Rachat de soulte après un divorce ou partage d'indivision / licitation : les diagnostics sont-ils obligatoires ?

Les diagnostics immobiliers sont-ils obligatoires lors d'un rachat de soulte (divorce ou succession) ?

Non. En droit français, un acte de partage avec soulte ou une licitation faisant cesser l'indivision entre ex-époux, partenaires de PACS, concubins ou cohéritiers est un acte déclaratif de propriété (article 883 du Code civil) et non un contrat de vente au sens de l'article L271-4 du CCH : aucun diagnostic immobilier (ni DPE, ni amiante, ni plomb, ni Carrez) n'est légalement obligatoire.

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Pourquoi un rachat de soulte ou un partage d'indivision n'est juridiquement pas une « vente »

Dans le langage courant, lorsque deux époux divorcent ou que deux concubins se séparent et que l'un conserve la maison ou l'appartement familial en rachetant les 50 % de l'autre, on parle volontiers de « rachat des parts » ou de « vente entre ex-conjoints ». Pourtant, en droit civil et fiscal français, cette opération ne constitue absolument pas une vente, mais un partage de communauté ou d'indivision (ou une licitation faisant cesser l'indivision).

En vertu de l'article 883 du Code civil (principe de l'effet déclaratif du partage), chaque copartageant est censé avoir succédé seul et immédiatement à tous les effets compris dans son lot, et n'avoir jamais eu la propriété des autres effets de l'indivision. Comme l'article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation n'impose de fournir un Dossier de Diagnostic Technique qu'en cas de « vente » de tout ou partie d'un immeuble bâti, l'acte de partage avec soulte ou la licitation entre coïndivisaires échappe intégralement à cette obligation.

Absence de diagnostics et absence de délai SRU de 10 jours : la jurisprudence de la Cour de cassation

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a confirmé à de multiples reprises les conséquences pratiques de l'effet déclaratif du partage (notamment Cass. 3e civ., 9 octobre 2013 et jurisprudence constante sur l'article L271-1 du CCH) :

1. Aucun diagnostic immobilier n'est obligatoire pour signer l'acte liquidatif chez le notaire : ni DPE, ni diagnostic amiante, ni plomb, ni électricité, ni gaz, ni termites, ni État des Risques (ERP), ni même le mesurage Loi Carrez en copropriété (l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ne visant que les contrats réalisant ou constatant la vente d'un lot).
2. Aucun délai de rétractation de 10 jours (loi SRU) ne s'applique : le conjoint ou le cohéritier qui rachète la soulte étant déjà propriétaire indivis du bien qu'il habite ou connaît, il ne bénéficie pas du droit de rétractation réservé à l'acquéreur d'un bien nouveau.
3. Pas de garantie des vices cachés mais garantie des lots entre copartageants : les règles de la garantie des vices cachés de la vente (article 1641 du Code civil) sont remplacées par la garantie des copartageants (articles 884 et suivants du Code civil) et l'action en complément de part pour lésion de plus du quart (article 889 du Code civil).

L'exception absolue : la licitation adjugée ou consentie à un tiers étranger à l'indivision

Attention à une distinction juridique fondamentale en matière de licitation (vente aux enchères ou cession amiable d'un bien indivis qui ne peut pas être commodément partagé en nature, régie par les articles 1686 et suivants du Code civil) :

• Si la licitation intervient au profit de l'un des coïndivisaires (un ex-époux, un frère ou une sœur cohéritier) et met fin à l'indivision, elle vaut partage déclaratif : les diagnostics ne sont pas obligatoires.
• En revanche, si la licitation (amiable) est consentie au profit d'un tiers étranger à l'indivision (c'est-à-dire que les ex-conjoints ou les héritiers n'arrivent pas à racheter la soulte et cèdent le bien à un acheteur extérieur), l'acte est juridiquement un contrat de vente translatif de propriété à l'égard de ce tiers ! Dans ce cas, l'intégralité du Dossier de Diagnostic Technique (DPE, Audit énergétique éventuel, Amiante, Plomb, Élec, Gaz, Termites, ERP, Carrez, Assainissement) redevient strictement obligatoire.

Dans quels cas est-il malgré tout judicieux de faire réaliser un DPE ou des diagnostics lors d'un divorce ?

Si la loi n'impose aucun diagnostic pour un rachat de soulte entre ex-conjoints ou entre cohéritiers, la pratique notariale et bancaire conduit pourtant très souvent les parties à commander au moins un DPE (et parfois un mesurage Carrez ou un audit technique) avant de fixer le montant de la soulte :

1. Pour fixer équitablement la valeur vénale du bien (et donc le montant de la soulte) : en 2026, la décote dite « valeur verte » entre une maison classée C et une passoire thermique classée F ou G atteint 10 % à 20 % selon les régions. Celui qui rachète la soulte a tout intérêt à connaître la classe DPE réelle (et le coût des travaux de rénovation) pour ne pas surpayer la part de son ex-conjoint !
2. Sur exigence de la banque qui finance le rachat de soulte : de nombreux établissements bancaires conditionnent l'octroi d'un prêt immobilier (ou l'application d'un taux bonifié) à la présentation d'un DPE en cours de validité.
3. Si le conjoint attributaire envisage de louer le bien après le divorce : dès lors que le bien sera mis en location, le DDT complet sera obligatoire.

Quid des donations, donations-partages et successions (attestation immobilière après décès) ?

Par analogie directe avec le partage d'indivision, qu'en est-il lorsqu'un parent transmet un bien immobilier à ses enfants par donation simple (en pleine propriété ou en nue-propriété avec réserve d'usufruit), par donation-partage (article 1075 du Code civil) ou lors de l'établissement de l'attestation de propriété immobilière après décès ?

Là encore, aucun de ces actes notariés ne constitue une vente à titre onéreux au sens de l'article L271-4 du CCH : aucun diagnostic immobilier n'est obligatoire pour donner un bien ou hériter d'un immeuble. Les diagnostics ne deviendront exigibles que le jour où les donataires ou les héritiers décideront de mettre le bien en vente auprès d'un acquéreur ou de le mettre en location. Si tel est votre projet à l'issue de la succession ou du divorce, anticipez votre dossier complet via notre comparateur de devis.

L'essentiel

Un rachat de soulte après un divorce, une séparation de PACS/concubinage ou un partage successoral (ainsi qu'une licitation faisant cesser l'indivision au profit d'un coïndivisaire, une donation ou une succession) constitue en droit civil un acte déclaratif de partage (article 883 du Code civil) et non une vente au sens de l'article L271-4 du CCH : aucun diagnostic immobilier (DPE, amiante, plomb, gaz, électricité, Carrez ou ERP) n'est légalement obligatoire chez le notaire, sauf si le bien est finalement vendu à un tiers ou si les parties souhaitent un DPE pour évaluer le montant équitable de la soulte.