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Vente · maison individuelle

Vendre une maison : les constats à établir, et dans quel ordre

Le vendeur d'une maison commande tout lui-même. Personne ne lui fournit la moitié du dossier, comme un syndic le ferait pour un appartement, et personne ne lui signale qu'il vient de commander dans le mauvais ordre. Cette page part de la maison, pas du catalogue des diagnostics.

Annexé à la promesse, article L271-4Trois seuils : 1949, 1997, quinze ans

Les pièces, et ce qui les déclenche

Deux pièces sont dues quelle que soit la maison. Les autres attendent un fait : une date de permis, une date de construction, l'âge d'une installation, un arrêté du préfet, une fosse au fond du jardin. Une maison de 2015 raccordée au tout-à-l'égout, hors zone termites, sort avec deux pièces. Une maison de 1930 chauffée au gaz en sort avec sept.

Dues quoi qu'il arrive

  1. Diagnostic de performance énergétique

    Il conditionne le reste : c'est sa lettre qui déclenche ou non l'audit énergétique, et c'est lui qui doit figurer dans l'annonce avant même la première visite.

    Code de la construction et de l'habitation, article L126-26applicable : 1er juillet 2021 pour la méthode et l'opposabilité, arrêté du 31 mars 2021

Selon l'époque du bâti

  1. Constat amiante avant vente

    Si : le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997

    La date qui compte est celle du permis, pas celle de l'achèvement ni celle de l'entrée dans les lieux. Sur une maison agrandie, le permis initial commande.

    Code de la santé publique, article L1334-13applicable : 1er septembre 2002

  2. Constat de risque d'exposition au plomb

    Si : la maison est construite avant le 1er janvier 1949

    Le constat porte sur les revêtements accessibles. Une maison ancienne entièrement redécorée reste dans le champ : c'est la date de construction qui déclenche, pas l'état des peintures.

    Code de la santé publique, articles L1334-5 à L1334-7applicable : vente depuis 2006, location depuis le 12 août 2008

Selon les installations

  1. État de l'installation intérieure de gaz

    Si : l'installation intérieure de gaz a plus de quinze ans

    L'âge se compte à partir de la mise en service de l'installation, pas de la chaudière. Remplacer la chaudière ne remet pas le compteur à zéro.

    Code de la construction et de l'habitation, article L134-6applicable : vente depuis le 1er novembre 2007, location depuis le 1er juillet 2017 puis le 1er janvier 2018 selon l'âge du bâti

  2. État de l'installation intérieure d'électricité

    Si : l'installation intérieure d'électricité a plus de quinze ans

    Même règle d'âge que le gaz, et même point de départ : la mise en service de l'installation. Un tableau refait ne suffit pas à en faire une installation neuve.

    Code de la construction et de l'habitation, article L134-7applicable : vente depuis le 1er janvier 2009, location depuis le 1er juillet 2017 puis le 1er janvier 2018 selon l'âge du bâti

  3. Contrôle de l'assainissement non collectif

    Si : la maison n'est pas raccordée au réseau public

    Le contrôle est réalisé par le service public d'assainissement non collectif de la commune, pas par un diagnostiqueur certifié : il se demande à la mairie et non à un professionnel.

    Code de la santé publique, article L1331-11-1applicable : 1er janvier 2011

Selon la commune et le zonage

  1. État des risques et pollutions

    Établi d'après la commune et le zonage, pas d'après le bâti. C'est la pièce la plus courte à obtenir et la première à se périmer.

    Code de l'environnement, article L125-5applicable : 1er juin 2006, et remise dès la première visite depuis le 1er janvier 2023

  2. État relatif à la présence de termites

    Si : la commune est couverte par un arrêté préfectoral

    La liste des communes est arrêtée département par département et bouge. Une maison hors zone n'a rien à produire, même dans un département par ailleurs concerné.

    Code de la construction et de l'habitation, article L126-24applicable : 9 juin 1999, loi n° 99-471

  3. État des nuisances sonores aériennes

    Si : la maison est dans une zone de plan d'exposition au bruit

    Un état court, souvent oublié parce qu'il ne ressemble à aucun autre : il ne décrit pas le bien, il décrit sa position dans le plan d'un aérodrome.

