Validité · superficie et surface habitable

Validité d'un mesurage : aucune durée, mais quatre événements qui l'annulent

Les autres pages de cette rubrique parlent de dates. Celle-ci n'en a pas à proposer : aucun texte n'assigne de terme à un mesurage. Ce qui le fait tomber n'est pas le temps écoulé, c'est un changement survenu dans le bien mesuré. La question se déplace donc entièrement, et c'est ce qui la rend piégeuse : un document sans date d'expiration se réutilise sans réfléchir.

aucune durée fixée par le textepour une vente

aucune durée fixée par le textepour une mise en location

Le compte court à partir de sans objetLoi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 46, et loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3

Les quatre événements

Une modification des cloisons
Abattre une cloison change la superficie mesurée. Le sens du changement importe peu : un mesurage devenu inférieur à la réalité expose le vendeur à un procès pour information trompeuse aussi sûrement qu'un mesurage devenu supérieur l'expose à une réduction du prix.
La fermeture d'une loggia, d'un balcon ou d'une véranda
Une surface qui n'était pas comptée le devient si elle est close et couverte et si sa hauteur atteint le seuil. C'est le cas le plus fréquent d'écart entre un mesurage ancien et l'état réel du lot.
Une modification du lot au regard du règlement
Une annexion de partie commune, une réunion de deux lots ou une cession de couloir change la consistance juridique du lot. Le mesurage doit alors suivre le nouvel état descriptif de division, et non l'inverse.
Le changement d'opération
Vendre et louer ne se mesurent pas de la même façon. Un mesurage établi pour une vente ne fournit pas la surface à porter au bail, et un même logement porte donc deux chiffres, tous deux exacts.

Deux mesures, deux définitions, deux sanctions

Ce qui les distingue	Superficie privative, à la vente	Surface habitable, au bail
Ce qu'elle vise	Les lots de copropriété	Les logements loués vides
Ce qui en est écarté	Caves, garages, emplacements de stationnement, et les lots de moins de huit mètres carrés	Combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, terrasses, balcons, vérandas
Ce qui se passe en cas d'écart	Réduction du prix proportionnelle si le déficit dépasse un vingtième	Diminution du loyer que le locataire peut demander

Les deux mesures se ressemblent assez pour être confondues et diffèrent assez pour produire des écarts de plusieurs mètres carrés sur un même logement. Un document qui ne dit pas laquelle il porte est inutilisable.

Quand refaire un mesurage sans y être tenu

Quand le document existant ne dit pas qui l'a établi. Aucune certification n'est exigée pour mesurer, mais un mesurage sans auteur identifiable laisse le vendeur seul face à la garantie qu'il donne.
Quand le lot a changé de main plusieurs fois avec le même chiffre repris d'acte en acte. L'erreur se propage sans que personne ne l'ait vérifiée, et c'est le dernier vendeur qui la porte.
Quand le règlement décrit un lot différent de ce qu'on visite. Le mesurage se fait alors après avoir tranché la question juridique, jamais avant.

Questions fréquentes

Un mesurage doit-il être réalisé par un professionnel certifié ?

Aucun texte ne l'impose : le vendeur peut mesurer lui-même. Il garantit alors le chiffre qu'il annonce, avec la réduction de prix qui s'attache à un déficit de plus d'un vingtième, ce qui explique que la plupart préfèrent confier la mesure.

Le mesurage est-il dû pour une maison individuelle ?

Non, il vise les lots de copropriété. La surface d'une maison se décrit dans l'acte comme une caractéristique contractuelle, sans le mécanisme de réduction du prix.

Un excédent de surface donne-t-il droit à un supplément de prix ?

Non. Le mécanisme ne joue que dans un sens : le déficit ouvre une réduction, l'excédent n'ouvre rien. Un vendeur qui a sous-estimé sa superficie n'a aucun recours.

Le délai pour agir en réduction du prix court à partir de quand ?

De l'acte authentique, et il est court. C'est la raison pour laquelle un écart se découvre presque toujours dans la première année, quand l'acquéreur fait mesurer pour ses propres travaux.

Voir aussi

Le mécanisme de réduction du prix est développé sur la page de la vente d'un appartement, et l'exclusion des caves et garages sur celle du garage.