Vente · immeuble en monopropriété
Vendre un immeuble entier : un dossier en deux périmètres
Un immeuble détenu par une seule personne n'a pas de syndic, pas d'assemblée générale et pas de parties communes au sens de la loi de 1965. Tout ce qu'une copropriété aurait réparti entre plusieurs, un seul le porte. Le dossier change alors de forme : il se dédouble entre ce qui est commun à l'ensemble bâti et ce qui appartient à chaque logement occupé.
Le premier périmètre : l'ensemble bâti
Ce sont les pièces qui décrivent l'immeuble comme un tout : sa structure, ses circulations, ses locaux techniques, son adresse. Elles ne se démultiplient pas par le nombre de logements, et elles ne dépendent pas de l'occupation.
- Dossier technique amiante
- Due si le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Il couvre les circulations, les caves, les gaines et les locaux techniques. En monopropriété, personne ne l'a constitué à la place du propriétaire, et il manque très souvent.
Code de la santé publique, article R1334-29-5applicable : 1er février 2002
- État des risques et pollutions
- Une seule adresse, un seul état, quel que soit le nombre de logements. C'est la pièce la plus simple du dossier et la plus courte à valider.
Code de l'environnement, article L125-5applicable : 1er juin 2006, et remise dès la première visite depuis le 1er janvier 2023
- Audit énergétique réglementaire
- Due si l'immeuble ressort classé E, F ou G. Il vise expressément l'immeuble détenu en entier par un même propriétaire, à la différence du lot de copropriété qui en est hors champ. Vendre en bloc l'appelle ; vendre lot par lot après division ne l'appelle plus.
Code de la construction et de l'habitation, article L126-28-1applicable : 1er avril 2023 pour les classes F et G, 1er janvier 2025 pour la classe E
- État relatif à la présence de termites
- Due si la commune est couverte par un arrêté préfectoral. Le repérage porte sur l'immeuble bâti dans son ensemble, charpentes et sous-sols compris, et non logement par logement.
Code de la construction et de l'habitation, article L126-24applicable : 9 juin 1999, loi n° 99-471
- Contrôle de l'assainissement non collectif
- Due si l'immeuble n'est pas raccordé au réseau public. Rare en tissu urbain, courant sur un immeuble de bourg. Le contrôle relève du service de la commune et porte sur l'installation entière.
Code de la santé publique, article L1331-11-1applicable : 1er janvier 2011
Le second périmètre : chaque logement
Ces pièces-là se comptent par logement. Un immeuble de six appartements en appelle six exemplaires, établis lors d'une visite de chaque logement, et l'accès aux logements occupés est ce qui commande le calendrier de la vente.
- Diagnostic de performance énergétique
- Un diagnostic par logement, plus, le cas échéant, un diagnostic à l'échelle du bâtiment. Le classement de l'immeuble ne se déduit pas de la moyenne de ses lots.
Code de la construction et de l'habitation, article L126-26applicable : 1er juillet 2021 pour la méthode et l'opposabilité, arrêté du 31 mars 2021
- Constat de risque d'exposition au plomb
- Due si l'immeuble est construit avant le 1er janvier 1949. Le constat vise les revêtements de chaque logement. Sur un immeuble ancien, c'est la pièce qui exige le plus de rendez-vous avec les occupants.
Code de la santé publique, articles L1334-5 à L1334-7applicable : vente depuis 2006, location depuis le 12 août 2008
- État de l'installation intérieure de gaz
- Due si une installation intérieure de gaz a plus de quinze ans. L'état porte sur l'installation intérieure de chaque logement. La colonne montante, elle, appartient à l'ensemble bâti et relève du premier périmètre.
Code de la construction et de l'habitation, article L134-6applicable : vente depuis le 1er novembre 2007, location depuis le 1er juillet 2017 puis le 1er janvier 2018 selon l'âge du bâti
- État de l'installation intérieure d'électricité
- Due si une installation intérieure d'électricité a plus de quinze ans. Même découpage que le gaz. Un immeuble dont le tableau général a été refait garde des installations de logement anciennes, et ce sont elles qui déclenchent.
Code de la construction et de l'habitation, article L134-7applicable : vente depuis le 1er janvier 2009, location depuis le 1er juillet 2017 puis le 1er janvier 2018 selon l'âge du bâti
Vendre en bloc ou diviser d'abord
Le choix change le dossier plus qu'il ne change le prix, et il se décide avant la première commande.
| Ce qui change | Vente en bloc | Après mise en copropriété |
|---|---|---|
| Audit énergétique | Dû si l'immeuble est classé E, F ou G | Hors champ pour chaque lot vendu séparément |
| Mesurage de superficie privative | Non exigé | Dû pour chaque lot d'habitation vendu |
| Diagnostic technique global | Non exigé | Dû si l'immeuble a plus de dix ans |
| Obligations du syndicat | Aucune, il n'y a pas de syndicat | Diagnostic collectif, plan pluriannuel, fonds de travaux |
La mise en copropriété n'est pas une formalité de notaire : elle crée un syndicat, un règlement, un état descriptif de division, et elle fait entrer l'immeuble dans un régime d'obligations permanentes. Ce n'est pas une étape du dossier de vente, c'est une opération distincte qui le précède.