Validité du diagnostic collectif : dix ans, mais un renouvellement qui se vote

Le compte court à partir de la date d'établissement du diagnostic à l'échelle du bâtiment·Code de la construction et de l'habitation, article L126-31

Ce qui casse la validité

• Le terme de dix ans, atteint sans vote préalable

  Le syndicat se retrouve sans document à un moment où plusieurs copropriétaires en ont besoin pour vendre ou louer. Le point doit alors attendre l'assemblée suivante, ou une assemblée convoquée pour cela.

• Des travaux collectifs d'ampleur

  Une isolation par l'extérieur, un changement de chaufferie ou un remplacement des menuiseries changent ce que le document décrit. Le refaire est alors le seul moyen de faire constater le gain, et il conditionne la suite du plan pluriannuel.

• Une modification de la structure de la copropriété

  Une scission, une adjonction de bâtiment ou une division de lots change le périmètre décrit. Le document d'origine n'a plus le même objet, même s'il est dans son terme.

• Une révision de la méthode de calcul

  Comme pour le diagnostic d'un logement, une réforme des coefficients ne périme pas les documents existants. Elle crée seulement deux générations de résultats qui ne se comparent plus, ce qui complique la lecture d'un plan de travaux étalé.

Ce qu'il ne remplace jamais

Trois documents cohabitent dans une copropriété et se recouvrent en apparence. La règle est simple à énoncer et constamment oubliée : aucun ne dispense d'un autre.

1. Le diagnostic du lot, annexé à une vente ou à un bail, décrit un logement. Le document collectif décrit un bâtiment. Un notaire n'accepte pas le second à la place du premier.
2. Le projet de plan pluriannuel de travaux programme des chantiers et les chiffre. Le diagnostic collectif décrit une performance. Le premier s'appuie sur le second, il ne le contient pas.
3. Le diagnostic technique global est plus large que les deux : il couvre l'état apparent, la situation au regard des obligations légales et la performance. Il peut tenir lieu de plan pluriannuel dans certaines conditions, ce que le diagnostic collectif ne fait pas.

Un copropriétaire qui vend et dont le syndic lui transmet le diagnostic collectif n'a pas pour autant le diagnostic de son lot. C'est la confusion la plus fréquente au moment de constituer un dossier de vente en copropriété.

Le calendrier d'un renouvellement

Une assemblée générale annuelle, un ordre du jour arrêté plusieurs semaines à l'avance, une consultation d'entreprises avant le vote pour présenter un montant : le cycle réel se compte en mois, pas en semaines. Un syndicat qui s'y prend l'année du terme s'y prend trop tard.

C'est aussi ce qui explique pourquoi les paliers de taille d'immeuble ont été échelonnés sur trois ans : la contrainte n'était pas la capacité des professionnels, c'était le rythme des assemblées.

Questions fréquentes

Voir aussi

Les paliers de taille et les autres obligations du syndicat sont sur la page de la copropriété. La validité du diagnostic d'un logement, qu'il ne remplace pas, est traitée à part.