Le diagnostic de performance énergétique dans votre dossier
C'est la première pièce à commander, et pas seulement parce qu'elle est due partout. Son résultat décide si votre dossier en compte deux de plus, et il décide si votre logement peut encore se louer. Aucun autre constat ne commande autant le reste.
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- Combien de temps il tient
- Dix ans
- Le compte part de la date d'établissement du diagnostic. Code de la construction et de l'habitation, article D126-19.
- Qui a le droit de l'établir
- Un diagnostiqueur certifié, sur une certification propre à cette prestation
- La certification n'est pas générale : elle se délivre par domaine, et un professionnel certifié pour l'amiante n'est pas de ce fait habilité à établir le diagnostic de performance énergétique. Il doit aussi être assuré et sans lien d'intérêt avec le vendeur, le bailleur ou l'agence.
- Vous vendezDue, sans conditionLa vente d'un logement ne se conclut pas sans lui : il est annexé à la promesse comme à l'acte, et l'annonce doit déjà porter sa classe.Code de la construction et de l'habitation, article L126-26, version en vigueur au 25 août 2021
- Vous mettez en locationDue, sans conditionLe bail d'un logement le remet au locataire à la signature, et l'annonce de location porte sa classe avant même la première visite.Code de la construction et de l'habitation, article L126-26, version en vigueur au 25 août 2021
- Vous engagez des travauxÀ confirmer avant de commanderAucun texte ne l'impose pour engager des travaux. Il devient pourtant la pièce d'entrée dès qu'un financement public entre dans le plan de rénovation, et il sert de point de départ mesurable au gain visé.Code de la construction et de l'habitation, article L126-26, version en vigueur au 25 août 2021
Le diagnostic de performance énergétique range un logement dans l'une des sept lettres, de A à G, d'après deux mesures : ce qu'il consomme et ce qu'il émet. Il énumère ensuite les travaux qui feraient monter cette lettre. Depuis le 1er juillet 2021, il est calculé par une méthode unique, à partir des caractéristiques du bâti et des équipements, et non plus à partir des factures du précédent occupant.
Cette date compte plus qu'elle n'en a l'air. Elle est le moment où le diagnostic est devenu opposable : ce qu'il affirme engage désormais celui qui l'a établi, et un acquéreur qui découvre une classe fausse dispose d'un recours. Un document de courtoisie est devenu une pièce contractuelle, et c'est la raison pour laquelle il se commande en premier plutôt qu'en dernier.
Dans le dossier d'une vente comme dans celui d'un bail, il figure au même titre que les constats d'amiante ou de plomb. Sa particularité est ailleurs : il est le seul dont le RÉSULTAT ouvre d'autres obligations. Une étiquette F ou G n'ajoute pas une ligne au dossier, elle en ajoute deux, et elle peut interdire la mise en location.
Ce que le diagnostic mesure, et ce qu'il ne mesure pas
Le calcul porte sur le bâti et sur les équipements : l'isolation des murs, de la toiture et des planchers, la nature des vitrages, le système de chauffage, celui d'eau chaude, la ventilation, et la production éventuelle d'énergie sur place. Il ne porte pas sur la façon dont vous vivez dans le logement. Deux occupants aux habitudes opposées, dans le même appartement, obtiennent la même classe.
Cette indifférence à l'usage est ce qui rend la classe comparable d'un bien à l'autre, et c'est aussi ce qui déçoit : un propriétaire qui chauffe peu se voit attribuer une classe qui ne récompense pas sa sobriété. Le document ne mesure pas une consommation constatée, il mesure la performance d'un logement occupé de façon conventionnelle.
Ce qu'il ne mesure pas non plus, et qu'on lui prête souvent : l'humidité, la solidité de la charpente, la conformité électrique, la présence d'amiante. Chacun de ces points relève d'une autre pièce du dossier, avec son propre professionnel et sa propre durée. Un diagnostic de performance énergétique en classe C ne dit rien de l'état d'une installation de gaz de vingt ans.
La place du diagnostic dans l'ordre de commande
Sur les dix-huit pièces que ce site traite, une seule se commande obligatoirement avant les autres, et c'est celle-ci. La raison tient en une ligne : deux obligations ne se déclenchent qu'à la lecture de son résultat, et tant qu'on ne l'a pas, on ne sait pas si le dossier compte deux pièces ou quatre.
La première est l'audit énergétique réglementaire, dû à la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble entier détenu par un seul propriétaire lorsque la classe est E, F ou G. La seconde est le critère de performance du logement décent, qui interdit la mise en location d'un logement en dessous d'un certain seuil. Aucune des deux ne peut s'anticiper sans la classe.
