Transmission dématérialisée du Dossier de Diagnostic Technique (DDT) au notaire et par courriel recommandé (LRE)

Peut-on transmettre le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) par voie électronique (email ou LRE) ?

Oui, mais les règles diffèrent entre la location et la vente. En LOCATION (article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 issu de la loi ELAN), le DDT est communiqué au locataire par voie dématérialisée (simple courriel ou espace client) sauf opposition explicite. En revanche, en VENTE immobilière, pour faire courir le délai de rétractation SRU de 10 jours (article L271-1 du CCH), un simple email est nul : il faut obligatoirement une Lettre Recommandée Électronique qualifiée (LRE eIDAS, type AR24) avec accord préalable de l'acquéreur, ou une remise notariée.

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En VENTE : le piège mortel du simple email pour notifier le compromis et le DDT (article L271-1 du CCH)

C'est une jurisprudence implacable de la troisième chambre civile de la Cour de cassation que tout vendeur et tout agent immobilier doivent connaître : l'envoi du compromis de vente et du Dossier de Diagnostic Technique par un simple courrier électronique (email classique avec pièces jointes ou lien WeTransfer) ne fait JAMAIS courir le délai de rétractation de 10 jours de l'acquéreur !

En effet, l'article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation exige que l'acte et ses annexes (dont l'intégralité du DDT prévu à l'article L271-4 du CCH et les documents de copropriété de l'article L721-2) soient notifiés à l'acquéreur non professionnel par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (LRAR) ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. Si vous envoyez le DDT par simple email, le délai de 10 jours ne commence jamais à courir : l'acheteur pourra se rétracter librement et récupérer l'intégralité de son dépôt de garantie trois mois plus tard, la veille même de la signature de l'acte authentique !

Comment fonctionne la Lettre Recommandée Électronique qualifiée (LRE eIDAS) chez le notaire et en agence ?

Pour éviter d'imprimer et d'affranchir en LRAR papier deux classeurs de 400 pages pour Monsieur et Madame acquéreurs, le droit français (article L100 du Code des postes et des communications électroniques et Règlement européen eIDAS n° 910/2014) reconnaît une valeur juridique strictement équivalente au recommandé papier à la Lettre Recommandée Électronique qualifiée (LRE), opérée par des prestataires de services de confiance qualifiés par l'ANSSI (tels qu'AR24, Docaposte, Clearbus).

Pour que la notification dématérialisée du compromis et du DDT par LRE soit 100 % valide et fasse courir le délai SRU de 10 jours dès le lendemain de sa première présentation (même si l'acheteur ne clique pas tout de suite pour l'ouvrir, exactement comme un avis de passage postal !), deux règles légales doivent être respectées : 1. Le recueil préalable de l'accord exprès de chaque acquéreur non professionnel pour recevoir des envois par LRE à son adresse email personnelle (article L100 II du CPCE) ; 2. L'envoi d'une LRE individuelle à chaque co-acquéreur (Monsieur et Madame doivent chacun disposer d'une adresse email propre et recevoir leur propre notification LRE, avec vérification d'identité).

La remise en main propre sur support dématérialisé chez le notaire (article D271-6 du CCH)

Outre la LRE qualifiée, les notaires et les professionnels de l'immobilier disposent d'un second mode de transmission numérique ultra-efficace prévu par les articles D271-6 et D271-7 du Code de la construction et de l'habitation : la remise en main propre du compromis et de ses annexes (ou du projet d'acte). Lors du rendez-vous de signature de la promesse de vente à l'étude notariale, le notaire n'imprime plus les 250 pages du DDT.

Les rapports PDF signés par le diagnostiqueur (ainsi que les documents ALUR de la copropriété) sont remis à l'acquéreur sur un support durable dématérialisé (clé USB scellée ou espace client sécurisé Notaires de France avec empreinte numérique SHA-256) et l'acquéreur appose de sa main (ou sur la tablette électronique du notaire) la mention manuscrite réglementaire de l'article D271-6 du CCH attestant de la date exacte de cette remise. Le délai de rétractation de 10 jours démarre alors dès le lendemain matin à 0h00 !

En LOCATION : la dématérialisation de plein droit du DDT depuis la loi ELAN (article 3-3)

Qu'en est-il pour un contrat de location d'habitation vide ou meublée ? Jusqu'en 2018, le bailleur devait soit imprimer l'intégralité du DDT locatif (DPE, ERP, électricité, gaz, plomb), soit obtenir l'accord exprès du locataire pour un envoi par email. L'article 137 de la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 a inversé la règle au profit du numérique !

Désormais, l'alinéa 8 de l'article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose en toutes lettres : « Le dossier de diagnostic technique est communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l'une des parties au contrat ». Concrètement, vous pouvez transmettre le dossier complet des diagnostics à votre locataire par simple courrier électronique (ou via une plateforme de signature électronique de bail comme DocuSign, Yousign ou Universign qui horodate le téléchargement des pièces jointes), sans jamais avoir besoin de les imprimer, sauf si le locataire exige expressément une version papier.

Authenticité des PDF de diagnostics : numéro ADEME à 13 chiffres, QR Code et attestation RC Pro

Lorsque vous transmettez votre Dossier de Diagnostic Technique par voie numérique à votre notaire, le clerc chargé de rédiger la promesse de vente procède à trois contrôles systématiques sur les fichiers PDF :

1. L'intégrité du fichier PDF original généré par le logiciel certifié du diagnostiqueur (évitez de scanner en noir et blanc ou de tronquer des pages : le notaire a besoin du PDF natif comportant l'intégralité des pages numérotées) ;
2. La présence du numéro d'enregistrement ADEME à 13 caractères et du QR Code officiel en haut à droite de la première page du DPE et de l'audit énergétique (le clerc vérifie sa validité en temps réel sur le portail observatoire-dpe-audit.ademe.fr) ;
3. La présence en annexe du rapport de l'attestation de certification nominative du technicien (délivrée par un organisme accrédité COFRAC) et de l'attestation d'assurance Responsabilité Civile Professionnelle (RC Pro) en cours de validité (montant minimal de garantie de 300 000 € par sinistre et 500 000 € par année d'assurance selon l'article R271-2 du CCH). En commandant via /devis, tous vos rapports natifs conformes sont centralisés dans /mon-dossier.

L'essentiel

La transmission numérique du Dossier de Diagnostic Technique (DDT) obéit à deux régimes distincts : pour un bail de location, l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 autorise de plein droit l'envoi dématérialisé par simple courriel ou signature électronique (sauf opposition explicite du locataire), tandis que pour la notification d'une promesse de vente faisant courir le délai de rétractation SRU de 10 jours (article L271-1 du CCH), un simple email est juridiquement nul et il faut impérativement recourir soit à une Lettre Recommandée Électronique qualifiée eIDAS (LRE type AR24 avec accord préalable de chaque acquéreur), soit à une remise notariée contre récépissé (article D271-6 du CCH).