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Vente · lot de copropriété à usage d'habitation

Vendre un appartement : ce que le vendeur établit, ce que le syndic délivre

Un appartement se vend à deux mains. Le vendeur fait établir ce qui concerne son lot ; le syndic délivre ce qui concerne l'immeuble et le fonctionnement du syndicat. Un dossier retardé l'est presque toujours du second côté, et le vendeur qui l'ignore découvre le délai au moment où il compte signer.

Deux fournisseurs, un seul dossierMesurage : action en réduction du prix

Qui fournit quoi

Ce partage n'est écrit nulle part sous forme de tableau, et c'est pourquoi il se redécouvre à chaque vente. Le voici tel qu'il se déroule en pratique.

PièceQui la fournitCe qui la retarde
Diagnostic de performance énergétique du lotLe vendeurRien, hors accès au logement
Mesurage de la superficie privativeLe vendeurUn lot remanié dont les cloisons ne suivent plus le règlement
Dossier amiante des parties privativesLe vendeurUne date de permis introuvable
Dossier technique amiante des parties communesLe syndicUn dossier jamais constitué par le syndicat
Diagnostic de performance énergétique collectifLe syndicLe palier de taille d'immeuble pas encore atteint
Carnet d'entretien et procès-verbaux d'assembléeLe syndicLe délai de traitement du gestionnaire

Les pièces à la charge du vendeur

Dues quoi qu'il arrive

  1. Diagnostic de performance énergétique

    Il porte sur le lot, pas sur l'immeuble. Un immeuble bien isolé peut abriter un appartement mal classé, et l'inverse se voit tout autant.

    Code de la construction et de l'habitation, article L126-26applicable : 1er juillet 2021 pour la méthode et l'opposabilité, arrêté du 31 mars 2021

  2. Mesurage de la superficie privative

    Il mesure la superficie privative des parties d'une hauteur d'au moins un mètre quatre-vingts. Ce n'est pas la surface habitable, et l'écart entre les deux se compte parfois en mètres carrés entiers.

    Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 46, issu de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996applicable : 19 juin 1997

Selon l'époque du bâti

  1. Dossier amiante des parties privatives

    Si : le permis de construire de l'immeuble est antérieur au 1er juillet 1997

    Il couvre les parties privatives du lot. Il ne remplace pas le constat avant vente, qui porte sur un périmètre plus large de matériaux.

    Code de la santé publique, article R1334-29-4applicable : 1er février 2002

  2. Constat amiante avant vente

    Si : le permis de construire de l'immeuble est antérieur au 1er juillet 1997

    Le seuil se lit sur le permis de l'immeuble entier, jamais sur la date d'une rénovation du lot. Un appartement refait à neuf en 2020 dans un immeuble de 1970 reste dans le champ.

    Code de la santé publique, article L1334-13applicable : 1er septembre 2002

  3. Constat de risque d'exposition au plomb

    Si : l'immeuble est construit avant le 1er janvier 1949

    Le constat porte sur les revêtements du lot vendu, y compris ceux des annexes privatives qui en dépendent.

    Code de la santé publique, articles L1334-5 à L1334-7applicable : vente depuis 2006, location depuis le 12 août 2008

Selon les installations

  1. État de l'installation intérieure de gaz

    Si : l'installation intérieure de gaz du lot a plus de quinze ans

    L'installation visée s'arrête au compteur du lot. La colonne montante appartient à l'immeuble et relève du syndicat.

    Code de la construction et de l'habitation, article L134-6applicable : vente depuis le 1er novembre 2007, location depuis le 1er juillet 2017 puis le 1er janvier 2018 selon l'âge du bâti

  2. État de l'installation intérieure d'électricité

    Si : l'installation intérieure d'électricité du lot a plus de quinze ans

    Même frontière que le gaz : le tableau du logement et ce qui est en aval, pas la distribution collective.

    Code de la construction et de l'habitation, article L134-7applicable : vente depuis le 1er janvier 2009, location depuis le 1er juillet 2017 puis le 1er janvier 2018 selon l'âge du bâti

Selon la commune et le zonage

  1. État des risques et pollutions

    Il ne dépend ni de l'étage ni du lot, mais de l'adresse. Deux appartements du même immeuble ont le même état des risques, et pourtant chacun doit le sien.

    Code de l'environnement, article L125-5applicable : 1er juin 2006, et remise dès la première visite depuis le 1er janvier 2023

  2. État relatif à la présence de termites

    Si : la commune est couverte par un arrêté préfectoral

    Un étage élevé ne dispense de rien : l'arrêté vise l'immeuble bâti, et le repérage s'attache à ce qui est accessible dans le lot.

    Code de la construction et de l'habitation, article L126-24applicable : 9 juin 1999, loi n° 99-471

Le mesurage, seule pièce dont l'erreur se paie en argent

Les autres constats engagent la responsabilité du vendeur par le jeu du vice caché. Le mesurage, lui, porte sa sanction dans le texte qui l'impose : si la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle qui est annoncée, l'acquéreur peut demander une réduction du prix proportionnelle à la différence. Un écart de six pour cent sur un lot déclenche donc une révision, un écart de quatre pour cent non.

Trois configurations produisent des écarts : une véranda ou une loggia fermée après coup, une mezzanine dont la hauteur descend sous un mètre quatre-vingts, et un lot dont le règlement de copropriété décrit une consistance que les cloisons actuelles ne suivent plus. Dans les trois cas, le mesurage se fait après vérification du règlement, pas avant.

Caves, garages et emplacements de stationnement sont exclus du mesurage, de même que les lots de moins de huit mètres carrés. Un vendeur qui les ajoute à la superficie annoncée fabrique lui-même l'écart qui ouvrira l'action.

Ce qu'il faut demander au syndic, et quand

Le carnet d'entretien, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, le montant des charges du lot et la situation du compte du vendeur ne sont pas des diagnostics, mais ils font partie de ce que l'acquéreur reçoit. Ils viennent du syndic, sur demande, et leur délai n'est ni celui du vendeur ni celui du diagnostiqueur.

La demande se pose donc au premier jour, en même temps que la commande des constats, et non quand la promesse est prête. C'est la seule partie du dossier dont le vendeur ne maîtrise pas le calendrier.

Questions fréquentes

L'audit énergétique s'applique-t-il à la vente d'un appartement ?
Non. L'audit réglementaire vise les maisons individuelles et les immeubles détenus en entier par un seul propriétaire. Un lot de copropriété classé F n'en relève pas, et c'est la différence la plus mal connue entre vendre une maison et vendre un appartement.
Superficie privative et surface habitable, est-ce la même chose ?
Non. Le mesurage de vente compte les parties d'une hauteur d'au moins un mètre quatre-vingts et exclut certaines annexes ; la surface habitable du bail obéit à une définition distincte. Un même lot porte donc deux chiffres différents selon qu'il se vend ou se loue.
Le diagnostic collectif de l'immeuble dispense-t-il du diagnostic du lot ?
Non. Le diagnostic collectif décrit l'immeuble et sert au syndicat ; celui du lot est annexé à la vente. L'un ne se substitue jamais à l'autre, même quand les deux sont récents.
Qui paie le repérage des parties communes ?
Le syndicat des copropriétaires, sur le budget de la copropriété. Le vendeur n'a pas à le commander : il a à en obtenir la communication.
Un lot vendu occupé change-t-il le dossier ?
Pas la liste des pièces, mais l'accès. Chaque constat suppose une visite du logement, et un locataire en place doit être prévenu dans les formes prévues par son bail.

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