Vente de la nue-propriété ou de l'usufruit d'un bien immobilier : quels diagnostics fournir chez le notaire ?

Faut-il le Dossier de Diagnostic Technique complet pour vendre la nue-propriété ou l'usufruit ?

Oui, intégralement. Dès lors qu'il s'agit d'une vente à titre onéreux (et non d'une donation familiale), la cession de la nue-propriété, de l'usufruit ou d'un bien en viager (occupé ou libre) porte sur un droit réel immobilier grevant un immeuble bâti : le vendeur doit fournir exactement le même DDT complet (DPE, Audit si E/F/G, Amiante, Plomb, Élec, Gaz, Carrez, Termites, ERP) que pour une vente en pleine propriété.

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Pourquoi la vente de la nue-propriété (ou en viager) déclenche 100 % des diagnostics de l'article L271-4 du CCH

Lorsqu'un propriétaire vend la nue-propriété de sa maison ou de son appartement tout en s'en réservant l'usufruit viager (ou un Droit d'Usage et d'Habitation — DUH), ou lorsqu'il vend son bien en viager occupé moyennant un bouquet et une rente viagère, certains vendeurs s'imaginent que les diagnostics de sécurité intérieure (électricité, gaz, plomb) ou de performance énergétique (DPE) ne sont pas nécessaires puisque l'acheteur (le nu-propriétaire ou débirentier) n'occupera pas le logement avant de nombreuses années.

Juridiquement, cet argument est inopérant. L'article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation s'applique à toute promesse de vente et à tout acte authentique de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti. La vente de la nue-propriété transférant immédiatement et définitivement le droit de propriété du bâti à l'acquéreur (seule la jouissance étant différée à l'extinction de l'usufruit, article 578 du Code civil), le notaire exige l'intégralité du Dossier de Diagnostic Technique sans la moindre exception.

Pourquoi l'état de l'immeuble au jour de la vente est vital en démembrement (article 600 du Code civil)

Au-delà de l'obligation formelle de l'article L271-4 du CCH, la réalisation d'un dossier de diagnostics irréprochable revêt une importance patrimoniale majeure en matière de démembrement de propriété. En effet, l'article 600 du Code civil dispose que l'usufruitier « prend les choses dans l'état où elles sont, mais il ne peut entrer en jouissance qu'après avoir fait dresser, en présence du propriétaire, ou lui dûment appelé, un état des immeubles sujets à l'usufruit ».

Par ailleurs, les articles 605 et 606 du Code civil répartissent les travaux entre l'usufruitier (qui supporte les réparations d'entretien) et le nu-propriétaire (qui supporte les grosses réparations touchant à la structure, aux murs porteurs, aux poutres et à la couverture entière). Annexer à l'acte de vente de la nue-propriété le diagnostic termites, le diagnostic amiante (notamment l'état de la toiture en fibrociment), le contrôle d'assainissement et les diagnostics gaz/électricité permet de figer contradictoirement l'état initial du bien et d'exonérer le vendeur de la garantie des vices cachés.

DPE et Audit énergétique sur une vente en nue-propriété ou en viager occupé

Si la maison individuelle vendue en nue-propriété ou en viager occupé est classée E, F ou G au DPE, l'audit énergétique réglementaire (article L126-28-1 du CCH) est-il obligatoire alors même que le senior vendeur continue d'habiter sa maison ? Oui, absolument. Le texte légal vise toute vente de maison individuelle ou de bâtiment en monopropriété classé E, F ou G, sans distinguer selon que la vente porte sur la pleine propriété ou sur la seule nue-propriété.

En revanche, rassurez le vendeur senior : ni un DPE classé F ou G, ni l'audit énergétique n'obligent l'usufruitier ou le titulaire du droit d'usage et d'habitation (DUH) à réaliser des travaux pendant qu'il habite chez lui ! En effet, l'usufruitier ou le bénéficiaire d'un DUH occupe le logement en vertu d'un droit réel (et non d'un bail de location de la loi du 6 juillet 1989) : l'interdiction de louer les passoires thermiques G ou F ne le concerne pas tant qu'il occupe personnellement le bien.

Que se passe-t-il si l'usufruitier met le bien en location à un locataire ?

La situation change radicalement si le détenteur de l'usufruit (qui détient l'usus et le fructus, c'est-à-dire le droit d'habiter le bien ou d'en percevoir les loyers, article 595 du Code civil) décide de ne pas occuper le logement lui-même — par exemple lors d'un départ en maison de retraite — et de le donner en location à un tiers.

Dans cette hypothèse, c'est l'usufruitier seul qui a la qualité juridique de bailleur. Il doit alors fournir au locataire un Dossier de Diagnostic Technique locatif en cours de validité (DPE, ERP de moins de 6 mois, Électricité et Gaz de moins de 6 ans, Plomb CREP) et il a l'interdiction formelle de louer le logement si celui-ci est classé G en 2026 (ou F à partir de 2028) ! C'est pourquoi, lors d'une vente avec réserve d'usufruit (contrairement à une réserve de simple DUH strictement personnel qui interdit de louer), l'étiquette du DPE impacte directement la faculté future de l'usufruitier de percevoir des loyers.

Vente conjointe d'un bien déjà démembré : qui du nu-propriétaire ou de l'usufruitier paie les diagnostics ?

Autre cas très fréquent chez le notaire : à la suite d'une succession ou d'une donation-partage antérieure, un bien immobilier appartient pour l'usufruit au parent survivant et pour la nue-propriété aux enfants. Tous décident d'un commun accord de vendre la pleine propriété du bien à un acheteur extérieur (conformément à l'article 621 du Code civil).

Qui doit commander et régler la facture des diagnostics immobiliers obligatoires ? Vis-à-vis du diagnostiqueur et de l'acquéreur, les co-vendeurs (usufruitier et nus-propriétaires) sont solidairement tenus de fournir le DDT complet. Sur le plan financier et fiscal, le coût des diagnostics obligatoires de vente est normalement réparti entre l'usufruitier et les nus-propriétaires au prorata de la valeur respective de leur droit (selon le barème fiscal de l'article 669 du CGI, par exemple 30 % pour l'usufruitier de 75 ans et 70 % pour les nus-propriétaires), et chacun déduit sa quote-part du calcul de sa plus-value immobilière éventuelle. Comparez dès aujourd'hui les tarifs sur /devis.

L'essentiel

Contrairement à une donation familiale de nue-propriété (acte gratuit exempté de diagnostics), toute vente à titre onéreux de la nue-propriété, de l'usufruit ou d'un bien en viager (occupé ou libre) est intégralement soumise à l'article L271-4 du CCH et à la Loi Carrez : le vendeur doit fournir au notaire le Dossier de Diagnostic Technique complet (DPE, Audit énergétique si maison classée E, F ou G, Amiante, Plomb, Électricité, Gaz, Termites, ERP et Assainissement), lequel sert également d'état initial contradictoire au sens de l'article 600 du Code civil.