d'établissement du diagnostic.Code de la construction et de l'habitation, article L126-26, version en vigueur au 25 août 2021
- Le diagnostic de performance énergétique collectifDue si votre bien remplit la conditionDû pour un immeuble collectif autorisé avant le 1er janvier 2013, et renouvelé au rythme de l'immeuble. Dix ans à la vente comme au bail, depuis l'établissement du diagnostic à l'échelle du bâtiment.Code de la construction et de l'habitation, article L126-31, applicable depuis le 1er janvier 2024 au-dessus de deux cents lots, 1er janvier 2025 de cinquante et un à deux cents, 1er janvier 2026 en deçà
- L'audit énergétique réglementaireDue si votre bien remplit la conditionDû à la vente d'une maison ou d'un immeuble entier d'un seul propriétaire classé E, F ou G. Cinq ans à la vente, non exigé au bail, depuis la date de réalisation de l'audit.Code de la construction et de l'habitation, article L126-28-1, version en vigueur au 25 août 2021
- Le repérage amianteDue si votre bien remplit la conditionDû pour un bâti dont le permis est antérieur au 1er juillet 1997. Sans terme lorsqu'un repérage établi depuis le 1er avril 2013 ne trouve aucun matériau, non remis au locataire, depuis la date du repérage.Code de la santé publique, article L1334-13, version en vigueur au 28 janvier 2016
- Le constat de risque d'exposition au plombDue si votre bien remplit la conditionDû pour une habitation construite avant le 1er janvier 1949. Un an à la vente et six ans au bail en cas de présence, sans terme en son absence, depuis la date du constat.Code de la santé publique, article L1334-6, version en vigueur au 28 janvier 2016
- L'état de l'installation de gazDue si votre bien remplit la conditionDû au-delà de quinze ans d'installation, et sa durée double au bail. Trois ans à la vente, six ans au bail, depuis la date de l'état.Code de la construction et de l'habitation, article L134-9, version en vigueur au 1er juillet 2021
- L'état de l'installation d'électricitéDue si votre bien remplit la conditionDû au-delà de quinze ans d'installation, et à refaire après une remise aux normes complète. Trois ans à la vente, six ans au bail, depuis la date de l'état.Code de la construction et de l'habitation, article L134-7, version en vigueur au 1er juillet 2021
- L'état relatif à la présence de termitesÀ confirmer avant de commanderDû dans les communes sous arrêté préfectoral. Six mois à la vente, non exigé au bail, depuis la date de l'état.Code de la construction et de l'habitation, article L126-24, version en vigueur au 25 août 2021
- L'état des risques et pollutionsDue, sans conditionDû dès que la commune est couverte par un plan de prévention, un zonage sismique ou un secteur d'information sur les sols. Six mois à la vente comme au bail, depuis la date d'établissement de l'état.Code de l'environnement, article L125-5, version en vigueur au 1er janvier 2025
- Le contrôle de l'assainissementDue si votre bien remplit la conditionDû à la vente d'un bien non raccordé au réseau public, et renouvelé au passage du service de la commune. Trois ans à la vente, non exigé au bail, depuis le contrôle par le service de la commune.Code de la santé publique, article L1331-11-1, version en vigueur au 25 août 2021
- Le mesurage de la superficie privativeDue si votre bien remplit la conditionDû à la vente d'un lot de copropriété. Aucune durée fixée par le texte, à la vente comme au bail, et pas de départ.Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 46, version en vigueur au 22 décembre 2014
- L'état des nuisances sonores aériennesÀ confirmer avant de commanderDû dans une zone d'un plan d'exposition au bruit d'aérodrome, et rendu inexact par une révision de ce plan. Aucune durée fixée par le texte, à la vente comme au bail, et pas de départ.Code de l'urbanisme, article L112-11, applicable depuis le 1er juin 2020
Le plafond n'est pas une garantie
Une durée dit jusqu'à quand un document peut servir, pas qu'il dira vrai jusque-là. Un rapport dans son délai peut décrire un bien qui n'existe plus, et il sera pourtant accepté au dossier, jusqu'au jour où quelqu'un compare.
Les durées n'obéissent à aucune règle générale. Dix ans pour la classe, six mois pour l'état des risques : un écart de vingt fois entre deux pièces du même dossier. Deux pièces changent de durée selon l'opération, deux autres selon le résultat, et trois n'ont aucun terme.
L'absence de terme est le cas le plus mal compris. Un repérage amiante qui ne trouve aucun matériau vaut sans limite de temps, à condition d'avoir été établi à partir du 1er avril 2013, et un mesurage n'a pas de date de fin. Ce qui les périme est un événement, pas un calendrier.
La date de départ se lit sur le rapport, pas ailleurs
Le compte part de la date d'établissement, c'est-à-dire du jour de la visite, et non du jour où le rapport vous est parvenu. Entre les deux, il se passe souvent une semaine, parfois trois quand un résultat de laboratoire est attendu.
