Vendre un immeuble mixte (boutique en rez-de-chaussée + appartements à l'étage) : quels diagnostics réaliser ?

Quels diagnostics faut-il pour vendre un immeuble mixte (commerce + habitation) ?

Lors de la vente d'un bien ou d'un immeuble à usage mixte (commerce + habitation), le vendeur doit cumuler les deux réglementations : un DPE Mention Tertiaire et un DTA Amiante pour la partie commerciale, un DPE Habitation (plus un DPE Immeuble et un audit énergétique en monopropriété classée E, F ou G) ainsi que les diagnostics Plomb, Gaz et Électricité pour chaque logement d'habitation, complétés par l'ERP et les Termites sur l'ensemble.

Vous vendez un immeuble de rapport mixte ou un commerce avec logement ?

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Le principe du double régime juridique : distribution des diagnostics lot par lot

Lorsqu'un investisseur ou une famille vend un immeuble entier en monopropriété (ou un lot mixte comprenant une boutique au rez-de-chaussée et un appartement au premier étage reliés par un escalier intérieur), le notaire ne peut pas appliquer une règle unique par « majorité de surface ». L'article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation s'applique de manière distributive selon l'affectation effective de chaque volume bâti.

Concrètement, dès lors qu'une fraction de l'immeuble vendu est affectée à l'habitation, cette fraction déclenche l'ensemble des règles protectrices des logements : Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP) si la construction date d'avant 1949, diagnostics électricité et gaz si les installations des appartements ont plus de 15 ans, et DPE Habitation. Parallèlement, la fraction affectée au commerce, à l'artisanat ou aux bureaux déclenche les règles spécifiques aux locaux tertiaires.

DPE Tertiaire + DPE Habitation : comment articuler les étiquettes énergétiques d'un bien mixte

La réglementation du Diagnostic de Performance Énergétique (arrêtés du 31 mars 2021) interdit de fusionner un commerce de rez-de-chaussée et des appartements d'étage dans un seul DPE hybride lorsque ces locaux sont indépendants. Le diagnostiqueur — qui doit impérativement détenir la certification DPE Avec Mention pour avoir le droit de traiter à la fois la boutique et l'immeuble — doit établir :

1. Un DPE Mention Tertiaire pour chaque local commercial ou professionnel (avec l'échelle Commerce ou Bureau) ;
2. Un DPE Habitation individuel pour chaque appartement (ce qui est d'ailleurs indispensable à l'acquéreur de l'immeuble de rapport pour prouver la décence énergétique sur chacun des baux de location en cours et vérifier qu'aucun logement n'est classé G en 2026).

Seule exception prévue par la réglementation : le local mixte indissociable (par exemple un cabinet libéral ou un atelier occupé par le résident lui-même au sein de son propre logement, sans comptage ni accès séparés, où l'usage principal détermine la méthode).

Audit énergétique réglementaire : un immeuble mixte en monopropriété classé E, F ou G est-il concerné ?

C'est l'un des points les plus techniques de la loi Climat et Résilience (article L126-28-1 du CCH) lors de la vente d'un immeuble de rapport en monopropriété (immeuble non soumis au statut de la copropriété appartenant à un seul propriétaire ou à une seule SCI). La loi impose un audit énergétique réglementaire lors de la vente de tout bâtiment ou partie de bâtiment à usage d'habitation qui comprend un ou plusieurs logements ne relevant pas de la loi du 10 juillet 1965 et qui est classé E, F ou G.

Par conséquent, si vous vendez en bloc un immeuble de rapport en monopropriété comportant une boutique au rez-de-chaussée et trois appartements aux étages dont la performance énergétique globale habitation (ou des logements) est classée E, F ou G, le notaire exigera l'audit énergétique réglementaire portant sur la partie habitation de l'immeuble dès la mise en vente ! En revanche, si l'immeuble a déjà été mis en copropriété (avec état descriptif de division et règlement de copropriété) avant la vente, même si vous vendez tous les lots en même temps, l'audit énergétique n'est plus obligatoire (mais le mesurage Loi Carrez lot par lot le devient).

Amiante, Plomb des parties communes, Termites et Assainissement sur l'immeuble entier

Sur le plan sanitaire et structurel, la vente d'un immeuble mixte entier suppose un examen exhaustif de toutes les strates du bâtiment (des caves jusqu'aux combles) :

• Amiante (si permis < 1er juillet 1997) : Le diagnostiqueur doit établir un rapport de repérage amiante avant vente pour chaque appartement, plus un rapport et un DTA (Dossier Technique Amiante) pour le local commercial ET pour les parties communes (cage d'escalier, chaufferie, caves, toiture).
• Plomb (si bâti < 1949) : Outre le CREP de chaque appartement, l'article L1334-8 du Code de la santé publique impose le CREP des parties communes de l'immeuble collectif.
• Termites et ERP : Un état parasitaire termites (en zone d'arrêté préfectoral) et un ERP de moins de 6 mois couvrent l'ensemble de l'assiette foncière et bâtie.

Pourquoi exiger un relevé des surfaces Loi Boutin et surface utile même hors copropriété ?

Lorsqu'un immeuble mixte est vendu en bloc en monopropriété (sans division en lots de copropriété), l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 (Loi Carrez) ne s'applique pas juridiquement. Cependant, aucun investisseur ni aucune banque financant l'acquisition d'un immeuble de rapport ne signera de compromis sans connaître au mètre carré près la surface exploitable.

De plus, si les appartements des étages sont vendus loués, les baux d'habitation doivent obligatoirement mentionner la surface habitable Loi Boutin exacte de chaque logement (sous peine d'action en réduction de loyer par les locataires si l'erreur excède 5 %), et le bail commercial du rez-de-chaussée repose sur la surface utile (GLA / surface pondérée). Lors de votre demande de devis, demandez systématiquement un tableau récapitulatif des surfaces logement par logement et commerce par commerce pour valoriser votre immeuble dans /mon-dossier.

L'essentiel

La vente d'un immeuble mixte (commerce en rez-de-chaussée et appartements aux étages) requiert l'application cumulative des deux réglementations chez le notaire : un DPE Mention Tertiaire et un DTA Amiante (< 1997) pour le local commercial, un DPE Habitation ainsi que les diagnostics Plomb (< 1949), Électricité et Gaz (> 15 ans) pour chaque logement, un audit énergétique réglementaire si l'immeuble est vendu en monopropriété avec une étiquette habitation E, F ou G, sans oublier le CREP et le DTA des parties communes, l'ERP, le diagnostic Termites et le mesurage Loi Carrez (ou Boutin).