Vendre une chambre de bonne ou un débarras de moins de 9 m² Carrez : quels diagnostics fournir ?

Peut-on vendre une chambre de bonne de moins de 9 m² et avec quels diagnostics ?

Oui, la vente d'une chambre de bonne ou d'une mansarde de moins de 9 m² est toujours autorisée (contrairement à sa mise en location principale qui exige 9 m² ou 20 m³ hors règlement sanitaire plus strict). Le vendeur doit fournir exactement le même DDT qu'un appartement : Plomb (< 1949), Amiante (< 1997), DPE (si chauffée), Électricité (> 15 ans), ERP, Termites et un mesurage de surface.

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Interdiction de louer vs liberté de vendre : la distinction juridique fondamentale sous les 9 m²

Il est fréquent que des propriétaires ou des héritiers pensent qu'une chambre de service de 6,5 m² ou 8 m² est devenue « invendable » parce qu'elle ne atteint pas le seuil de 9 m². En droit immobilier français, il faut soigneusement distinguer le droit de la location et le droit de la vente. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 (article 4) interdit de donner à bail à titre d'habitation principale un local ne disposant pas d'au moins une pièce principale ayant soit une surface habitable d'au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m, soit un volume habitable au moins égal à 20 m³ (attention : certains Règlements Sanitaires Départementaux, comme à Paris, exigent cumulativement 9 m² sans permettre de compenser par le volume de 20 m³).

En revanche, le Code civil et le Code de la construction et de l'habitation n'imposent aucune surface minimale pour vendre un lot de copropriété. Vous pouvez parfaitement vendre une chambre de bonne de 5, 7 ou 8,5 m² : elle sera acquise soit par un copropriétaire du même immeuble (pour servir de bureau télétravail, de dressing, de chambre d'ami rattachée à son appartement principal ou pour être réunie à une chambre contiguë), soit comme pied-à-terre ponctuel.

Moins de 8 m² vs entre 8 m² et 9 m² : la subtilité du mesurage Loi Carrez

Sur le plan du mesurage de superficie, une frontière légale méconnue se situe à 8 m² (et non 9 m²). En effet, l'article 46 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispense de l'obligation légale de mentionner la superficie Loi Carrez « les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d'État », lequel seuil est fixé à 8 m² par l'article 4-2 du décret du 17 mars 1967.

Ainsi, si votre chambre de service mesure entre 8,00 m² et 8,99 m² (avec une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m), le certificat Loi Carrez est strictement obligatoire à peine de nullité de l'acte ! Et si elle mesure moins de 8 m² Carrez (par exemple 6,80 m² à cause des soupentes mansardées inférieures à 1,80 m), bien que la loi Carrez ne soit pas légalement obligatoire, faire réaliser un certificat de mesurage par le diagnostiqueur est indispensable en pratique : ce rapport détaillera la surface Carrez (> 1,80 m), la surface totale au sol (plinthes à plinthes) ainsi que le volume habitable exact en mètres cubes ($m^3$), trois chiffres décisifs pour valoriser le prix de vente au m².

Plomb, Amiante, Électricité, ERP et Termites : les diagnostics systématiquement exigés par le notaire

Parce qu'une chambre de service est désignée dans l'état descriptif de division du règlement de copropriété comme une « chambre », une « mansarde » ou un local affecté à l'habitation (ou annexe d'habitation), le notaire exige l'intégralité du Dossier de Diagnostic Technique :

• Le diagnostic Plomb (CREP) : Quasi toutes les chambres de bonne se trouvant au 6e ou 7e étage d'immeubles bâtis avant le 1er janvier 1949, le CREP est obligatoire.
• Le diagnostic Amiante (et la fiche DTA du syndic) : L'immeuble étant antérieur au 1er juillet 1997, le repérage amiante privatif (dalles de sol, conduits, plaques sous toiture) est impératif.
• Le diagnostic Électricité : Dès lors que la chambre est alimentée en électricité (même par un simple tableau divisionnaire à deux fusibles) et que l'installation a plus de 15 ans, le contrôle électrique est requis.
• L'État des Risques et Pollutions (ERP) et le diagnostic Termites : Tous deux valables 6 mois, ils sont systématiquement exigés (Paris et les Hauts-de-Seine, par exemple, étant intégralement classés en zone d'arrêté préfectoral termites).

Faut-il un DPE pour vendre une chambre de bonne de moins de 9 m² ?

La question du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) pour une chambre de service dépend de la présence ou non d'un système de chauffage. Si la chambre de bonne est dépourvue de tout moyen de chauffage fixe (ni radiateur électrique mural, ni raccordement au chauffage central de l'immeuble), elle entre dans l'exception des locaux non chauffés de l'article R126-15 du CCH.

En revanche, dès lors qu'elle comporte un convecteur électrique fixe ou un radiateur (ce qui est le cas de 95 % des chambres de service), le DPE est exigé pour la vente. Signalons au passage que pour les très petites surfaces, l'arrêté du 25 mars 2024 a instauré des seuils DPE corrigés plus favorables aux petits logements (et même si la chambre de moins de 9 m² restait classée F ou G sous les combles, rappelons qu'aucune interdiction de vendre ne frappe les classes F ou G, et qu'aucun audit énergétique n'est requis pour un lot en copropriété).

Le coefficient de pondération des surfaces < 1,80 m dans une mansarde sous combles

Lors de la vente d'une chambre mansardée au dernier étage, il arrive souvent qu'un bien affiche 6,50 m² Loi Carrez (hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m) mais 12,50 m² de surface au sol totale grâce aux rampants de toiture. Pour sécuriser la promesse de vente chez le notaire sans jamais induire l'acquéreur en erreur (ce qui engagerait la responsabilité du vendeur pour dol ou erreur sur la substance), l'annonce immobilière et le compromis doivent afficher très clairement les deux surfaces.

En demandant à votre diagnostiqueur certifié d'inscrire sur son attestation officielle à la fois la surface privative Loi Carrez, la surface hors Carrez (< 1,80 m) et le volume habitable en $m^3$, vous donnez à l'acheteur et au notaire une transparence absolue. Commandez votre pack spécial chambre de service via notre comparateur de devis.

L'essentiel

Contrairement à la mise en location à titre de résidence principale qui est interdite en dessous de 9 m² (et 20 m³), la vente d'une chambre de bonne, d'une mansarde ou d'un débarras de moins de 9 m² est totalement libre mais requiert la fourniture au notaire d'un Dossier de Diagnostic Technique complet comprenant le Plomb (si bâti < 1949), l'Amiante (si permis < 1997 + DTA), l'Électricité (si installation > 15 ans), le DPE (si le local est chauffé), l'ERP, les Termites (en zone d'arrêté) et un certificat de mesurage précisant la surface Carrez, la surface au sol et le volume en mètres cubes.