Deux pièces font exception. Le contrôle de l'assainissement part du passage du service de la commune, dont le compte-rendu arrive parfois longtemps après. Le diagnostic collectif part de son établissement à l'échelle du bâtiment, et il peut donc être largement entamé le jour où vous décidez de vendre votre lot.
L'échéance qui tombe pendant la négociation
Six mois paraît long au moment où l'on met un bien en vente. C'est plus court qu'une transaction ordinaire : entre la mise en ligne, les visites, l'offre et le compromis, huit mois ne sont pas une anomalie. Les deux pièces à six mois tombent donc régulièrement entre la promesse et l'acte.
Elles tombent au moment où le calendrier n'appartient plus au vendeur. Le notaire constate qu'une pièce est périmée, le rendez-vous se reporte, et le second déplacement se paie intégralement.
La parade est un choix d'ordre. Ces deux pièces se commandent une fois l'acquéreur trouvé et le compromis en vue, et non à la mise en ligne. Toutes les autres se commandent d'emblée, leur durée absorbant la longueur d'une négociation.
Le terme que casse une transformation du bien
C'est la situation dont aucune durée ne rend compte. Un diagnostic reste valable et devient faux le jour où le bien change : une isolation refaite, une chaudière remplacée, des menuiseries changées, et le diagnostic de performance énergétique décrit un logement qui n'existe plus tout en courant encore huit ans.
Chaque pièce a son événement à elle. Une cloison abattue casse le mesurage, qui n'a pourtant aucun terme. Une remise aux normes complète casse l'état de l'installation, qui reste formellement bon. Un traitement curatif change ce qu'un constat de plomb trouverait aujourd'hui.
Refaire le document est alors un choix et non une obligation, et c'est presque toujours le bon : un acquéreur qui compare le rapport et le bien voit l'écart.
Vérifier en quatre gestes qu'un dossier ancien tient encore
- Relever la date portée sur chaque rapportNi la date de réception ni celle de la facture : celle que le professionnel a inscrite le jour de sa visite. C'est elle qui fait courir le compte.
- Confronter chaque date à l'opération en coursUn état de gaz de quatre ans est périmé pour une vente et bon pour un bail. Le même rapport est donc à refaire ou non selon ce que vous faites du bien.
- Chercher ce qui a changé dans le bienIsolation, chaudière, menuiseries, cloisons, véranda, tableau électrique. Chaque poste touché rend faux un document qui reste formellement valable.
- Refaire les pièces courtes en dernierLes six mois se commandent une fois l'acquéreur trouvé, jamais à la mise en ligne. Les pièces longues se reprennent telles quelles, sans précaution inutile.
Ce qu'on nous demande le plus
Ce qu'on nous demande le plus
Mon état des risques a sept mois, dois-je le refaire pour signer ?
Oui. Six mois, à la vente comme au bail, et cette durée ne se prolonge pas parce que rien n'a changé dans la commune.
Un repérage amiante sans terme vaut-il pour toujours ?
À deux conditions. Établi à partir du 1er avril 2013, un constat antérieur se refaisant même négatif, et le bien non touché depuis : des travaux qui ouvrent des parois non explorées au premier passage justifient de le reprendre.
J'ai isolé mes combles, mon diagnostic de performance énergétique tient-il encore ?
Il tient formellement, et il décrit un logement qui n'existe plus. Le refaire n'est pas obligatoire, mais c'est le seul moyen de faire valoir le gain de classe que vos travaux ont produit.
Les durées sont-elles les mêmes pour une vente et pour une location ?
Non, et l'écart porte sur trois pièces. Les états de gaz et d'électricité valent trois ans à la vente et six ans au bail ; le constat de plomb, un an contre six ans en cas de présence. Plusieurs pièces ne sont d'ailleurs pas exigées au bail.
Les nombres qui commandent
Les durées que le texte fixe lui-même
- Six moisla durée de l'état des risques et pollutions, identique à la vente et au bail, comptée depuis son établissementCode de l'environnement, article R125-25 version en vigueur au 1er janvier 2023
- Trois ansla durée de l'état de l'installation intérieure d'électricité à la vente, portée à six ans lorsqu'il est annexé à un bailCode de la construction et de l'habitation, article D271-5, et décret n° 2016-1105 du 11 août 2016, article 3 version en vigueur au 1er septembre 2019 pour la vente, 11 août 2016 pour le bail
- Cinq ansla durée de l'audit énergétique réglementaire, comptée depuis sa réalisation, une pièce que le bail n'exige pasDécret n° 2022-780 du 4 mai 2022, article 2 version en vigueur au 6 mai 2022
- Un anla durée du constat de risque d'exposition au plomb à la vente en cas de présence, contre six ans au bail et aucun terme en son absenceCode de la santé publique, article L1334-6 version en vigueur au 28 janvier 2016
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