Anomalies sur le diagnostic électricité en vente ou location : faut-il refaire le tableau électrique ?

Est-il obligatoire de corriger les anomalies du diagnostic électricité avant de vendre ou de louer ?

Lors d'une VENTE immobilière, le diagnostic électricité a une vocation purement informative : même s'il comporte dix anomalies, le vendeur n'a aucune obligation légale de réaliser des travaux. En revanche, lors d'une LOCATION, l'article 2 du décret de décence n° 2002-120 du 30 janvier 2002 impose au bailleur de délivrer une installation électrique assurant la sécurité des occupants, ce qui interdit de laisser des anomalies dangereuses (fils dénudés, absence de protection différentielle ou risque d'électrocution en salle de bain).

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Mise en sécurité (NF C 16-600) vs Mise aux normes du neuf (NF C 15-100) : ne confondez plus les deux !

La première source d'angoisse des propriétaires tient à la confusion entre deux normes françaises bien distinctes :

- La norme NF C 15-100 est la norme applicable aux constructions neuves et aux rénovations complètes. Elle impose des critères de confort très poussés (nombre minimal de prises par pièce, prises RJ45, gaine technique logement GTL, hauteur des interrupteurs). - La norme NF C 16-600 (et l'arrêté du 28 septembre 2017) est l'unique référentiel utilisé par le diagnostiqueur immobilier lors de l'état de l'installation intérieure d'électricité (article L134-7 du CCH). Elle ne vérifie jamais le confort ni la norme actuelle du neuf, mais uniquement 6 exigences fondamentales de sécurité des personnes contre l'électrocution et l'incendie : 1. La présence d'un appareil général de commande et de protection accessible (AGCP / disjoncteur de branchement) ; 2. La présence d'au moins un dispositif différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre (interrupteur différentiel 30 mA) ; 3. La présence sur chaque circuit d'un dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs (disjoncteurs divisionnaires ou fusibles) ; 4. La présence d'une liaison équipotentielle supplémentaire (LES) et le respect des volumes de sécurité dans les locaux contenant une baignoire ou une douche ; 5. L'absence de matériels vétustes, inadaptés à l'usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension (prises cassées, dominos apparents, vieux fusibles à tabatière ou porcelaine) ; 6. La protection mécanique des conducteurs (pas de fils électriques nus hors plinthes ou moulures).

En VENTE : pourquoi vous n'avez aucune obligation de corriger les anomalies électriques

Si vous vendez votre appartement ou votre maison, la règle juridique posée par l'article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation est d'une clarté absolue : le diagnostic électricité est un document d'information de l'acquéreur. Même si le rapport du diagnostiqueur relève cinq, huit ou douze anomalies (par exemple l'absence de prise de terre sur les prises des chambres d'un immeuble des années 1960 ou l'absence de différentiel 30 mA), le vendeur n'a aucune obligation légale d'effectuer le moindre travail électrique avant la signature chez le notaire.

Le bien est vendu « en l'état ». Bien mieux : le fait que toutes les anomalies électriques soient listées noir sur blanc dans le rapport annexé au Dossier de Diagnostic Technique protège intégralement le vendeur ! L'acquéreur, dûment informé avant son achat, ne pourra jamais se retourner contre le vendeur au titre de la garantie des vices cachés (article 1641 du Code civil) pour lui réclamer le paiement de la réfection électrique après la vente.

En LOCATION : l'obligation impérative de sécurité électrique du décret de décence (art. 2)

La situation juridique s'inverse radicalement lorsque vous mettez le logement en location (vide ou meublée). Certes, la loi ALUR (article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989) n'exige pas formellement un diagnostic électricité « vierge de toute anomalie » pour signer le bail. Mais l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et l'article 2 (4°) du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent imposent au bailleur une obligation de résultat : « Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ».

En conséquence, si votre diagnostic électricité locatif mentionne des anomalies présentant un danger direct d'électrisation ou d'incendie (absence totale de dispositif différentiel 30 mA en tête de tableau, prise cassée laissant apparaître le cuivre sous tension, convecteur ou luminaire non classe II dans le volume de la douche, fils sans gaine), vous devez impérativement faire réaliser une « mise en sécurité électrique » par un électricien avant l'entrée du locataire. En cas d'accident corporel d'un locataire ou d'un enfant sur une anomalie qui était signalée dans votre diagnostic sans que vous l'ayez fait corriger, votre responsabilité pénale (mise en danger délibérée d'autrui, blessures involontaires) et civile est engagée.

Quelle est la différence avec un DGI (Danger Grave et Immédiat) sur le diagnostic Gaz ?

Il est utile de comparer le régime des anomalies électriques avec celui des anomalies du diagnostic gaz (norme NF P 45-500). En électricité, le diagnostiqueur n'a jamais le pouvoir de couper votre compteur Enedis, quelle que soit la gravité des anomalies constatées.

En revanche, lors du diagnostic gaz, l'opérateur classe les anomalies en trois niveaux : - Anomalie A1 : de faible gravité, à prendre en compte lors d'une intervention ultérieure ; - Anomalie A2 : d'importance moyenne, dont la réparation est conseillée dans les meilleurs délais (et requise en location pour la sécurité) ; - Anomalie DGI (Danger Grave et Immédiat) (ou 32c pour un conduit de fumée obstrué/refoulant du monoxyde de carbone) : en présence d'une fuite de gaz importante ou d'un risque d'intoxication mortelle au CO, le diagnostiqueur a l'obligation légale immédiate de fermer le robinet de gaz, d'apposer un scellé condamnant l'appareil ou l'installation, et d'avertir le distributeur GRDF jusqu'à ce que le propriétaire fournisse une attestation de levée de DGI !

Combien coûte la levée des anomalies électriques les plus courantes ?

Que ce soit pour mettre en sécurité un logement locatif ou pour rassurer un acheteur potentiel afin d'éviter une négociation exagérée du prix de vente (certains acheteurs demandant 8 000 € de baisse de prix pour un simple tableau à remplacer !), sachez que la mise en sécurité électrique (selon les 6 points NF C 16-600) coûte infiniment moins cher qu'une réfection totale NF C 15-100 :

• Pose ou remplacement d'un tableau électrique pré-équipé avec interrupteurs différentiels 30 mA (type A et AC) et disjoncteurs divisionnaires : entre 450 € et 950 € TTC pose comprise ;
• Création de la liaison équipotentielle supplémentaire (LES) en salle de bain et remplacement d'une prise rasoir : entre 150 € et 300 € TTC ;
• Remplacement de prises ou d'interrupteurs vétustes / pose de moulures sur des conducteurs : quelques dizaines d'euros par point. Pour faire réaliser votre contrôle électrique réglementaire, demandez vos propositions sur /devis.

L'essentiel

Le diagnostic électricité (obligatoire pour toute installation de plus de 15 ans et valable 3 ans en vente et 6 ans en location) contrôle 6 exigences de sécurité selon la norme NF C 16-600 : lors d'une vente, même en présence d'anomalies, le vendeur n'a aucune obligation de faire des travaux et le rapport l'exonère des vices cachés, tandis qu'en location le bailleur a l'obligation légale de délivrer une installation électrique sûre et en bon état (article 2 du décret de décence du 30 janvier 2002), ce qui impose de faire supprimer les anomalies dangereuses (pose d'un différentiel 30 mA, protection des fils et de la salle d'eau) sans pour autant devoir refaire toute l'installation aux normes du neuf NF C 15-100.