État des Risques et Pollutions (ERP) oublié ou erroné : le risque d'annulation de la vente ou de baisse du prix

Que risque un vendeur ou un bailleur si l'État des Risques (ERP) est absent, périmé ou erroné ?

En vertu de l'article L125-5 V du Code de l'environnement, si l'État des Risques et Pollutions (ERP) n'est pas remis et annexé à l'acte de vente ou au contrat de location (ou s'il est incomplet ou périmé de plus de 6 mois), l'acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution (annulation rétroactive) du contrat ou demander au juge une diminution du prix ou du loyer.

Ne prenez aucun risque avec un ERP rempli à la main ou périmé !

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L'article L125-5 V du Code de l'environnement : la sanction la plus lourde du DDT

Alors que l'absence des diagnostics plomb, amiante, termites, gaz ou électricité est sanctionnée par l'article L271-4 II du CCH par l'impossibilité pour le vendeur de s'exonérer de la garantie des vices cachés (ce qui suppose que l'acheteur découvre effectivement du plomb, de l'amiante ou des termites après l'achat), l'État des Risques et Pollutions (ERP) obéit à un régime de sanction autonome beaucoup plus redoutable.

Aux termes de l'article L125-5 V du Code de l'environnement, en cas de non-respect des dispositions relatives à l'état des risques ou à la déclaration des sinistres indemnisés, « l'acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix ». Autrement dit, le texte ouvre explicitement au profit de l'acheteur (en vente) comme du preneur (en location) une action en annulation rétroactive de la vente ou du bail ou en réduction judiciaire du prix de vente ou du loyer !

Pourquoi il est très dangereux pour un particulier de remplir son ERP soi-même

Techniquement, la loi n'interdit pas à un propriétaire de télécharger le formulaire d'état des risques et de tenter de le remplir lui-même à partir des arrêtés préfectoraux et de Géorisques. Mais en pratique notariale en 2026, remplir son ERP soi-même est devenu un piège à haut risque.

En effet, depuis les réformes successives (et notamment le décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022), l'ERP ne se limite plus aux seuls plans de prévention des risques naturels (PPRn), miniers (PPRm) et technologiques (PPRt) ou à la sismicité. Il doit intégrer avec exactitude : - Le classement de la commune en zone à potentiel radon de niveau 3 ; - L'inscription de la parcelle dans un Secteur d'Information sur les Sols (SIS) (pollution industrielle historique) ; - L'exposition au recul du trait de côte à horizon 30 ans et 100 ans (communes littorales listées par décret) ; - Les prescriptions de travaux imposées par le règlement du PPR et l'indication précise si ces travaux ont été réalisés ou non ; - Les Obligations Légales de Débroussaillement (OLD) dans les massifs exposés aux feux de forêt (nouveauté renforcée depuis 2025). Une seule case mal cochée, une carte cadastrale mal géolocalisée ou un arrêté préfectoral modificatif oublié expose le vendeur sans aucune couverture d'assurance, alors qu'un ERP établi par un diagnostiqueur au sein de votre Dossier de Diagnostic Technique est intégralement couvert par sa Responsabilité Civile Professionnelle (RC Pro).

L'oubli fatal : la déclaration des sinistres indemnisés au titre des Catastrophes Naturelles (CatNat)

L'article L125-5 IV du Code de l'environnement comporte une seconde obligation indissociable de l'ERP que de nombreux vendeurs oublient, ce qui déclenche la même sanction de résolution de la vente ou de baisse du prix :

Lorsqu'un immeuble bâti a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité d'assurance au titre d'une catastrophe naturelle (article L125-2 du Code des assurances : sécheresse/retrait-gonflement des argiles, inondation, coulée de boue, séisme) ou technologique (article L128-2), le vendeur ou le bailleur est tenu d'en informer par écrit l'acquéreur ou le locataire ! Cette obligation pèse sur le vendeur aussi bien pour les sinistres survenus pendant qu'il était propriétaire que pour les sinistres antérieurs dont il a été lui-même informé dans son propre acte d'acquisition. Dissimuler qu'une maison a fait l'objet d'une indemnisation CatNat « sécheresse » il y a dix ans entraîne quasi systématiquement la résolution de la vente ou de lourds dommages-intérêts.

La jurisprudence de la Cour de cassation sur l'annulation de la vente pour défaut d'ERP

Comment les juges appliquent-ils l'article L125-5 V du Code de l'environnement lorsqu'un acheteur demande l'annulation de la vente ou une baisse du prix pour un ERP absent ou incomplet ? La troisième chambre civile de la Cour de cassation (notamment Cass. 3e civ., 19 septembre 2019, n° 18-16.935 et arrêts subséquents) a posé une ligne directrice équilibrée mais ferme :

• Avant la signature de l'acte authentique : tant que l'ERP complet et à jour n'a pas été régulièrement notifié à l'acquéreur non professionnel, le délai de rétractation de 10 jours de l'article L271-1 du CCH ne court pas (ou repart pour 10 nouveaux jours en cas d'évolution substantielle des risques entre la promesse et l'acte). L'acheteur peut alors se rétracter sans frais ni pénalité ;
• Après la signature de l'acte authentique : la résolution de la vente ou la diminution du prix n'est pas automatique s'il s'agit d'une simple erreur matérielle sans conséquence, mais elle est prononcée par le juge dès lors que le risque omis ou erroné (par exemple une zone inondable PPRi, un aléa minier ou un sinistre CatNat caché) affecte l'usage, la valeur ou le consentement de l'acquéreur.

Validité de 6 mois et actualisation gratuite avant l'acte définitif chez le notaire

Conformément à l'article R125-26 du Code de l'environnement, l'État des Risques et Pollutions doit avoir été établi moins de 6 mois avant la date de conclusion de tout type de contrat de location écrit, de la réservation d'un bien en VEFA, de la promesse de vente ou de l'acte réalisant ou constatant la vente.

Par ailleurs, l'article R271-5 du CCH précise que si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l'immeuble est inscrite dans une nouvelle zone de plan de prévention des risques ou si l'arrêté préfectoral évolue avant la signature de l'acte authentique, le dossier doit être complété par un nouvel ERP mis à jour. C'est pourquoi tous les diagnostiqueurs partenaires accessibles via notre formulaire de devis incluent la réactualisation de l'ERP jusqu'au jour de la signature chez le notaire.

L'essentiel

En application de l'article L125-5 V du Code de l'environnement, l'absence, la péremption (> 6 mois) ou l'inexactitude de l'État des Risques et Pollutions (ERP) — ainsi que l'omission de la déclaration écrite des sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles (CatNat) — est sanctionnée non seulement par le blocage du délai de rétractation SRU de 10 jours avant l'acte, mais surtout par le droit pour l'acquéreur ou le locataire de demander au juge la résolution (annulation) de la vente ou du bail ou une diminution du prix, ce qui rend indispensable de faire établir son ERP par un diagnostiqueur assuré en RC Pro.