Checklist des diagnostics avant le compromis de vente : ne rien oublier

La checklist des diagnostics avant le compromis de vente est l'outil le plus simple pour éviter le scénario redouté : un compromis retardé, voire remis en cause, parce qu'une pièce manquait. Le dossier de diagnostic technique doit être remis à l'acquéreur au plus tard à la signature du compromis. Voici la liste à cocher, point par point, pour aborder cette étape serein.

Pourquoi tout doit être prêt au compromis

Le compromis (ou promesse de vente) n'est pas une simple formalité avant l'acte : c'est le moment où l'acquéreur reçoit le dossier de diagnostic technique et où court son délai de rétractation. Un dossier incomplet à ce stade retarde la signature, peut ouvrir une renégociation, ou fragilise la position du vendeur. Préparer le dossier en amont, et non à la dernière minute, est donc la règle. La composition du dossier est détaillée dans dossier de diagnostic technique complet.

La checklist à cocher

Passez en revue, un à un, les constats potentiellement dus :

• [ ] DPE réalisé depuis juillet 2021 et valable ;
• [ ] Audit énergétique si le bien est classe F, G ou E (monopropriété) ;
• [ ] Plomb (CREP) si l'immeuble est antérieur à 1949 ;
• [ ] Amiante si le permis est antérieur à juillet 1997 ;
• [ ] Gaz si l'installation a plus de 15 ans ;
• [ ] Électricité si l'installation a plus de 15 ans ;
• [ ] Termites si la commune est sous arrêté préfectoral ;
• [ ] État des risques (ERP) de moins de 6 mois ;
• [ ] Assainissement non collectif si la maison n'est pas raccordée ;
• [ ] Mesurage loi Carrez pour un lot de copropriété ;
• [ ] Documents de copropriété (carnet, PV d'AG, charges) pour un appartement.

Chaque case cochée doit l'être avec un document valable en main, pas de mémoire. Le détail par type de bien figure sur vente d'une maison et vente d'un appartement.

Le point le plus surveille : les validités

Cocher une case ne suffit pas si le document est périmé. Deux constats commandent le calendrier :

• l'état des risques doit dater de moins de 6 mois au jour du compromis ;
• l'état termites, le cas échéant, doit aussi dater de moins de 6 mois.

Ces deux constats à validité courte se réalisent donc en dernier, juste avant le compromis. Les autres (DPE, amiante, plomb) peuvent avoir été faits plus tôt. La logique complète est dans durée de validité des diagnostics : le tableau complet.

Les documents de copropriété, l'oubli fréquent

Pour un appartement, l'erreur classique n'est pas un diagnostic technique mais les documents de copropriété : carnet d'entretien, procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, montant des charges et du fonds de travaux. Ces pièces s'obtiennent auprès du syndic et peuvent prendre du temps. Il faut les demander dès la mise en vente, comme rappelé dans diagnostics pour vendre un appartement en copropriété.

Du compromis à l'acte : rester valable jusqu'au bout

Préparer le dossier pour le compromis ne suffit pas toujours. Entre le compromis et l'acte authentique, il s'écoule souvent deux à trois mois, le temps d'obtenir le financement et de purger les conditions suspensives. Or les constats à validité courte peuvent expirer dans cet intervalle.

Le cas typique est l'état des risques, valable six mois. Réalisé juste avant un compromis signé en début d'année, il peut être périmé à l'acte signé plusieurs mois plus tard. Le même risque pèse sur l'état termites. Dans ces situations, le constat doit être refait pour que le dossier soit complet à la signature définitive, pas seulement au compromis.

Le bon réflexe est donc d'anticiper la date probable de l'acte, et non celle du compromis, pour caler les constats à six mois. Le notaire vérifie ce point avant de signer : mieux vaut avoir prévu le renouvellement que de découvrir l'expiration le jour du rendez-vous. La logique de la pièce qui expire en premier, exposée dans durée de validité des diagnostics : le tableau complet, vaut donc jusqu'à l'acte.

Aborder le compromis sans faille

Trois réflexes pour un compromis solide :

1. Préparez le dossier dès la mise en vente, pas à l'approche du compromis ;
2. Gardez les constats à six mois pour la fin : ERP et termites juste avant la signature ;
3. Anticipez les documents de copropriété, longs à obtenir.

Un dossier complet et valable le jour du compromis, c'est un délai de rétractation qui court sans accroc et un acquéreur en confiance. Pour recevoir votre dossier prêt pour le compromis, avec les validités calées sur la date de signature, demandez un devis.