Bien immobilier construit entre 1949 et le 30 juin 1997 : quels diagnostics sont obligatoires à la vente ?

Quels diagnostics faut-il pour vendre un bien construit entre 1949 et le 30 juin 1997 ?

Un bien immobilier dont le permis de construire a été délivré entre le 1er janvier 1949 et le 30 juin 1997 est dispensé du diagnostic Plomb (CREP), mais reste obligatoirement soumis au diagnostic Amiante avant vente, au DPE, à l'ERP, aux contrôles Électricité et Gaz (si installations > 15 ans), au mesurage Carrez en copropriété et au diagnostic Termites selon la commune.

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Exemption du CREP Plomb et obligation stricte de l'Amiante : la frontière du permis de construire

Lors de la constitution du Dossier de Diagnostic Technique en vue d'une vente, le premier réflexe du notaire consiste à vérifier la date de délivrance du permis de construire mentionnée sur le titre de propriété antérieur ou sur la fiche d'évaluation cadastrale. Dès lors que le permis a été délivré à compter du 1er janvier 1949, l'article L1334-6 du Code de la santé publique exclut formellement l'obligation de réaliser un Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP). Facturer un diagnostic plomb sur un appartement de 1965 ou un pavillon de 1982 constitue une prestation superflue que le vendeur est en droit de refuser.

En revanche, toute la période s'étendant de 1949 au 30 juin 1997 correspond à l'âge d'or de l'utilisation industrielle du chrysotile et des amphiboles dans la construction française. Du flocage des sous-sols des années 1960 aux dalles de sol vinyliques (« Dalami »), en passant par les conduits de vide-ordures, les plaques d'ardoises synthétiques en fibrociment et les colles bitumineuses des années 1980, le risque amiante est omniprésent. C'est pourquoi tout permis de construire signé jusqu'au 30 juin 1997 inclus rend le diagnostic amiante strictement obligatoire.

Attention aux diagnostics amiante réalisés avant le 1er avril 2013 : pourquoi le notaire les refuse

De nombreux propriétaires ayant acheté leur logement entre 2002 et 2012 pensent détenir un diagnostic amiante négatif « valable à vie ». C'est un piège juridique classique lors de la signature du compromis de vente. En effet, le décret n° 2011-629 du 3 juin 2011 et les arrêtés du 12 décembre 2012 (entrés en vigueur le 1er avril 2013) ont élargi le repérage obligatoire de la seule liste A (flocages, calorifugeages, faux plafonds) à la liste B, qui inclut notamment les éléments extérieurs (toitures et bardages en fibrociment, conduits de descente pluviale).

Par conséquent, tout état d'amiante établi avant le 1er avril 2013 — même s'il concluait à une absence totale d'amiante — est juridiquement caduc et ne permet plus d'exonérer le vendeur de la garantie des vices cachés. En outre, même pour un rapport postérieur à avril 2013, les notaires recommandent fortement de faire établir l'état d'amiante au nom du vendeur actuel afin qu'il puisse bénéficier d'un lien contractuel direct avec l'assurance responsabilité civile professionnelle (RC Pro) du diagnostiqueur en cas de litige ultérieur.

Le cas particulier d'un permis de construire de 1948 ou début 1997 : quelle date fait foi ?

La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation ainsi que les textes réglementaires (article R1334-15 du Code de la santé publique) retiennent comme critère exclusif la date de délivrance du permis de construire, et non la date de déclaration d'ouverture de chantier (DOC) ou la date d'achèvement et de remise des clés (DAACT). Ainsi, un appartement livré en novembre 1998 mais dont le permis de construire initial du programme immobilier a été accordé en mai 1997 reste intégralement soumis au diagnostic amiante lors de chaque revente.

Inversement, un immeuble dont le permis de construire a été délivré en octobre 1948 mais qui n'a été achevé qu'en 1950 demeure soumis au diagnostic plomb (CREP). Lorsque la date exacte du permis de construire est introuvable en mairie ou aux archives départementales (notamment pour les maisons construites au début des années 1950 ou à la charnière 1997), la pratique notariale impose par principe de précaution de réaliser le diagnostic concerné afin de purger tout risque de mise en cause au titre des vices cachés.

DPE, Audit énergétique, Électricité, Gaz et Loi Carrez pour les biens de 1949 à 1997

Les constructions érigées entre 1949 et 1974 (avant la première réglementation thermique consécutive au choc pétrolier) présentent souvent de fortes déperditions thermiques, tandis que les pavillons des années 1975 à 1988 (« tout électrique » de première génération) affichent fréquemment des étiquettes D, E ou F au DPE. Si votre maison individuelle de cette époque obtient la note E, F ou G, l'audit énergétique réglementaire doit impérativement accompagner le DPE dès la mise en vente.

Côté sécurité domestique, à moins que vous n'ayez intégralement rénové vos réseaux au cours des quinze dernières années, les installations d'électricité et de gaz d'un bien bâti avant 1997 ont aujourd'hui entre 29 et 77 ans : les deux diagnostics (valables 3 ans) sont donc requis. Enfin, si le bien est situé dans une copropriété verticale (appartement) ou horizontale, le certificat de superficie Loi Carrez s'ajoute à l'État des Risques et Pollutions (ERP) et, le cas échéant, au diagnostic termites.

Parties communes d'une copropriété 1949-1997 : la fiche récapitulative du DTA à réclamer au syndic

Lorsque vous vendez un appartement ou un lot annexe (cave, box, parking) au sein d'un immeuble collectif construit avant le 1er juillet 1997, le diagnostic amiante de vos seules parties privatives ne suffit pas au notaire. L'article R1334-29-5 du Code de la santé publique impose en effet d'annexer à la promesse de vente la fiche récapitulative du Dossier Technique Amiante (DTA) des parties communes de l'immeuble.

Ce document, détenu et mis à jour par le syndic de copropriété, recense l'état de conservation des matériaux amiantés dans les cages d'escalier, chaufferies collectives, gaines techniques, sous-sols et toitures communes, ainsi que les éventuelles mesures d'empoussièrement ou travaux de confinement réalisés. Veillez à le demander à votre syndic dès la mise en vente sur le marché, avant même de solliciter vos devis de diagnostics privatifs, afin de ne pas retarder la rédaction du compromis.

L'essentiel

Pour vendre une maison ou un appartement construit entre le 1er janvier 1949 et le 30 juin 1997, le propriétaire est totalement dispensé du diagnostic Plomb (CREP), mais doit obligatoirement fournir un diagnostic Amiante avant vente (complété de la fiche récapitulative du DTA en copropriété), un DPE de moins de 10 ans (avec audit énergétique pour une maison classée E, F ou G), l'ERP de moins de 6 mois, le mesurage Loi Carrez en copropriété ainsi que les diagnostics Électricité, Gaz (> 15 ans) et Termites selon la zone.