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Location · lot de copropriété

Louer un appartement : le bail, le règlement, et ce qui se remet au locataire

Deux textes gouvernent la vie d'un appartement loué. Le bail, que le locataire signe. Le règlement de copropriété, qu'il ne signe pas et qui s'impose à lui quand même, par l'intermédiaire du bailleur. Un dossier de location complet est celui qui rend le second lisible au premier.

Deux contrats superposésSurface habitable, pas superficie privative

Les pièces annexées au bail

Dues quoi qu'il arrive

  1. Diagnostic de performance énergétique

    Il porte sur le lot loué. Sa lettre décide de la décence énergétique du logement, donc de la possibilité même de conclure le bail.

    Code de la construction et de l'habitation, article L126-26applicable : 1er juillet 2021 pour la méthode et l'opposabilité, arrêté du 31 mars 2021

  2. Surface habitable du logement loué

    La surface habitable figure au bail. Elle diffère de la superficie privative annoncée lors d'une vente, et le même appartement porte donc deux chiffres selon l'opération.

    Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3applicable : 27 mars 2009, par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009

Selon l'époque du bâti

  1. Constat de risque d'exposition au plomb

    Si : l'immeuble est construit avant le 1er janvier 1949

    Le constat est annexé au bail et porte sur les revêtements du lot. Sa durée d'opposabilité en location n'est pas celle de la vente.

    Code de la santé publique, articles L1334-5 à L1334-7applicable : vente depuis 2006, location depuis le 12 août 2008

Selon les installations

  1. État de l'installation intérieure de gaz

    Si : l'installation intérieure de gaz du lot a plus de quinze ans

    L'installation s'arrête au compteur du logement. La colonne montante relève du syndicat, et un défaut qui la concerne ne se traite pas entre bailleur et locataire.

    Code de la construction et de l'habitation, article L134-6applicable : vente depuis le 1er novembre 2007, location depuis le 1er juillet 2017 puis le 1er janvier 2018 selon l'âge du bâti

  2. État de l'installation intérieure d'électricité

    Si : l'installation intérieure d'électricité du lot a plus de quinze ans

    Même frontière que le gaz. Le tableau du logement est au bailleur, la distribution collective au syndicat.

    Code de la construction et de l'habitation, article L134-7applicable : vente depuis le 1er janvier 2009, location depuis le 1er juillet 2017 puis le 1er janvier 2018 selon l'âge du bâti

Selon la commune et le zonage

  1. État des risques et pollutions

    L'étage n'y change rien : c'est l'adresse qui est examinée. Un rez-de-chaussée et un cinquième étage reçoivent le même état.

    Code de l'environnement, article L125-5applicable : 1er juin 2006, et remise dès la première visite depuis le 1er janvier 2023

  2. État des nuisances sonores aériennes

    Si : l'immeuble est dans une zone de plan d'exposition au bruit

    Information due au locataire. Elle ne dépend ni du lot ni de l'orientation des fenêtres, seulement du zonage de l'adresse.

    Code de l'urbanisme, article L112-11applicable : 1er juin 2020

Ce que le règlement de copropriété ajoute

Le bailleur remet au locataire les extraits du règlement relatifs à la destination de l'immeuble, à la jouissance et à l'usage des parties privatives et communes, ainsi qu'à la quote-part du lot. Cette remise n'est pas un diagnostic, mais elle appartient au dossier au même titre : c'est par elle que le locataire apprend ce qu'il ne peut pas faire.

Ce que le règlement peut interdireCe qui arrive s'il n'a pas été remis
L'exercice d'une activité professionnelle dans le lotLe locataire s'installe, le syndicat agit, et le bailleur est en première ligne
La détention de certains animaux, l'usage des balcons, l'affichageDes rappels à l'ordre que le bail ne permet pas de fonder
La sous-location, ou la location de courte duréeUne pratique installée qu'il devient long et coûteux d'interrompre

Ce que le bailleur ne détient pas

Trois documents concernent l'immeuble et non le lot. Le bailleur ne les établit pas et n'a pas à les annexer, mais il en subit les conséquences.

  1. Le dossier technique amiante des parties communes, tenu par le syndic. Un locataire qui le demande s'adresse au bailleur, qui s'adresse au syndic.
  2. Le diagnostic de performance énergétique collectif, quand le palier de taille de l'immeuble est atteint. Il ne remplace jamais celui du lot et n'entre pas au bail.
  3. Le plan pluriannuel de travaux, qui annonce des chantiers dont le locataire subira les nuisances et le bailleur les appels de fonds.

Le dossier amiante des parties privatives, lui, est bien à la charge du propriétaire du lot. Il est tenu à disposition du locataire, non annexé au bail : une nuance de forme qui devient une question de preuve le jour où quelqu'un la pose.

Questions fréquentes

Surface habitable et superficie privative diffèrent-elles vraiment beaucoup ?
Les deux mesures obéissent à des définitions distinctes et à des exclusions distinctes. Un même lot peut donc afficher deux chiffres différents sans qu'aucun des deux soit faux, et les faire coïncider par commodité serait une erreur des deux côtés.
Un meublé change-t-il la liste des pièces ?
Le dossier de diagnostic technique reste le même. Ce qui s'y ajoute est l'inventaire du mobilier, qui n'est pas un diagnostic et n'est établi par aucun professionnel certifié.
Le locataire peut-il exiger la communication du dossier amiante des parties privatives ?
Oui, il en obtient communication sur demande auprès du propriétaire. C'est la raison pour laquelle un bailleur a intérêt à le faire établir même s'il n'a pas à l'annexer.
Faut-il refaire l'état des risques entre deux locataires ?
Dès qu'il a plus de six mois à la date du nouveau bail, oui. Sur un lot reloué souvent, c'est la pièce qui revient le plus régulièrement.

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