L'ordre pratique qui en découle est simple à tenir. Faites établir le diagnostic de performance énergétique lors de la première visite du professionnel, avec les constats qui ne dépendent de rien : l'état des risques, l'amiante si le bâti est ancien, le plomb s'il est très ancien. Attendez la classe pour décider de l'audit. Vous éviterez le second déplacement, qui est ce que ce genre de dossier coûte le plus souvent en trop.
Le désordre inverse est fréquent et il se paie deux fois : un vendeur qui commande tout sauf le diagnostic, découvre une classe F trois semaines plus tard, et doit faire revenir un professionnel pour l'audit alors que le compromis est déjà calé.
Dix ans, et les trois choses qui les raccourcissent
La durée est de dix ans, comptés depuis la date d'établissement. C'est la plus longue de tout le dossier, et c'est ce qui fait croire qu'un diagnostic en poche est un problème réglé. Il ne l'est pas toujours, et trois situations le raccourcissent.
La première est le changement de méthode. Les diagnostics établis avant le 1er juillet 2021 reposaient sur un calcul qui n'est plus celui du texte, et ils ont cessé d'être valables avant leur dixième année. Si le vôtre est de cette époque, la date de fin figure sur le rapport lui-même, et elle n'est pas celle que dix ans laisseraient supposer.
La deuxième est la transformation du bien. Une isolation refaite, une chaudière remplacée, une véranda ajoutée, un changement de menuiseries : le document décrit un logement qui n'existe plus. Il reste formellement valable, et il devient factuellement faux. Un acquéreur qui compare le rapport et le bien s'en aperçoit, et la discussion sur le prix commence mal.
La troisième est la plus discrète : le diagnostic établi pour une vente qui n'a pas abouti. Il court toujours, il est bon, et il a vieilli de deux ans pendant que le bien restait au marché. Regardez sa date avant de le joindre à une nouvelle promesse, parce que la classe qu'il porte a peut-être servi d'argument à une négociation qui a échoué.
Le bâti que le texte laisse dehors
Tous les biens ne sont pas concernés, et la liste des exclusions est courte mais utile à connaître, parce qu'elle évite de commander une pièce qui n'a pas lieu d'être. Elle vise notamment les constructions provisoires prévues pour une durée d'usage inférieure à deux ans, certains bâtiments agricoles, artisanaux ou industriels à faible demande énergétique, les lieux de culte, et les bâtiments d'habitation destinés à un usage de moins de quatre mois par an.
Le cas le plus fréquent en pratique est ailleurs : le garage, l'emplacement de stationnement, la cave, le terrain nu. Ce ne sont pas des logements, ils ne portent pas d'étiquette, et le dossier de leur vente ne comporte pas cette pièce. Ce qui ne veut pas dire qu'il est vide, l'état des risques, lui, reste dû.
Un local commercial mérite une phrase à part. Il n'entre pas dans le champ du diagnostic de logement, mais un bâtiment tertiaire d'une certaine surface relève d'un autre dispositif, avec ses propres obligations de réduction de consommation. C'est un régime distinct, et le confondre avec le diagnostic de vente conduit à commander la mauvaise prestation.
Ce qu'une étiquette F ou G déclenche derrière elle
Une classe basse ne se contente pas de figurer au dossier. À la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble détenu par un seul propriétaire, elle rend l'audit énergétique obligatoire, et cet audit est une prestation à part entière, avec son propre déplacement et sa propre durée de validité.
À la location, l'effet est plus dur encore, parce qu'il ne porte pas sur une pièce à ajouter mais sur le droit de louer. Le critère de performance du logement décent écarte progressivement les logements les moins performants du marché locatif, par paliers datés que le bloc de chiffres de cette page reprend. Un bailleur qui découvre sa classe au moment de publier son annonce découvre en même temps qu'il ne peut pas la publier.
Il y a une lecture positive à en faire, et elle vaut d'être dite au bon moment. Le rapport porte deux scénarios de travaux avec le gain de classe attendu de chacun. Sur un logement en limite de palier, un poste bien choisi suffit parfois à changer de lettre, et le calendrier laisse le temps de le faire si l'on connaît la classe assez tôt. C'est encore un argument pour commander cette pièce en premier.
Les oublis qui coûtent le plus au moment de signer
Le premier est l'annonce. La classe doit y figurer dès la publication, et la mention des dépenses annuelles d'énergie aussi. Beaucoup de vendeurs commandent le diagnostic après avoir mis le bien en ligne, ce qui laisse une annonce incomplète pendant des semaines et fait repartir la visibilité à zéro quand elle est corrigée.
