Bail mobilité (1 à 10 mois) ou bail étudiant 9 mois : faut-il le même Dossier de Diagnostic Technique (DDT) ?

Quels diagnostics sont obligatoires pour un bail mobilité (1 à 10 mois) ou un bail étudiant (9 mois) ?

Le bail mobilité (Titre Ier ter de la loi du 6 juillet 1989) et le bail meublé étudiant de 9 mois (Titre Ier bis) sont soumis exactement au même Dossier de Diagnostic Technique (article 3-3) qu'une location nue de 3 ans : DPE valide (hors classe G en 2026), ERP, Plomb (< 1949), Électricité et Gaz (> 15 ans), Bruit (ENSA) et surface habitable Boutin.

Vous signez un bail étudiant de 9 mois ou un bail mobilité ?

Vérifiez en 30 secondes si vos diagnostics ont moins de 6 ans (et votre ERP moins de 6 mois) avant la remise des clés. Simuler mon DDT obligatoire et recevoir 3 devis

Pourquoi le bail mobilité et le bail étudiant relèvent intégralement de l'article 3-3 de la loi de 1989

Créé par l'article 107 de la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, le bail mobilité (articles 25-12 à 25-18 de la loi du 6 juillet 1989) permet de louer un logement meublé pour une durée comprise entre 1 et 10 mois à un locataire justifiant, à la prise d'effet du bail, être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d'apprentissage, en stage, en service civique ou en mutation/mission temporaire. De son côté, le bail étudiant de 9 mois est régi par l'article 25-7 de cette même loi.

Or, tant l'article 25-3 (pour le bail meublé et étudiant) que l'article 25-12 (pour le bail mobilité) renvoient expressément à l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989. En conséquence juridique directe, le bailleur a l'obligation d'annexer à tout bail mobilité ou bail étudiant le Dossier de Diagnostic Technique complet prévu pour la location d'habitation principale, sans la moindre dérogation liée à la brièveté du séjour.

Interdiction des passoires thermiques (DPE G en 2026, DPE F en 2028) : aucune exception pour le bail mobilité

Certains propriétaires d'appartements ou de studios classés G au DPE — interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 en France métropolitaine — pensent pouvoir contourner l'interdiction en signant des baux mobilité successifs de 3, 6 ou 10 mois au motif que le logement ne constituerait qu'une résidence « temporaire » pour un stagiaire ou un salarié en mission. C'est une erreur juridique grave.

En effet, l'article 25-12 de la loi du 6 juillet 1989 et l'article 6 de la même loi (qui définit l'obligation de délivrer un logement décent respectant les seuils minimaux de performance énergétique fixés à l'article L173-1-1 du CCH) s'appliquent de plein droit au bail mobilité comme au bail étudiant de 9 mois. Louer un studio classé G en bail mobilité en 2026 (ou un studio classé F à compter du 1er janvier 2028) expose le propriétaire à une action du locataire devant le juge des contentieux de la protection pour obtenir la réduction du loyer et des dommages-intérêts.

Le piège de la rotation rapide : l'ERP de 6 mois à renouveler entre chaque contrat

La particularité opérationnelle d'un bail mobilité (par exemple un premier contrat de 4 mois de septembre à décembre, suivi d'un second contrat de 5 mois de janvier à mai) ou d'un bail étudiant (signé chaque année en septembre après deux mois de location saisonnière d'été) réside dans la fréquence élevée de signature de nouveaux contrats.

Si vos diagnostics électricité, gaz et plomb sont valables 6 ans et votre DPE 10 ans, ce qui vous permet de les réutiliser d'un étudiant à l'autre pendant six rentrées universitaires consécutives, il n'en va pas de même pour l'État des Risques et Pollutions (ERP). Aux termes de l'article R125-26 du Code de l'environnement, l'ERP doit impérativement avoir été établi depuis moins de 6 mois à la date de conclusion de chaque nouveau contrat de location. Un propriétaire qui réutilise en septembre 2026 l'ERP qu'il avait fait établir en septembre 2025 commet une irrégularité susceptible de fonder une demande de diminution du loyer.

Surface minimale (9 m² / 20 m³) et équipements obligatoires du meublé (décret du 31 juillet 2015)

Les studios étudiants et les logements loués en bail mobilité sont souvent de petites surfaces situées en centre-ville universitaire (chambres sous combles, studios de 10 à 15 m²). Outre la mention obligatoire de la surface habitable Loi Boutin dans le corps du bail type réglementaire (décret n° 2015-587 du 29 mai 2015), le logement doit impérativement offrir soit une surface habitable d'au moins 9 m² (avec hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m), soit un volume habitable d'au moins 20 m³.

Par ailleurs, tant le bail étudiant que le bail mobilité portent exclusivement sur des logements meublés au sens de l'article 25-4 de la loi de 1989. Le logement doit donc comporter les 11 éléments de mobilier obligatoires fixés par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 (literie avec couette ou couverture, volets ou rideaux occultants dans les chambres, plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment à -6 °C, vaisselle, ustensiles, table, sièges, étagères, luminaires et matériel d'entretien). À défaut, le juge requalifie le contrat en bail nu de 3 ans !

Sécurité électrique et gaz : la responsabilité accrue du bailleur en logement meublé

Contrairement à une location vide où le locataire installe sa propre gazinière et ses appareils électroménagers, le bailleur d'un meublé étudiant ou d'un bail mobilité fournit l'intégralité des appareils de cuisson, de chauffage et d'eau chaude sanitaire. Lors du diagnostic électricité et du diagnostic gaz, le diagnostiqueur inspecte non seulement le tableau électrique (présence d'un différentiel 30 mA, liaison équipotentielle de la salle d'eau) et les canalisations fixes, mais aussi le raccordement des appareils présents (date de validité du flexible de gaz, ventilation haute et basse non obstruée).

Si le rapport relève une anomalie grave (notamment un Danger Grave et Immédiat — DGI — sur le gaz, ou des conducteurs électriques dénudés accessibles en zone de douche), le bailleur a l'obligation légale d'y remédier avant l'entrée dans les lieux de l'étudiant ou du stagiaire. Pour mettre à jour votre dossier locatif avant la prochaine rentrée, comparez en quelques clics les tarifs sur notre page de devis.

L'essentiel

Le bail mobilité (1 à 10 mois) et le bail meublé étudiant (9 mois) étant régis par les Titres Ier bis et Ier ter de la loi du 6 juillet 1989 qui renvoient à son article 3-3, le propriétaire bailleur doit obligatoirement annexer au contrat le même Dossier de Diagnostic Technique complet qu'en location classique (DPE valide classé A à F en 2026, Électricité et Gaz de moins de 6 ans si installations > 15 ans, CREP Plomb si bâti < 1949, mesurage Loi Boutin ≥ 9 m² ou 20 m³, et ERP de moins de 6 mois à la signature de chaque nouveau bail).