Quels diagnostics selon l'année de construction du logement

Savoir quels diagnostics selon l'année de construction de votre logement est le raccourci le plus efficace pour composer un dossier juste. Plusieurs constats ne sont dus qu'au-delà ou en-deçà d'une date précise : inutile de commander un CREP plomb pour une maison des années 2000, indispensable de le prévoir pour un logement d'avant-guerre. Voici la logique par date, dossier à l'appui.

Les dates couperet à mémoriser

Trois seuils commandent l'essentiel du dossier lié à l'âge du bien :

Ces seuils ne sont pas arbitraires : 1949 correspond à l'usage courant des peintures au plomb, 1997 à l'interdiction de l'amiante dans la construction, et quinze ans à l'âge au-delà duquel une installation est jugée à contrôler. Cette logique fonde le dossier décrit dans dossier de diagnostic technique complet.

Lecture par tranche d'âge

Selon l'époque du logement, le dossier lié à l'âge se compose ainsi :

Avant 1949. Le logement cumule potentiellement le plomb (permis avant 1949) et l'amiante (permis avant 1997). Si les installations ont plus de quinze ans, s'ajoutent gaz et électricité. C'est la configuration la plus complète.

Entre 1949 et juillet 1997. Le plomb n'est plus dû (postérieur à 1949), mais l'amiante reste obligatoire (permis avant 1997). Gaz et électricité selon l'âge des installations.

Après juillet 1997. Ni plomb, ni amiante au titre de l'âge du bâti. Restent, selon le cas, gaz et électricité si les installations ont plus de quinze ans, ce qui peut arriver même pour un logement récent dont l'installation n'a pas été refaite.

Le cas des installations : l'âge compte, pas la construction

Attention à ne pas confondre l'âge du logement et l'âge des installations. Le diagnostic gaz et le diagnostic électricité dépendent de la date de l'installation, pas de la construction. Un logement récent dont l'installation électrique a plus de quinze ans peut y être soumis ; un logement ancien dont l'installation a été entièrement refaite il y a cinq ans en est dispensé, sur justificatif. Ce point est détaillé dans diagnostics gaz et électricité : le cap des 15 ans.

Les diagnostics qui ne dépendent pas de l'année

Tout ne se joue pas sur la date de construction. Plusieurs constats obéissent à d'autres critères :

• le DPE est dû pour tout logement, quel que soit son âge ;
• les termites dépendent d'un arrêté préfectoral, donc de la localisation ;
• l'état des risques (ERP) dépend du zonage des risques ;
• l'assainissement dépend du raccordement au réseau ;
• l'audit énergétique dépend de la classe DPE (F, G, E), pas de l'année.

La composition complète croise donc l'âge, les installations et la localisation, comme exposé dans quels diagnostics obligatoires pour vendre une maison.

Comment retrouver l'année de construction

Puisque l'année du permis commande le plomb et l'amiante, encore faut-il la connaître. Plusieurs sources permettent de la retrouver quand elle n'est pas évidente :

• l'acte de propriété ou le titre de vente précédent mentionne souvent l'origine du bien ;
• le service urbanisme de la mairie conserve la trace des permis de construire ;
• le cadastre renseigne l'année de construction pour de nombreux biens ;
• un DPE antérieur indique parfois la période de construction.

En cas de doute persistant, notamment autour des dates charnières de 1949 et 1997, la prudence commande de retenir l'hypothèse qui déclenche le diagnostic. Mieux vaut réaliser un CREP ou un état d'amiante non strictement obligatoire que d'omettre un constat dû. L'oubli expose à la garantie des vices cachés ; le constat superflu ne coûte qu'une prestation.

Cette recherche est d'autant plus importante que les seuils sont binaires : un permis de fin 1948 déclenche le plomb, un permis de 1949 non. La date exacte fait donc parfois toute la différence dans la composition du dossier.

Utiliser l'année de construction comme point de départ

La méthode :

1. Trouvez l'année du permis de construire : elle tranche plomb et amiante ;
2. Datez les installations de gaz et d'électricité, indépendamment de la construction ;
3. Complétez avec la localisation et la classe DPE pour termites, risques, assainissement et audit.

Pour recevoir la liste exacte des diagnostics dus selon l'âge et les caractéristiques de votre bien, demandez un devis. Partir de l'année de construction, c'est composer un dossier sans oubli ni prestation superflue.