Vendre un appartement ou une maison d'après juillet 1997 (ou de moins de 15 ans) : les seuls diagnostics requis

Quels sont les seuls diagnostics obligatoires pour vendre un bien d'après juillet 1997 ou de moins de 15 ans ?

Tout logement dont le permis de construire est postérieur au 1er juillet 1997 est définitivement dispensé des diagnostics Plomb et Amiante. De plus, si le bien (ou ses installations) a moins de 15 ans au jour de l'acte authentique, il est aussi dispensé des diagnostics Électricité et Gaz, ne laissant obligatoires que le DPE, l'ERP, la Loi Carrez (en copropriété) et les Termites selon la zone.

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Permis postérieur au 1er juillet 1997 : la disparition définitive du Plomb et de l'Amiante

La date du 1er juillet 1997 marque une rupture majeure dans l'histoire de la réglementation immobilière française : celle de l'application du décret n° 96-1133 du 24 décembre 1996 interdisant la fabrication, l'importation et la mise sur le marché de toutes variétés de fibres d'amiante. Par conséquent, tout bâtiment dont le permis de construire a été délivré à compter du 1er juillet 1997 est légalement exempté de diagnostic amiante, tant pour ses parties privatives que pour ses parties communes en copropriété.

Couplée à l'exemption du diagnostic plomb (qui ne concerne que le bâti antérieur au 1er janvier 1949), cette règle allège considérablement le Dossier de Diagnostic Technique lors d'une vente. Pour justifier cette double dispense auprès de l'office notarial, le vendeur doit simplement transmettre la copie de l'arrêté de permis de construire ou vérifier que sa date figure explicitement dans l'origine de propriété de son acte d'acquisition.

Le seuil glissant des 15 ans : la différence entre un bien de 1998-2011 et un bien post-2011

Il ne faut jamais confondre un logement construit « après juillet 1997 » avec un logement de « moins de 15 ans ». En 2026, un immeuble construit entre juillet 1997 et octobre 2011 a désormais entre 15 et 29 ans. Si ses installations intérieures de gaz et d'électricité sont d'origine, elles ont dépassé le seuil fatidique des quinze ans fixé par les articles L134-6 et L134-7 du Code de la construction et de l'habitation. Les diagnostics électricité et gaz sont donc pleinement obligatoires pour ces biens.

À l'inverse, si votre maison ou votre appartement a moins de 15 ans au jour de la signature de l'acte authentique de vente (c'est-à-dire achevé après fin 2011 en 2026), vous êtes exonéré des diagnostics électricité et gaz. Attention toutefois au calcul de ce délai : les notaires retiennent la date du certificat de conformité Consuel / Qualigaz initial ou, à défaut, la date de la Déclaration Attestant l'Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT), appréciée au jour de la réitération authentique de la vente et non au seul jour de la mise en annonce.

Les 3 à 4 diagnostics incompressibles pour un logement récent de moins de 15 ans

Même pour un appartement livré il y a trois, huit ou douze ans, la loi maintient un socle minimal d'informations obligatoires au profit de l'acquéreur. Le premier pilier est le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), valable 10 ans. Si le logement a été construit après 2013 (RT2012 ou RE2020), il bénéficie généralement d'une excellente étiquette (A, B ou C), mais attention : les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 avec l'ancienne méthode ont définitivement expiré le 31 décembre 2024 et doivent être refaits selon la norme 3CL-2021.

Le deuxième document obligatoire pour absolument toutes les ventes en France est l'État des Risques et Pollutions (ERP), complété par l'État des Nuisances Sonores Aériennes (ENSA) si la commune est couverte par un plan d'exposition au bruit d'aéroport. Enfin, s'ajoutent deux diagnostics selon la nature et la localisation du bien : le mesurage Loi Carrez dès lors que le bien est un lot de copropriété de plus de 8 m², et l'état relatif à la présence de termites si la commune fait l'objet d'un arrêté préfectoral.

Pourquoi un logement neuf ou récent n'est jamais dispensé du diagnostic Termites en zone d'arrêté

C'est une surprise fréquente pour les propriétaires de maisons contemporaines construites il y a moins de dix ans dans le Sud-Ouest, sur la façade Atlantique, en région parisienne ou sur le pourtour méditerranéen : bien que le constructeur ait posé un film physico-chimique anti-termites sous la dalle lors de la construction (conformément aux articles R112-2 à R112-4 du CCH), la revente du bien en zone d'arrêté préfectoral exige impérativement un diagnostic termites de moins de 6 mois.

En effet, l'article L133-6 du Code de la construction et de l'habitation vise « tout ou partie d'un immeuble bâti » situé dans un périmètre délimité par le préfet, sans aucune condition d'ancienneté du permis de construire. Les termites souterrains peuvent infester les plinthes, huisseries bois, doublages en plaques de plâtre cartonnées ou terrasses bois d'une maison très récente. Ce contrôle rapide et peu onéreux protège le vendeur contre toute mise en cause ultérieure.

Comment optimiser le budget diagnostic d'un bien récent sans payer de prestations inutiles

Lorsqu'un propriétaire contacte un cabinet de diagnostic sans connaître précisément ses obligations légales, il arrive qu'on lui propose par automatisme un forfait standard de 5 ou 6 diagnostics. Or, pour un appartement de moins de 15 ans situé hors zone termites, seuls trois documents suffisent : le DPE (s'il n'est plus valide), le mesurage Loi Carrez (si vous ne disposez pas d'un certificat Carrez antérieur à votre nom sans modification des surfaces) et l'ERP.

Pour une maison individuelle de moins de 15 ans raccordée au réseau public d'assainissement collectif (tout-à-l'égout) et située hors zone termites, le dossier se résume même au seul couple DPE + ERP, soit un budget compris entre 130 € et 210 € TTC seulement. Utilisez notre simulateur de devis pour filtrer exactement votre année de construction et votre code postal avant de réserver l'intervention.

L'essentiel

La vente d'un logement dont le permis de construire est postérieur au 1er juillet 1997 est toujours exemptée des diagnostics Plomb et Amiante, et si le bien (ou ses installations) a moins de 15 ans au jour de l'acte authentique, il est également dispensé des diagnostics Électricité et Gaz, limitant le Dossier de Diagnostic Technique au seul DPE (s'il n'est plus à jour), à l'ERP de moins de 6 mois, au mesurage Loi Carrez en copropriété et au diagnostic Termites en zone d'arrêté préfectoral.