    Code de l'urbanisme, article L112-11applicable : 1er juin 2020

Selon ce que le diagnostic de performance énergétique aura dit

  1. Audit énergétique réglementaire

    Si : la maison ressort classée E, F ou G

    Il ne remplace pas le diagnostic de performance énergétique, il s'y ajoute, et il porte sur la maison entière puisqu'il n'y a pas de parties communes à en distraire.

    Code de la construction et de l'habitation, article L126-28-1applicable : 1er avril 2023 pour les classes F et G, 1er janvier 2025 pour la classe E

L'ordre de commande, et pourquoi il compte

Le vendeur d'une maison ne commande pas dix pièces en une fois. Il en commande deux, il lit, puis il commande le reste. Ce détour est ce qui évite de payer deux fois la même visite.

  1. Le diagnostic de performance énergétique en premier, seul. Sa lettre décide de la suite : classée E, F ou G, la maison appelle un audit énergétique ; classée A à D, elle n'en appelle aucun. Commander les deux ensemble revient à commander un audit qu'on ne devait pas.
  2. La date du permis, avant tout repérage amiante. Elle se lit au dossier d'urbanisme de la mairie, et non sur l'acte de propriété. Une maison achevée en 1998 sur un permis de 1996 est dans le champ.
  3. Les constats de bâti groupés en une seule visite. Amiante, plomb, gaz, électricité, termites relèvent tous d'un passage sur place. Les commander séparément multiplie les déplacements sans rien apporter au dossier.
  4. L'état des risques en dernier, une fois la date de promesse connue. Il vaut six mois. Établi trop tôt, il se périme entre la promesse et l'acte, et il est à refaire.
  5. Le contrôle d'assainissement en parallèle, dès le premier jour. Il ne dépend pas d'un diagnostiqueur mais du service de la commune, dont le calendrier n'est pas celui du vendeur.

Un dossier incomplet ne bloque pas la signature : il déplace la charge. À défaut de constat amiante ou plomb annexé, le vendeur ne peut plus se prévaloir de la clause qui l'exonère des vices cachés sur ce point précis. C'est une conséquence civile, pas une amende, et c'est ce qui la rend facile à sous-estimer.

Ce qui change quand la maison a été agrandie

Une extension postérieure à 1997 ne fait pas sortir la maison du champ amiante : le repérage porte sur l'immeuble bâti, et la partie ancienne en fait partie. À l'inverse, une maison entièrement reconstruite sur un permis postérieur au 1er juillet 1997 en sort, même si le terrain porte une adresse ancienne.

Le même raisonnement vaut pour le plomb, avec sa date propre : 1er janvier 1949, et sur la construction, pas sur le permis. Deux seuils, deux dates de référence, deux natures de fait. Les confondre est l'erreur la plus fréquente du dossier d'une maison ancienne.

Questions fréquentes

Le diagnostic de performance énergétique doit-il figurer dès l'annonce ?
Oui. La lettre du bien et celle de ses émissions doivent apparaître dans l'annonce, avant toute visite. C'est la seule pièce du dossier qui soit due avant qu'un acquéreur se manifeste.
Une maison classée D peut-elle quand même appeler un audit énergétique ?
Non. L'audit réglementaire est attaché aux classes E, F et G. Une maison classée D n'en relève pas, quel que soit son âge ou son mode de chauffage.
Où se trouve la date du permis de construire d'une maison ancienne ?
Au service urbanisme de la mairie, qui conserve les dossiers. Sur un bâti très ancien, il n'existe parfois aucun permis : le repérage amiante est alors établi par prudence, puisque rien ne prouve que le bâti soit postérieur au seuil.
Le contrôle d'assainissement est-il un diagnostic comme les autres ?
Non, et c'est sa particularité. Il est réalisé par le service public d'assainissement non collectif de la commune, il vaut trois ans, et il ne se commande pas auprès d'un diagnostiqueur certifié.
Que se passe-t-il si l'état des risques a plus de six mois le jour de l'acte ?
Il est à refaire. C'est la pièce la plus courte du dossier, et la seule que la longueur d'une négociation périme presque à coup sûr.

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