L'état des risques (ERP) : le diagnostic que l'on oublie le plus souvent

Dans un dossier de diagnostics, la plupart des pièces se comptent en années : dix ans pour le DPE, trois ou six ans pour le gaz et l'électricité, parfois une validité illimitée. L'état des risques fait exception : il n'est valable que 6 mois. Cette brièveté explique qu'il soit à la fois obligatoire dans presque toutes les transactions et le plus fréquemment défaillant au jour de la signature.

Ce que couvre l'état des risques

Anciennement appelé ERNMT puis ERP, l'état des risques informe l'acquéreur ou le locataire des dangers auxquels le bien est exposé. Il rassemble, à partir des données officielles de la commune, les risques suivants :

• Risques naturels : inondation, mouvement de terrain, retrait-gonflement des argiles, avalanche, feux de forêt, séisme.
• Risques miniers : présence d'anciennes exploitations souterraines.
• Risques technologiques : proximité d'un site industriel classé, transport de matières dangereuses.
• Radon : potentiel d'exposition à ce gaz naturel, selon le classement de la commune.
• Pollution des sols : appartenance à un secteur d'information sur les sols.
• Recul du trait de côte, pour les communes concernées par l'érosion littorale.

Le document ne juge pas le bien : il transmet une information réglementée. C'est à l'acheteur d'en tirer les conséquences, mais c'est au vendeur de la lui fournir, à jour. Le détail figure sur notre fiche état des risques.

Pourquoi 6 mois change tout

La règle est stricte : l'état des risques doit dater de moins de 6 mois au jour de la promesse de vente, et de nouveau au jour de l'acte authentique. Or plusieurs mois séparent souvent ces deux étapes. Un état établi pour le compromis peut donc être périmé à la signature définitive, ce qui oblige à le refaire.

C'est le piège le plus courant du dossier. Contrairement au DPE ou à l'amiante, que l'on peut établir très en amont, l'état des risques a intérêt à être édité au plus près de chaque échéance. Il est aussi le seul diagnostic dont la validité peut expirer sans qu'aucun élément du bien n'ait changé : ce sont les données de risque de la commune, mises à jour par l'administration, qui peuvent avoir évolué.

Un diagnostic obligatoire à la vente comme à la location

L'état des risques ne concerne pas que la vente. Il doit aussi être annexé au bail de location, dans les mêmes conditions de fraîcheur. C'est l'un des rares diagnostics présents dans les deux dossiers avec la même exigence de 6 mois. Notre comparatif vente et location le confirme : sur ce point, bailleurs et vendeurs sont logés à la même enseigne.

Il s'applique dès lors que la commune est couverte par au moins un risque réglementé. Une part très large du territoire est concernée par au moins un aléa (sismicité, argiles, radon ou inondation), si bien qu'en pratique l'immense majorité des transactions réclame cette pièce.

Radon, argiles et littoral : des risques qui montent en puissance

L'état des risques a gagné en importance à mesure que de nouveaux aléas y ont été intégrés. Trois d'entre eux méritent une attention particulière car ils concernent un nombre croissant de communes.

Le radon, gaz radioactif naturel issu des sols granitiques, fait l'objet d'un classement communal en trois niveaux de potentiel. Les communes de niveau 3 doivent informer acquéreurs et locataires. Le retrait-gonflement des argiles touche une part très large du territoire : l'alternance de sécheresses et de réhydratation fait travailler les fondations et fissure le bâti. Enfin, le recul du trait de côte vise désormais des communes littorales identifiées, dont les biens perdent en constructibilité à mesure que l'érosion progresse.

Chacun de ces aléas peut peser lourd sur la décision d'un acheteur. L'état des risques ne les commente pas, mais il les signale, et c'est précisément cette information que le vendeur a l'obligation de transmettre à jour.

L'information sur les nuisances sonores aériennes

Dans les zones exposées au bruit des aéroports, une information complémentaire s'ajoute au dossier : l'état des nuisances sonores aériennes. Il indique si le bien se situe dans un plan d'exposition au bruit et à quel niveau. Comme l'état des risques, il informe l'acquéreur ou le locataire d'une contrainte extérieure au bien lui-même. La fiche bruit précise ce point pour les communes concernées.

Comment ne jamais l'oublier

Trois réflexes suffisent à éviter la mauvaise surprise à la signature :

1. Le placer en dernier dans la chronologie du dossier : on l'édite quand la date de signature se précise, pas des mois à l'avance.
2. Le contrôler deux fois : une fois au compromis, une fois à quelques jours de l'acte.
3. Le regrouper avec les autres pièces dans un dossier daté, pour repérer d'un coup d'oeil celle qui va expirer en premier.

Notre article que faire d'un diagnostic périmé avant la vente détaille la marche à suivre si le délai est déjà dépassé, et la checklist avant compromis verrouille l'ensemble du dossier.

Parce qu'il périme vite, l'état des risques mérite d'être commandé en même temps que les autres constats, mais édité au bon moment. Composez le dossier de votre bien avec notre outil, puis demandez vos devis à des diagnostiqueurs certifiés : vous éviterez le classique aller-retour chez le notaire pour une pièce périmée de quelques jours. C'est souvent sur ce détail, et non sur les grands diagnostics, que se joue le respect du calendrier de vente : un état des risques réédité au bon moment vaut mieux qu'une signature reportée.