Vendre un terrain constructible en 2026 : État des Risques (ERP), Termites et Étude de sol G1 obligatoire

Quels sont les diagnostics et études obligatoires pour vendre un terrain constructible en 2026 ?

Pour vendre un terrain non bâti constructible, trois documents principaux sont exigés par le notaire : l'État des Risques et Pollutions (ERP) de moins de 6 mois (incluant la pollution des sols SIS et le recul du trait de côte), l'État des Nuisances Sonores Aériennes (ENSA) en zone d'aéroport, et l'étude géotechnique préalable G1 si la parcelle est située en zone d'exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles.

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L'étude géotechnique préalable G1 : quand est-elle obligatoire pour le vendeur du terrain ?

Introduite par l'article 68 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 et codifiée aux articles L132-4 à L132-9 du Code de la construction et de l'habitation (anciens articles L112-20 et suivants), l'obligation de fournir une étude géotechnique préalable (dite mission G1 — Phase Principes Généraux de Construction selon la norme NF P 94-500) vise à prévenir la sinistralité catastrophique liée à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux.

Cette étude de sol G1, à la charge exclusive du vendeur, est strictement obligatoire dès la promesse de vente lorsque trois conditions cumulatives sont réunies : 1. La vente porte sur un terrain non bâti constructible (permettant la réalisation de maisons individuelles) ; 2. Le terrain est situé dans une zone d'exposition moyenne ou forte au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols (retrait-gonflement des argiles — RGA), ce qui concerne plus de 48 % du territoire métropolitain ; 3. La commune ne dispose pas de dispositions d'urbanisme interdisant la construction de maisons individuelles sur la parcelle. L'étude G1 est annexée au titre de propriété et reste valable 30 ans tant qu'aucun remaniement significatif du sol n'a été effectué.

L'État des Risques et Pollutions (ERP) et les Secteurs d'Information sur les Sols (SIS)

Contrairement aux diagnostics techniques du bâtiment (DPE, plomb, gaz, électricité) qui ne concernent que les constructions existantes, l'État des Risques et Pollutions (ERP) prévu par l'article L125-5 du Code de l'environnement s'applique à tout bien immobilier, bâti ou non bâti. Lors de la vente d'un terrain constructible, l'ERP revêt même une importance stratégique accrue pour l'acquéreur, car un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRn inondation, submersion marine, mouvement de terrain, feux de forêt) peut imposer des prescriptions constructives coûteuses (cote de plancher rehaussée, interdiction de sous-sol).

En outre, l'ERP d'un terrain nu doit impérativement mentionner si la parcelle cadastrale est répertoriée dans un Secteur d'Information sur les Sols (SIS) en raison d'une ancienne activité industrielle ou artisanale polluante (article L125-6 du Code de l'environnement), si elle est exposée au recul du trait de côte, et quel est le potentiel radon de la commune (zones 1, 2 ou 3). Sa durée de validité est de 6 mois et la mention Géorisques doit figurer dès la publication de l'annonce de vente du terrain.

Faut-il un diagnostic Termites et Amiante pour vendre un terrain nu ? Le piège de la grange ou du cabanon

Sur le plan strictement textuel, l'article L133-6 du Code de la construction et de l'habitation n'impose l'état relatif à la présence de termites qu'en cas de vente de « tout ou partie d'un immeuble bâti ». De même, l'article R1334-15 du Code de la santé publique limite le diagnostic amiante aux « immeubles bâtis » dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Par conséquent, si votre terrain constructible est intégralement nu (prairie, jardin sans aucune construction maçonnée ni abri), vous êtes dispensé des diagnostics termites et amiante.

Attention toutefois au piège notarial ultra-fréquent : très souvent, un terrain vendu comme « terrain à bâtir » (notamment issu d'une division parcellaire ou d'une succession) comporte au fond de la parcelle un ancien garage, une grange en ruine, un appentis en plaques de fibrociment amianté ou un cabanon de jardin bâti avant 1997 destiné à être démoli par l'acheteur. Dès lors qu'une construction — même vétuste, non chauffée et vouée à la démolition — existe sur la parcelle au jour de la vente, le bien comporte un « immeuble bâti » : le notaire exigera impérativement le diagnostic amiante et, en zone d'arrêté préfectoral, le diagnostic termites !

État des Nuisances Sonores Aériennes (ENSA) et bornage du terrain constructible

Depuis le 1er juin 2020 (article L112-11 du Code de l'urbanisme), lorsque le terrain à bâtir est situé dans l'une des zones de bruit (A, B, C ou D) définies par un Plan d'Exposition au Bruit (PEB) d'un aérodrome ou d'un aéroport, le vendeur doit annexer au Dossier de Diagnostic Technique un État des Nuisances Sonores Aériennes (ENSA). Ce document est déterminant sur un terrain nu car les zones A, B et C d'un PEB restreignent drastiquement, voire interdisent, la constructibilité de nouveaux logements individuels.

Parallèlement, bien qu'il relève de la compétence exclusive d'un géomètre-expert et non d'un diagnostiqueur immobilier, rappelons que le bornage contradictoire (procès-verbal de bornage) est obligatoire à peine de nullité de la vente pour tout terrain issu d'un lotissement, d'une ZAC ou d'une division à l'intérieur d'une zone d'aménagement (article L115-4 du Code de l'urbanisme), et que le descriptif précis des limites est requis pour tout terrain à bâtir destiné à la construction d'un immeuble à usage d'habitation.

Quelles sanctions si l'ERP ou l'étude de sol G1 manque à l'acte de vente ?

Les sanctions encourues par le vendeur d'un terrain constructible qui omettrait ces pièces obligatoires sont particulièrement sévères. En l'absence d'ERP à jour (ou en cas d'ERP erroné omettant un plan de prévention des risques ou un secteur de pollution des sols SIS), l'article L125-5 V du Code de l'environnement autorise l'acquéreur à poursuivre la résolution de la vente ou à demander au juge une diminution du prix.

De même, si le terrain est situé en zone d'exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles et que l'étude géotechnique préalable G1 n'est pas annexée à la promesse de vente, le délai de rétractation SRU de 10 jours de l'acquéreur ne commence pas à courir, et la responsabilité du vendeur au titre de la garantie des vices cachés (article 1641 du Code civil) demeure entière en cas d'inconstructibilité ou de surcoût majeur de fondations spéciales (micropieux). Commandez votre ERP (et les diagnostics du cabanon éventuel) via notre formulaire de devis.

L'essentiel

La vente d'un terrain constructible en 2026 impose au propriétaire de fournir obligatoirement un État des Risques et Pollutions (ERP) de moins de 6 mois (vérifiant les risques naturels, le radon et les Secteurs d'Information sur les Sols SIS), un État des Nuisances Sonores Aériennes (ENSA) en zone de bruit d'aéroport, une étude géotechnique préalable G1 (valable 30 ans) dès lors que la parcelle est classée en aléa moyen ou fort de retrait-gonflement des argiles (article L132-4 du CCH), ainsi que les diagnostics Amiante et Termites si une construction annexe (grange, garage, cabanon) subsiste sur le terrain.