Renouvellement de bail ou tacite reconduction : le locataire peut-il exiger un nouveau DPE valide en 2026 ?

Faut-il refaire le DPE et les diagnostics lors de la tacite reconduction d'un bail en 2026 ?

Lors d'une tacite reconduction ou d'un renouvellement de bail en 2026, le propriétaire n'a pas à refaire les diagnostics Électricité, Gaz ou Plomb, mais il doit obligatoirement pouvoir justifier d'un DPE valide (postérieur au 1er juillet 2021) dans deux cas précis : si le locataire exige la preuve de la décence énergétique (absence de classe G) ou si le bailleur veut indexer le loyer sur l'IRL (classes A à E uniquement).

Votre bail arrive en tacite reconduction ou vous souhaitez réviser le loyer (IRL) ?

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Le principe de l'article 3-3 de la loi de 1989 : pourquoi Électricité, Gaz, Plomb et ERP ne sont pas à refaire

Commençons par dissiper une crainte fréquente des propriétaires bailleurs : à l'arrivée du terme d'un bail de 3 ans (location nue) ou d'un an (location meublée) qui se poursuit par tacite reconduction avec le même locataire, faut-il faire revenir un diagnostiqueur pour refaire l'état des risques (ERP), le diagnostic électricité, le diagnostic gaz et le constat plomb (CREP) ? La réponse est non.

L'article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise que ces diagnostics sont annexés au contrat de location « lors de sa signature » (et, pour le seul CREP et le DPE, lors de son renouvellement formel avec signature d'un nouveau contrat modifiant les conditions). En cas de simple tacite reconduction (sans rédaction d'un nouveau contrat), le bailleur n'a aucune obligation de mettre à jour les diagnostics électricité, gaz ou ERP tant que le même locataire reste dans les lieux.

L'exception capitale du DPE à la reconduction tacite : la preuve de la décence énergétique (Loi Climat)

Si les diagnostics techniques de sécurité (gaz, électricité) n'ont pas à être renouvelés en cours d'occupation, il en va tout autrement du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) depuis l'entrée en vigueur des articles 159 et 160 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (loi Climat et Résilience) et de la réponse ministérielle publiée au Journal Officiel.

En effet, la tacite reconduction d'un bail donne juridiquement naissance à un nouveau contrat de bail aux mêmes conditions que l'ancien (article 1738 du Code civil et article 10 de la loi du 6 juillet 1989). Par conséquent, l'obligation de décence énergétique (interdiction de la classe G depuis le 1er janvier 2025, puis de la classe F à compter du 1er janvier 2028) s'applique à tous les baux qui font l'objet d'une tacite reconduction ou d'un renouvellement après ces dates ! À la date anniversaire de reconduction du bail en 2026, le locataire est pleinement en droit d'exiger de son bailleur la justification que le logement respecte le seuil minimal de décence (étiquette A à F).

Pourquoi tous les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 sont devenus caducs au 1er janvier 2025

C'est ici que le piège se referme sur des centaines de milliers de baux signés entre 2016 et juin 2021. En application du décret n° 2020-1610 du 17 décembre 2020 relatif à la durée de validité des diagnostics de performance énergétique :

• Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ont expiré le 31 décembre 2022 ;
• Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 (sur facture ou selon l'ancienne méthode 3CL-2012) ont définitivement expiré le 31 décembre 2024.

Ainsi, en 2026, tout DPE annexé à un bail signé avant juillet 2021 est juridiquement périmé. Si le bailleur ne dispose pas d'un nouveau DPE 3CL-2021 en cours de validité (établi à compter du 1er juillet 2021), il est dans l'incapacité matérielle et juridique de prouver à son locataire que le logement n'est pas une passoire thermique de classe F ou G lors de la reconduction du contrat ou de l'indexation du loyer.

Indexation annuelle du loyer sur l'IRL : pas de DPE valide (A à E) = gel obligatoire du loyer

Même en dehors de l'échéance triennale de reconduction du bail, le propriétaire bailleur se heurte à un second verrou légal chaque année à la date anniversaire du contrat : la révision annuelle du loyer selon l'Indice de Référence des Loyers (IRL). Depuis le 24 août 2022 (article 17-1 III de la loi du 6 juillet 1989), toute révision, majoration ou réévaluation de loyer est strictement interdite pour les logements de classe F et de classe G.

Les tribunaux judiciaires (et les commissions départementales de conciliation) appliquent désormais une jurisprudence constante : la charge de la preuve que le logement n'est classé ni F ni G repose sur le bailleur qui réclame l'augmentation de loyer (article 1353 du Code civil). Si le locataire conteste l'indexation IRL en 2026 et que le bailleur ne peut produire qu'un DPE « vierge » ou un ancien DPE d'avant juillet 2021 (périmé au 31 décembre 2024), l'indexation annuelle du loyer est annulée et le bailleur doit rembourser les trop-perçus.

Comment régulariser la situation avec votre locataire en place en 2026 ?

Si votre logement est occupé par un locataire dont le bail initial a été signé avant juillet 2021, ou si vous souhaitez appliquer sereinement l'indexation annuelle IRL en 2026, la démarche la plus sûre consiste à mandater un diagnostiqueur certifié pour réaliser un nouveau DPE 3CL-2021. Le coût de cette intervention individuelle est très modéré (entre 95 € et 140 € TTC) et est intégralement déductible de vos revenus fonciers au régime réel (ou amortissable en LMNP au réel).

Informez votre locataire par courrier simple ou courriel de la venue du technicien : le locataire ne peut pas s'opposer sans motif légitime à la visite nécessaire à l'établissement d'un diagnostic imposé par la loi. Une fois le rapport obtenu (classé entre A et E), transmettez-le à votre locataire avec votre courrier d'indexation IRL. Vous pouvez commander ce DPE dès maintenant via notre plateforme de devis ou vérifier l'ensemble de votre dossier sur /mon-dossier.

L'essentiel

Lors de la tacite reconduction ou du renouvellement d'un bail d'habitation en 2026, le propriétaire n'a pas à refaire les diagnostics Électricité, Gaz, Plomb ou ERP, mais il doit obligatoirement détenir un DPE 3CL-2021 en cours de validité (les DPE antérieurs au 1er juillet 2021 ayant expiré le 31 décembre 2024) tant pour prouver au locataire qui le demande que le logement respecte la décence énergétique (absence de classe G en 2026) que pour avoir le droit d'appliquer la révision annuelle du loyer selon l'IRL (interdite pour les classes F et G).