Le deuxième est le numéro d'enregistrement. Un rapport sans son numéro à treize caractères n'a pas été déposé, donc il n'est pas opposable, et un notaire attentif le refuse. Vérifiez sa présence à la réception du document plutôt que la veille du rendez-vous.
Le troisième est le diagnostic collectif de l'immeuble. Dans une copropriété, le diagnostic de performance énergétique du lot est distinct de celui du bâtiment entier, et le second ne dispense pas du premier. Ils ont deux objets, deux commanditaires et deux calendriers, et ce site leur consacre deux fiches parce qu'on les confond souvent.
Le quatrième, enfin, tient à la personne qui commande. Le diagnostic établi à la demande d'un précédent propriétaire vous est transmissible, celui qu'un agent immobilier a fait établir pour un autre lot ne l'est pas. Regardez le nom porté sur le rapport avant de compter dessus.
Ce que vous recevrez
- Les deux étiquettes, énergie et climat, avec la classe retenue et les valeurs qui la fondent.
- Le descriptif du bâti et des équipements sur lequel le calcul s'appuie, mur par mur et poste par poste.
- Une estimation des dépenses annuelles d'énergie, présentée en fourchette.
- Les recommandations de travaux, en deux scénarios, avec le gain de classe attendu de chacun.
- Le numéro d'enregistrement à treize caractères, sans lequel le diagnostic n'est pas opposable.
- L'identité du professionnel, sa certification et son attestation d'assurance.
Ce qu'on nous demande le plus
Le diagnostic de mon achat de 2019 me sert-il pour revendre ?
Non. Il a été établi sous une méthode que le texte ne retient plus, et il a cessé d'être valable avant sa dixième année. La date de fin est portée sur le rapport lui-même. Pour une vente aujourd'hui, il en faut un nouveau.
Puis-je publier mon annonce avant d'avoir la classe ?
L'annonce doit porter la classe énergie et la classe climat, ainsi que l'estimation des dépenses annuelles d'énergie. Publier sans, c'est publier une annonce à corriger, et une correction de fiche fait souvent repartir sa visibilité de zéro. Faites établir la pièce d'abord.
Une isolation refaite l'an dernier change-t-elle la classe ?
Elle change le logement, donc elle change ce que le calcul trouverait. Le document établi avant les travaux reste formellement valable et décrit un bien qui n'existe plus. Le refaire est un choix, pas une obligation, et c'est presque toujours le bon quand les travaux ont porté sur l'enveloppe ou sur le chauffage.
Mon logement est en copropriété, le diagnostic de l'immeuble suffit-il ?
Non, les deux coexistent. Celui de l'immeuble décrit le bâtiment et relève du syndicat des copropriétaires ; celui de votre lot décrit votre logement et relève de vous. Le dossier de votre vente demande le second, et l'assemblée générale s'occupe du premier.
Qui paie le diagnostic, le vendeur ou l'acquéreur ?
Le vendeur, parce que c'est lui qui doit remettre le dossier complet. Il en va de même du bailleur pour un bail. Rien n'interdit de convenir autrement entre les parties, mais l'obligation de remise, elle, ne se déplace pas.
Que risque un vendeur qui remet un diagnostic faux ?
Depuis que la pièce est opposable, l'acquéreur peut se retourner et demander réparation, jusqu'à une réduction du prix. Le professionnel qui a établi le document est assuré pour cela, ce qui est précisément la raison pour laquelle le dossier se confie à un certifié plutôt qu'à un proche outillé.
Les nombres qui commandent cette pièce
- 1er juillet 2021la date depuis laquelle le diagnostic est calculé par une méthode unique et engage celui qui l'établitCode de la construction et de l'habitation, article L126-26 version en vigueur au 25 août 2021
- 450 kilowattheuresla consommation d'énergie finale par mètre carré et par an au-delà de laquelle un logement a cessé d'être décent, premier palier du dispositif, avant que les classes ne prennent le relaisDécret n° 2021-19 du 11 janvier 2021, article 1er applicable aux contrats conclus du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2024
- 1er janvier 2025le palier à partir duquel un logement classé G ne répond plus au critère de performance du logement décentLoi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 6, modifié par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, article 160, et décret n° 2023-796 du 18 août 2023 1er janvier 2025 pour la classe G, 1er janvier 2028 pour la classe F, 1er janvier 2034 pour la classe E
- 1er avril 2023le palier depuis lequel une classe F ou G rend l'audit énergétique obligatoire à la venteDécret n° 2022-780 du 4 mai 2022, article 3, modifié par le décret n° 2022-1143 du 9 août 2022 1er avril 2023 pour les classes F et G, 1er janvier 2025 pour la classe E
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