Vente de murs commerciaux ou cession de fonds de commerce : la liste exacte des diagnostics obligatoires

Quels sont les diagnostics obligatoires pour vendre un local commercial ou des bureaux ?

Lors de la vente de murs commerciaux ou de bureaux (hors habitation), seuls 5 diagnostics sont obligatoires : le DPE avec mention Tertiaire (si le local est chauffé ou climatisé), le diagnostic Amiante avant vente + DTA (si permis < 1er juillet 1997), le mesurage Loi Carrez (si copropriété), l'État des Risques et Pollutions (ERP/ENSA) et le diagnostic Termites en zone d'arrêté préfectoral.

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Pourquoi le DPE d'un local commercial exige un diagnostiqueur certifié « Avec Mention »

C'est l'erreur technique la plus fréquente lors de la mise en vente ou en location d'une boutique, d'un cabinet médical, d'un restaurant ou d'un bureau : faire appel à un diagnostiqueur qui ne détient que la certification DPE individuelle « Sans Mention » (réservée aux logements d'habitation). En application de l'arrêté du 20 juillet 2023 définissant les critères de certification des opérateurs de diagnostic, tout DPE portant sur un local à usage autre que d'habitation (DPE Tertiaire) doit obligatoirement être établi par un technicien titulaire de la certification DPE Avec Mention (domaine Tertiaire).

En outre, les grilles d'étiquettes énergétiques et climatiques du DPE Tertiaire ne sont pas celles du logement : l'arrêté du 31 mars 2021 distingue quatre grilles tarifaires et d'émissions de GES spécifiques selon la typologie d'usage : 1° Bureaux, administrations, enseignement ; 2° Commerces ; 3° Bâtiments à occupation continue (hôtels, Ehpad, hôpitaux) ; et 4° Autres usages. Un DPE Habitation réalisé par erreur sur un local commercial est frappé de nullité et sera immédiatement rejeté par le notaire.

L'exemption légale des diagnostics Plomb, Gaz et Électricité : attention à la confusion avec le Code du travail

Dans le cadre du Dossier de Diagnostic Technique annexé à la promesse de vente des murs commerciaux (article L271-4 du CCH), le vendeur est totalement dispensé des diagnostics suivants, quelle que soit l'ancienneté du bâtiment ou des réseaux :

• Le diagnostic Plomb (CREP) : L'article L1334-6 du Code de la santé publique vise exclusivement les immeubles « affectés en tout ou partie à l'habitation ».
• Les diagnostics Électricité et Gaz : Les articles L134-6 et L134-7 du CCH s'appliquent uniquement aux biens comportant des installations « à usage d'habitation ».

Attention toutefois lors d'une cession de fonds de commerce ou d'une prise à bail commercial : si les diagnostics immobiliers gaz/électricité du CCH ne sont pas requis, tout local commercial recevant des travailleurs ou du public (ERP — Établissement Recevant du Public) est soumis aux vérifications périodiques obligatoires du Code du travail (vérification annuelle des installations électriques de type Q18 / Consuel pro, contrôle des extincteurs et de l'extraction de cuisine). Dans un compromis de cession de fonds de commerce, l'avocat ou le notaire de l'acquéreur exige quasi systématiquement le dernier rapport annuel de vérification électrique.

Amiante dans les locaux commerciaux : l'obligation permanente du DTA (Dossier Technique Amiante)

Si le permis de construire de l'immeuble abritant le local commercial, l'entrepôt ou les bureaux a été délivré avant le 1er juillet 1997, la réglementation amiante y est encore plus stricte qu'en habitation ! En effet, en vertu des articles R1334-17 et R1334-29-5 du Code de la santé publique, les propriétaires de locaux de travail, de commerces ou de bureaux construits avant juillet 1997 ont l'obligation légale de constituer, de conserver et de tenir à jour un Dossier Technique Amiante (DTA) directement sur le local lui-même (et pas seulement sur les parties communes de l'immeuble).

Lors de la vente des murs commerciaux, le vendeur doit fournir à la fois l'état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante (listes A et B) annexé à l'acte notarié, la fiche récapitulative du DTA du local commercial, et — si le local fait partie d'une copropriété — la fiche récapitulative du DTA des parties communes de l'immeuble fournie par le syndic.

Loi Carrez, Termites et État des Risques (ERP) : les 3 autres piliers de la vente de murs commerciaux

Contrairement à une idée tenace chez certains commerçants, la Loi Carrez ne se limite absolument pas aux appartements d'habitation. L'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 s'applique à « toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot » en copropriété, quel qu'en soit l'usage (habitation, commercial, professionnel, artisanal ou industriel). Dès lors que vos murs commerciaux constituent un lot de copropriété d'au moins 8 m², le certificat Loi Carrez est impératif à peine de nullité de l'acte ou de réduction du prix de 5 %.

S'y ajoutent systématiquement l'État des Risques et Pollutions (ERP) de moins de 6 mois (complété par l'ENSA en zone de bruit d'aéroport) ainsi que le diagnostic Termites de moins de 6 mois si la commune est couverte par un arrêté préfectoral. Enfin, si le bâtiment commercial n'est pas raccordé au réseau collectif d'eaux usées, le diagnostic d'assainissement non collectif est requis.

Un local commercial classé F ou G au DPE Tertiaire est-il interdit à la location en 2026 ?

C'est une question cruciale pour les bailleurs de pieds d'immeubles commerciaux : l'interdiction de louer les passoires thermiques (classe G depuis 2025, classe F en 2028) s'applique-t-elle aux baux commerciaux 3-6-9 ou aux baux professionnels ? Non. Le critère de décence énergétique (article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et article L173-1-1 du CCH) et le gel des loyers F/G ne concernent que les logements à usage d'habitation.

Vous pouvez donc parfaitement vendre ou louer en bail commercial une boutique ou un bureau classé F ou G en 2026, et indexer librement son loyer sur l'ILC (Indice des Loyers Commerciaux) ou l'ILAT. En revanche, attention au Décret Tertiaire (dispositif Éco Énergie Tertiaire — article L174-1 du CCH) : si votre local commercial ou vos bureaux font partie d'un ensemble tertiaire hébergeant 1 000 m² ou plus de surfaces tertiaires cumulées, vous êtes soumis aux obligations de déclaration annuelle sur la plateforme OPERAT de l'ADEME et de réduction des consommations (-40 % en 2030), information qui doit être annexée à l'acte de vente ou au bail ! Comparez dès maintenant les tarifs d'intervention tertiaire sur /devis.

L'essentiel

Pour vendre des murs commerciaux ou des bureaux, le propriétaire est légalement exempté des diagnostics Plomb, Gaz et Électricité (réservés aux logements d'habitation), mais doit obligatoirement fournir au notaire un DPE avec Mention Tertiaire (réalisé par un diagnostiqueur titulaire de la certification Avec Mention), un repérage Amiante accompagné du Dossier Technique Amiante (DTA) si le permis est antérieur au 1er juillet 1997, un certificat Loi Carrez si le local est en copropriété, un État des Risques et Pollutions (ERP/ENSA) de moins de 6 mois et un diagnostic Termites en zone d'arrêté préfectoral.