Diagnostics obligatoires pour vendre un appartement en copropriété : la liste

Les diagnostics obligatoires pour vendre un appartement en copropriété recoupent en partie ceux d'une maison, mais avec deux spécificités : le mesurage loi Carrez, propre aux lots de copropriété, et une série de documents de copropriété à joindre à la vente. Un vendeur d'appartement qui ne raisonne que par diagnostics techniques oublie souvent cette seconde couche. Voici la liste complète.

Les diagnostics techniques de l'appartement

Comme pour tout logement, le dossier réunit selon le cas :

• le DPE, systématique ;
• le plomb (CREP) si l'immeuble est antérieur à 1949 ;
• l'amiante si le permis est antérieur à juillet 1997 ;
• le gaz et l'électricité si les installations privatives ont plus de 15 ans ;
• l'état des risques (ERP) en zone réglementée ;
• le mesurage loi Carrez, propre aux lots de copropriété.

L'assainissement non collectif ne concerne généralement pas l'appartement, raccordé au réseau collectif de l'immeuble. Les termites, diagnostic de la partie privative, restent dus en zone d'arrêté préfectoral. Le détail figure sur vente d'un appartement.

Le mesurage loi Carrez, spécifique à la copropriété

C'est la pièce emblématique de la vente en copropriété. La loi Carrez impose de mentionner la superficie privative du lot dans l'acte de vente. Un écart de plus de 5 pour cent en défaveur de l'acquéreur peut donner lieu à une réduction du prix. Ce mesurage n'a pas de durée de validité tant qu'aucun travaux ne modifie la surface. Il est détaillé dans mesurage loi Carrez et loi Boutin.

Ce que la copropriété ajoute au dossier

Au-delà des diagnostics techniques, la vente d'un lot de copropriété suppose de fournir à l'acquéreur une série de documents propres à la copropriété :

• le carnet d'entretien de l'immeuble ;
• les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales ;
• le montant des charges courantes et le fonds de travaux ;
• le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ;
• la mention de la situation financière du lot et de la copropriété.

Ces pièces, sans être des diagnostics au sens technique, font partie du dossier remis à l'acquéreur. Les manquer expose le vendeur au même risque de contestation qu'un diagnostic oublié.

L'immeuble en copropriété peut relever du DPE collectif

L'appartement individuel n'a pas à fournir d'audit énergétique individuel. En revanche, l'immeuble en copropriété est soumis, selon sa taille et son calendrier, à un DPE collectif à l'échelle du bâtiment. Ce document relève du syndicat des copropriétaires, pas du vendeur d'un lot isolé, mais il fait partie de l'information disponible. Le sujet est traité sur la page dossier de vente d'un immeuble et sur validité du DPE collectif.

Les validités à surveiller

La hiérarchie des validités vaut aussi pour l'appartement : l'ERP à six mois commande le calendrier, tandis que le mesurage Carrez ne périme pas. La méthode complète est dans durée de validité des diagnostics : le tableau complet.

La fiche synthétique et l'information sur la copropriété

Au-delà des diagnostics et des documents déjà cités, la vente d'un lot suppose de communiquer à l'acquéreur une information financière et juridique sur la copropriété. La fiche synthétique de la copropriété, établie par le syndic, résume les caractéristiques de l'immeuble et sa situation financière.

S'y ajoutent des éléments sur les éventuelles procédures en cours, les impayés de charges, l'état du fonds de travaux et les travaux votés non encore réalisés. Ces informations permettent à l'acheteur de mesurer les charges futures et les engagements de la copropriété.

Le point sensible est le délai d'obtention : ces pièces dépendent du syndic, qui n'est pas toujours réactif, et certaines sont payantes. Un vendeur avisé les demande dès la mise en vente, sans attendre le compromis. Réunir ces éléments en parallèle des diagnostics techniques évite le scénario où tout est prêt sauf les documents de copropriété, qui retardent alors la signature. L'exhaustivité d'un dossier d'appartement se joue autant sur ces pièces que sur les constats.

Constituer le dossier de son appartement

Pour ne rien oublier :

1. Réunissez les diagnostics techniques selon année et installations ;
2. Ajoutez le mesurage loi Carrez, indispensable pour un lot de copropriété ;
3. Rassemblez les documents de copropriété auprès du syndic, souvent longs à obtenir.

Le délai d'obtention des documents de copropriété est le principal facteur de retard : il faut les demander tôt. Pour la partie diagnostics, demandez un devis et recevez la liste exacte des constats dus pour votre lot. Un dossier d'appartement complet, diagnostics et documents de copropriété réunis, c'est une vente qui ne bute pas sur une pièce manquante chez le notaire.