Loi Carrez (vente) vs Loi Boutin (location) : tableau des surfaces incluses et exclues pièce par pièce

Quelle est la différence exacte entre la surface Loi Carrez et la surface Loi Boutin ?

La superficie privative Loi Carrez (article 46 de la loi du 10 juillet 1965) est obligatoire pour la VENTE d'un lot de copropriété, tandis que la surface habitable Loi Boutin (article R156-1 du CCH et loi du 6 juillet 1989) est obligatoire pour la LOCATION d'un logement (maison ou appartement). La Loi Carrez inclut les vérandas fermées, sous-sols, greniers, combles non aménagés et remises de plus de 1,80 m de haut, que la Loi Boutin exclut systématiquement.

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Le tronc commun des deux lois : hauteur de 1,80 m et déduction des murs, cloisons et escaliers

Avant d'analyser leurs différences, comprenons pourquoi la Loi Carrez (loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 modifiant l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et article 4-1 du décret du 17 mars 1967) et la Loi Boutin (loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 et article R156-1 du Code de la construction et de l'habitation, ex-article R111-2) donnent exactement le même résultat au centimètre carré près dans un appartement standard sans véranda ni annexe.

Dans les deux définitions légales, la surface correspond à la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, et il n'est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Ainsi, dans un appartement haussmannien ou contemporain composé uniquement d'une entrée, d'un séjour, de chambres, d'une cuisine et d'une salle de bain, la surface Carrez et la surface Boutin sont identiques.

Les 4 grandes exclusions de la Loi Boutin que la Loi Carrez autorise à compter

La divergence majeure apparaît dès que le bien comporte des pièces annexes ou des volumes particuliers. L'article R156-1 du CCH exclut formellement de la surface habitable Loi Boutin : « les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés (...) et autres dépendances des logements ».

À l'inverse, l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967 définissant la Loi Carrez n'exclut que les caves, les garages, les emplacements de stationnement et les lots inférieurs à 8 m². Par conséquent, dès lors qu'ils sont privatifs, clos, couverts et d'une hauteur d'au moins 1,80 m, quatre types de volumes comptent en Loi Carrez pour la vente mais valent 0 m² en Loi Boutin pour la location : 1. Les vérandas et loggias fermées (à condition d'être régulièrement autorisées par la copropriété et closes en dur) ; 2. Les combles non aménagés et greniers privatifs (dès lors qu'ils ont un plancher porteur et une hauteur ≥ 1,80 m) ; 3. Les sous-sols aménagés ou buanderies en sous-sol (qui ne sont pas qualifiés de « caves » au règlement de copropriété) ; 4. Les remises, celliers et débarras privatifs rattachés au lot.

L'erreur fatale : recopier la surface Carrez de son acte d'achat sur un bail de location

C'est l'un des contentieux locatifs les plus fréquents devant les tribunaux judiciaires : un investisseur achète un appartement en rez-de-jardin ou en dernier étage affichant 54 m² Loi Carrez sur son acte notarié (incluant une véranda fermée de 8 m² ou un sous-sol privatif aménagé en salle de jeux de 10 m²). Au moment de le mettre en location, il recopie « 54 m² » dans la case « Surface habitable Loi Boutin » du bail type.

Or, en Loi Boutin, la véranda ou le sous-sol étant exclu, la surface habitable réelle n'est que de 46 m² (soit un écart de 14,8 % !). En application de l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième (5 %) à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté ! Dans une ville soumise à l'encadrement des loyers (Paris, Lille, Lyon, Montpellier, Bordeaux, Pays Basque, Grenoble), cette erreur entraîne en plus un dépassement illégal du loyer de référence majoré.

Champ d'application : pourquoi une maison individuelle n'a pas de Loi Carrez mais a une Loi Boutin

Une seconde différence fondamentale concerne les biens visés par chaque texte :

• La Loi Carrez ne s'applique qu'aux lots de copropriété (verticale ou horizontale) lors d'une vente. Si vous vendez une maison individuelle en pleine propriété (hors lotissement en copropriété), la Loi Carrez n'est pas applicable. Attention cependant à la jurisprudence de la Cour de cassation : si vous inscrivez volontairement dans votre compromis de vente de maison individuelle que vous garantissez telle surface « calculée selon les règles de la Loi Carrez », vous vous engagez contractuellement sur ce chiffre !
• La Loi Boutin s'applique à toutes les locations à usage de résidence principale (vides ou meublées), qu'il s'agisse d'un appartement en copropriété OU d'une maison individuelle. De plus, depuis la réforme du DPE (arrêté du 31 mars 2021 et arrêté du 25 mars 2024), c'est la surface de référence du logement (basée sur la surface habitable Loi Boutin augmentée des seules vérandas chauffées et locaux chauffés > 1,80 m) qui sert au calcul de la note énergétique.

Sanction des 5 % : délais d'action de l'acheteur (Carrez) et du locataire (Boutin)

Dans les deux régimes, la loi fixe le même seuil de tolérance d'erreur : un vingtième (soit 5 %) en défaveur de l'acquéreur ou du locataire. Mais les délais de prescription diffèrent :

• En vente (Loi Carrez, article 46 de la loi de 1965) : si l'acte ne mentionne aucune surface Carrez, l'acheteur peut demander la nullité de la vente dans un délai d'1 mois à compter de l'acte authentique. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à la surface mentionnée dans l'acte, l'acheteur dispose d'un délai d'1 an à compter de l'acte authentique (à peine de déchéance) pour exiger le remboursement proportionnel du prix (plus les frais de notaire correspondants).
• En location (Loi Boutin, article 3-1 de la loi de 1989) : le locataire peut demander la baisse proportionnelle du loyer à tout moment en cours de bail (si la demande intervient plus de 6 mois après la prise d'effet du bail, la réduction du loyer prend effet à la date de la demande ; si elle intervient dans les 6 premiers mois, elle est rétroactive au premier jour du bail !). Sécurisez vos surfaces via notre plateforme de devis et /mon-dossier.

L'essentiel

Bien que la superficie privative Loi Carrez (obligatoire pour la vente d'un lot de copropriété d'au moins 8 m²) et la surface habitable Loi Boutin (obligatoire pour la location d'un appartement ou d'une maison) excluent toutes deux les hauteurs inférieures à 1,80 m, les murs, cloisons, escaliers, caves, garages, balcons et terrasses, la Loi Carrez inclut les vérandas et loggias closes, les combles non aménagés, les greniers, les sous-sols et les remises de plus de 1,80 m que la Loi Boutin exclut intégralement, rendant dangereux le fait de recopier une surface Carrez sur un bail de location (sanctionnée au-delà de 5 % d'écart).