Diagnostics obligatoires pour la location en 2026 : le dossier complet du bailleur

Les diagnostics obligatoires pour la location forment un dossier à part entière, annexe au contrat de bail. Il ressemble à celui de la vente, mais s'en distingue sur deux points : certains constats n'y figurent pas, et surtout les durées de validité y sont différentes. Un bailleur qui recopie le dossier de vente risque autant l'oubli que l'excès. Voici la liste 2026, côté bailleur.

La liste des diagnostics à annexer au bail

Pour une location de logement vide ou meublé à usage de résidence principale, le bail doit comporter :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE), obligatoire pour toute location et désormais opposable ;
• le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) si le logement est antérieur au 1er janvier 1949 ;
• l'état des risques et pollutions (ERP) en zone réglementée ;
• l'état de l'installation intérieure de gaz si elle a plus de 15 ans ;
• l'état de l'installation intérieure d'électricité si elle a plus de 15 ans ;
• le diagnostic bruit dans les zones exposées au bruit des aéroports.

L'état d'amiante n'est pas annexe au bail, mais le propriétaire doit le tenir à disposition du locataire qui en fait la demande. Le mesurage de la surface habitable, lui, est mentionné dans le bail sans faire l'objet d'un diagnostic séparé. La reconstitution complète par type de bien figure sur location d'un appartement et location d'une maison.

La différence qui compte : les validités en location

C'est ici que le dossier de location se distingue nettement. Les mêmes constats ne tiennent pas la même durée selon qu'on vend ou qu'on loue.

Le gaz, l'électricité et le plomb positif valent six ans en location, contre trois ans (ou un an pour le plomb) en vente. Cette générosité s'explique par la durée des baux. Attention : l'ERP reste à six mois, il faut donc le renouveler à chaque nouveau bail si le précédent date. Le détail est consultable sur nos pages validité du gaz, validité de l'électricité et validité du plomb.

Le DPE opposable, pièce maîtresse du bail

Depuis la réforme du DPE, le diagnostic engage la responsabilité du bailleur : un locataire peut se retourner contre un propriétaire dont le logement ne tient pas la performance annoncée. Le DPE conditionne aussi le droit de louer. Le calendrier des interdictions de location suit le classement :

• les logements classes G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 ;
• les logements classes F le seront au 1er janvier 2028 ;
• les logements classes E au 1er janvier 2034.

Un bailleur qui détient une passoire thermique doit donc anticiper. Les échéances sont détaillées dans notre calendrier 2025 et calendrier 2028.

Location meublée, location vide : le même socle

Le dossier de diagnostics est identique que la location soit vide ou meublé. La différence porte sur le mobilier et la durée du bail, pas sur les constats techniques. Un logement meublé très énergivore reste soumis au même calendrier d'interdiction qu'un logement vide. Le dossier à annexer au bail figure sur location d'un appartement.

Ce que le locataire peut exiger, et ce que le bailleur doit prouver

Le dossier de diagnostics ouvre des droits au locataire, il n'est pas qu'une formalité. Un DPE absent ou une classe non affichée peut être sanctionné, et le locataire peut demander la communication de l'état d'amiante même s'il n'est pas annexe au bail. Depuis que le DPE est opposable, un écart manifeste entre la performance annoncée et la réalité du logement peut fonder une contestation.

Le bailleur a donc intérêt à conserver l'ensemble des constats, y compris ceux qui ne sont pas annexes, et à vérifier la conformité de l'annonce elle-même. Trois points de vigilance à la publication :

• la classe énergie et la classe climat doivent figurer dès la mise en ligne ;
• pour un logement classe F ou G, l'annonce doit signaler une consommation énergétique excessive ;
• le montant estimatif des dépenses d'énergie doit apparaître.

Ces mentions relèvent de l'information précontractuelle : les omettre expose à sanction avant même la signature du bail. Un dossier de location complet commence donc à la rédaction de l'annonce, pas au moment du bail.

Publier l'annonce sans risque

Le DPE doit figurer dans l'annonce elle-même : la classe énergie et la classe climat sont obligatoires dès la publication, sous peine de sanction. Un bailleur qui met en ligne une annonce sans DPE s'expose donc avant même la signature du bail.

Pour constituer votre dossier de location en une seule fois, demandez un devis : vous obtenez la liste exacte des diagnostics dus pour votre bien, avec des validités calées sur la durée du bail. Un dossier complet dès la mise en location, c'est une annonce conforme, un bail solide et un locataire qui entre sans litige.