Loi Carrez et loi Boutin : quelle surface pour vendre ou louer ?

La loi Carrez et la loi Boutin désignent deux mesurages de surface différents, appliqués à deux opérations différentes. Les confondre expose à une erreur dans l'acte ou le bail, avec des conséquences réelles : un écart de surface loi Carrez de plus de 5 pour cent peut entraîner une réduction du prix de vente. Voici ce que mesure chaque loi, ce qu'elle compte et ce qu'elle ignore.

Deux lois, deux opérations

La distinction est simple une fois posée :

• la loi Carrez s'applique à la vente d'un lot de copropriété : elle mesure la superficie privative du lot ;
• la loi Boutin s'applique à la location d'un logement vide à usage de résidence principale : elle mesure la surface habitable.

Une maison individuelle vendue hors copropriété n'est concernée par aucune des deux au titre de la vente. Un appartement vendu en copropriété relève de la loi Carrez ; loué vide, il relève de la loi Boutin.

Ce que compte la loi Carrez

La surface loi Carrez correspond à la superficie des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines et embrasures de portes et fenêtres. Ne sont comptées que les parties dont la hauteur sous plafond est d'au moins 1,80 mètre.

Sont exclus du calcul :

• les caves, garages et emplacements de stationnement ;
• les balcons, terrasses et loggias ;
• les combles non aménagés ;
• les surfaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre.

Cette surface figure obligatoirement dans l'acte de vente du lot de copropriété, comme rappelé dans diagnostics pour vendre un appartement en copropriété.

Ce que compte la loi Boutin

La surface habitable loi Boutin repose sur une logique proche mais pas identique. Elle mesure aussi la surface de plancher des locaux clos et couverts, hauteur d'au moins 1,80 mètre, mais son périmètre diffère sur certains points : elle exclut notamment, comme la loi Carrez, les caves, garages, balcons et combles non aménagés. La surface habitable doit être mentionnée dans le bail de location vide.

En pratique, surface Carrez et surface Boutin d'un même logement sont souvent proches, mais elles peuvent différer, car les références de calcul ne sont pas rigoureusement les mêmes. Il ne faut donc pas reporter mécaniquement l'une pour l'autre.

La validité : illimitée, sauf travaux

Bonne nouvelle pour le propriétaire : le mesurage ne périme pas. Une surface loi Carrez ou loi Boutin reste valable sans limite de durée, tant qu'aucun travaux ne vient modifier la surface du logement. Un mesurage réalisé il y a dix ans reste donc opposable, à condition que le bien n'ait pas été transformé (création ou suppression de cloison, extension, aménagement de combles). Cette règle figure sur notre page validité du mesurage.

L'enjeu de l'exactitude

Pour la loi Carrez, l'exactitude n'est pas facultative : si la surface réelle est inférieure de plus de 5 pour cent à celle annoncée, l'acquéreur peut demander une réduction du prix proportionnelle dans un délai d'un an. Un mesurage précis, réalisé par un professionnel, protège donc le vendeur autant qu'il informe l'acheteur.

Carrez, surface habitable, surface de plancher : trois notions

Le mesurage prête à confusion parce que plusieurs notions de surface coexistent, chacune avec son usage. Les distinguer évite les erreurs dans l'acte comme dans le bail.

• la surface loi Carrez sert à la vente d'un lot de copropriété ;
• la surface habitable loi Boutin sert à la location d'un logement vide ;
• la surface de plancher est une notion d'urbanisme, utilisée pour les autorisations de construire, sans rapport avec la vente ou la location.

À cela s'ajoute la surface annoncée dans les publicités, qui n'a pas de définition unique et doit s'appuyer sur un mesurage fiable. Reporter mécaniquement une surface d'un usage à l'autre est la source d'erreur la plus courante : la surface de plancher d'un permis de construire ne peut pas servir de surface Carrez, par exemple.

Pour un bien donné, il est donc prudent de savoir à quel usage sert la surface demandée avant de la communiquer. Un mesurage professionnel précise à quelle définition il répond, ce qui sécurise l'acte de vente comme le bail de location.

Bien commander son mesurage

Pour éviter toute erreur :

1. Identifiez l'opération : vente en copropriété (Carrez) ou location vide (Boutin) ;
2. Ne reportez pas une surface d'une loi à l'autre : faites mesurer selon la bonne référence ;
3. Refaites le mesurage après des travaux modifiant la surface.

Pour un mesurage fiable, intégré à votre dossier, demandez un devis. Une surface juste, c'est un acte sécurisé et une vente à l'abri d'une contestation sur les mètres carrés.