Location · maison individuelle
Louer une maison : la décence énergétique d'abord, le dossier ensuite
Un bailleur qui prépare une location cherche la liste des pièces à annexer au bail. Ce n'est pas par là qu'il faut commencer. Depuis que la performance énergétique est entrée dans la définition du logement décent, une maison peut être parfaitement documentée et rester impossible à louer. La première question n'est donc pas « qu'est-ce que j'annexe », mais « est-ce que je peux signer ».
La porte d'entrée : peut-on louer cette maison
Le critère de performance énergétique du logement décent se referme par paliers. Chaque palier est une date, et chaque date retire du marché locatif une part du parc. Le tableau ci-dessous n'est pas un calendrier de constats : c'est le calendrier d'un droit.
| Depuis | Ce qui ne peut plus être loué en résidence principale |
|---|---|
| 1er janvier 2023 | Au-delà de 450 kilowattheures par mètre carré et par an en énergie finale, en métropole |
| 1er janvier 2025 | La classe G |
| 1er janvier 2028 | La classe F |
| 1er janvier 2034 | La classe E |
Un logement non décent n'est pas nul : il reste loué, et le locataire peut demander au juge la mise en conformité, une réduction de loyer ou une suspension. C'est ce qui rend l'échéance concrète bien avant tout contrôle administratif. À quoi s'ajoute, depuis le 24 août 2022, l'interdiction d'augmenter le loyer d'un logement classé F ou G.
Les pièces remises au locataire
Le dossier du bail est plus court que celui de la vente, et c'est logique : le locataire n'acquiert pas le bien, il l'occupe. Ce qui décrit la structure ne lui est pas remis ; ce qui décrit ce qu'il va utiliser, si.
Dues quoi qu'il arrive
Diagnostic de performance énergétique
Il fait deux choses à la fois : il informe le locataire, et il porte la lettre qui décide de la décence. C'est la seule pièce du dossier dont le résultat peut interdire l'opération.
Code de la construction et de l'habitation, article L126-26applicable : 1er juillet 2021 pour la méthode et l'opposabilité, arrêté du 31 mars 2021
Surface habitable du logement loué
La surface habitable est mentionnée au bail d'un logement vide. Elle ne se calcule pas comme la superficie privative d'une vente, et une maison n'a de toute façon jamais eu de superficie privative à annoncer.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3applicable : 27 mars 2009, par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009
Selon l'époque du bâti
Constat de risque d'exposition au plomb
Si : la maison est construite avant le 1er janvier 1949
Le constat est annexé au bail. C'est le seul repérage de matériau qui suive la location : l'amiante, elle, ne se remet pas au locataire.
Code de la santé publique, articles L1334-5 à L1334-7applicable : vente depuis 2006, location depuis le 12 août 2008
Selon les installations
État de l'installation intérieure de gaz
Si : l'installation intérieure de gaz a plus de quinze ans
Même installation qu'à la vente, durée d'opposabilité différente. Un état établi pour une vente qui n'a pas abouti sert donc plus longtemps pour un bail.
Code de la construction et de l'habitation, article L134-6applicable : vente depuis le 1er novembre 2007, location depuis le 1er juillet 2017 puis le 1er janvier 2018 selon l'âge du bâti
État de l'installation intérieure d'électricité
Si : l'installation intérieure d'électricité a plus de quinze ans
Il ne conditionne pas la signature, mais un défaut relevé et laissé en l'état nourrit une demande de mise en conformité du logement.
Code de la construction et de l'habitation, article L134-7applicable : vente depuis le 1er janvier 2009, location depuis le 1er juillet 2017 puis le 1er janvier 2018 selon l'âge du bâti
Selon la commune et le zonage
État des risques et pollutions
Remis au locataire comme il l'est à un acquéreur, et à refaire à chaque nouveau bail dès qu'il a dépassé six mois.
Code de l'environnement, article L125-5applicable : 1er juin 2006, et remise dès la première visite depuis le 1er janvier 2023
État des nuisances sonores aériennes
Si : la maison est dans une zone de plan d'exposition au bruit
L'information est due au locataire comme à l'acquéreur : elle porte sur l'usage du lieu, pas sur le titre qu'on y détient.
Code de l'urbanisme, article L112-11applicable : 1er juin 2020
Ce qui se rejoue à chaque locataire
Un dossier de vente se constitue une fois pour une opération. Un dossier de location se rouvre à chaque bail, et trois pièces s'y comportent différemment.
- L'état des risques se refait dès qu'il dépasse six mois. Sur un bien reloué tous les deux ans, c'est la pièce la plus souvent renouvelée du dossier.
- Le diagnostic de performance énergétique se conserve dix ans, mais des travaux d'isolation ou un changement de système de chauffage justifient de le refaire : la lettre obtenue commande la décence, et une lettre périmée par les travaux dessert le bailleur autant que le locataire.
- Les états d'installation se conservent six ans en location, contre trois en vente. Un même document ne se lit donc pas de la même façon selon l'opération à laquelle il sert.