Vente · local commercial ou professionnel
Vendre un local commercial : ce qui tombe, ce qui ne tombe pas
Le réflexe est de reprendre la liste d'un logement et d'en retirer quelques lignes au jugé. Le résultat est un dossier trop long d'un côté et troué de l'autre. Un local commercial relève de textes qui visent l'habitation pour certains, l'immeuble bâti pour d'autres, et l'usage tertiaire pour un troisième groupe. Cette page suit ce partage-là.
Ce qui est hors champ, et par quel mécanisme
Trois obligations très visibles dans une vente d'habitation ne suivent pas le local commercial. Elles ne sont pas oubliées : elles sont écartées par le champ même du texte.
| Pièce absente | Pourquoi elle ne suit pas |
|---|---|
| Constat de risque d'exposition au plomb | Le texte vise les immeubles à usage d'habitation. Un local commercial en est écarté par son usage, quelle que soit son ancienneté. |
| Mesurage de la superficie privative | Il tient au statut de lot de copropriété, pas à l'usage : il suit un local situé dans une copropriété, et pas un local en pleine propriété. La surface se contractualise alors par une clause, pas par un mesurage réglementaire. |
| Audit énergétique réglementaire | Le texte vise le logement classé E, F ou G. Un local tertiaire relève d'un autre régime, celui de la réduction des consommations par paliers. |
Ce qui reste dû
Dues quoi qu'il arrive
Diagnostic de performance énergétique
La version tertiaire décrit les consommations du local et de ses systèmes. Certains locaux en sont dispensés par leur nature, notamment ceux qui ne sont ni chauffés ni refroidis.
Code de la construction et de l'habitation, article L126-26applicable : 1er juillet 2021 pour la méthode et l'opposabilité, arrêté du 31 mars 2021
Selon l'époque du bâti
Dossier technique amiante
Si : le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997
C'est la pièce centrale d'un local ancien. Elle est permanente, se met à jour et suit le bien : un local qui n'en a jamais eu se vend avec un dossier à constituer, pas à retrouver.
Code de la santé publique, article R1334-29-5applicable : 1er février 2002
Constat amiante avant vente
Si : le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997
Le texte vise l'immeuble bâti sans distinguer son usage. Un commerce de 1975 est aussi concerné qu'un appartement du même immeuble.
Code de la santé publique, article L1334-13applicable : 1er septembre 2002
Selon les installations
État de l'installation intérieure d'électricité
Si : le local est un lot d'habitation transformé et son installation a plus de quinze ans
L'état réglementaire de l'installation vise l'habitation. Sur un local tertiaire, la vérification périodique relève du code du travail et de l'exploitant, pas du dossier de vente.
Code de la construction et de l'habitation, article L134-7applicable : vente depuis le 1er janvier 2009, location depuis le 1er juillet 2017 puis le 1er janvier 2018 selon l'âge du bâti
Selon la commune et le zonage
État des risques et pollutions
Il ne connaît que l'adresse et le zonage. Un local commercial y est traité exactement comme un logement voisin.
Code de l'environnement, article L125-5applicable : 1er juin 2006, et remise dès la première visite depuis le 1er janvier 2023
État relatif à la présence de termites
Si : la commune est couverte par un arrêté préfectoral
L'arrêté vise l'immeuble bâti. Une réserve ou un sous-sol en bois est le point d'attention habituel sur un local.
Code de la construction et de l'habitation, article L126-24applicable : 9 juin 1999, loi n° 99-471
Selon l'usage du bien
Dispositif Éco Énergie Tertiaire
Si : le bâtiment ou la partie de bâtiment fait au moins mille mètres carrés
Ce n'est pas un constat mais une obligation déclarative continue, avec des objectifs de réduction par paliers. Elle suit le bien : l'acquéreur en hérite, et sa situation déclarative se vérifie avant la promesse.
Code de la construction et de l'habitation, article L174-1applicable : 1er octobre 2019, décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019
Le local vendu occupé par un preneur
La plupart des locaux commerciaux se vendent avec un bail en cours. Le dossier de vente ne change pas, mais deux vérifications s'y ajoutent, et elles ne relèvent d'aucun diagnostiqueur.
- L'état des lieux d'entrée du preneur, qui fixe le point de départ des obligations de restitution, et dont l'absence se découvre en général le jour où le bail se termine.
- L'annexe environnementale, quand le bail porte sur plus de deux mille mètres carrés de bureaux ou de commerce. Elle organise l'échange d'informations de consommation entre bailleur et preneur, et elle se transmet avec le bail.
L'obligation de réduction des consommations tertiaires ne s'éteint pas à la vente : elle est attachée au bâtiment. Un acquéreur qui découvre après coup un historique déclaratif absent hérite d'un retard qu'il ne peut pas rattraper à sa date.
Questions fréquentes
Un local commercial en copropriété suit-il les obligations de l'immeuble ?
Un local jamais chauffé a-t-il besoin d'un diagnostic de performance énergétique ?
La vente d'un fonds de commerce emporte-t-elle celle des murs ?
Le dossier technique amiante est-il à jour parce qu'il existe ?
Voir aussi
Le bail d'un local commercial obéit à des règles distinctes de celles de la vente : le dossier du bail commercial. Les durées de chaque pièce sont dans la rubrique validité.