Vente d'un mobil-home, d'un chalet démontable ou d'une péniche d'habitation : faut-il des diagnostics immobiliers ?

Faut-il des diagnostics immobiliers pour vendre un mobil-home, un chalet ou une péniche ?

Tout dépend de la qualification juridique du bien (articles 518 et 528 du Code civil). Un mobil-home conservant ses roues et sa barre de traction, une tiny house sur remorque ou une péniche (bateau-logement) sont juridiquement des BIENS MEUBLES : leur vente échappe à l'article L271-4 du CCH (aucun DPE ni DDT immobilier obligatoire, mais expertise de coque/gaz pour la péniche). En revanche, dès qu'un chalet ou un mobil-home est ancré au sol et vendu avec sa parcelle de terrain, il devient un IMMEUBLE BÂTI soumis au DDT (et exempté de DPE uniquement s'il est indépendant et < 50 m²).

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1er cas : le mobil-home (« résidence mobile de loisirs ») vendu sans terrain

Au sens de l'article R111-41 du Code de l'urbanisme, sont regardés comme des résidences mobiles de loisirs (mobil-homes) les véhicules terrestres habitables qui sont destinés à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisirs, qui conservent en permanence des moyens de mobilité (roues, barre de traction/timon) leur permettant d'être déplacés par traction mais que le Code de la route interdit de faire circuler par leurs propres moyens.

Lorsqu'un particulier vend son mobil-home installé sur un emplacement loué dans un terrain de camping ou un Parc Résidentiel de Loisirs (PRL à gestion hôtelière), la transaction porte juridiquement sur un bien meuble corporel (article 528 du Code civil). Elle ne passe pas chez le notaire et n'est pas soumise à l'article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation : ni DPE, ni amiante, ni plomb, ni Loi Carrez, ni ERP ne sont légalement exigés par l'État. Attention toutefois : la quasi-totalité des contrats de location d'emplacement de camping imposent au propriétaire de fournir une attestation annuelle ou bisannuelle de conformité du chauffe-eau gaz et de l'électricité avant d'autoriser la revente sur parcelle.

2e cas : le chalet, la HLL ou le mobil-home ancré au sol et vendu AVEC sa parcelle de terrain

La qualification juridique bascule du tout au tout dans deux situations très fréquentes :

1. Vous vendez une parcelle de terrain en pleine propriété (ou un lot de copropriété horizontale dans un PRL à cession de parcelles) sur laquelle est implanté un chalet (Habitation Légère de Loisirs — HLL) ou un mobil-home ;
2. Le mobil-home a perdu ses moyens de mobilité (roues retirées, timon scié, scellement sur plots béton ou muret maçonné, véranda fixe accolée).

En vertu de l'article 518 du Code civil (« Les fonds de terre et les bâtiments sont immeubles par leur nature ») et d'une jurisprudence constante de la Cour de cassation, toute construction fixée au sol à perpétuelle demeure ou vendue avec le fonds de terre constitue un immeuble bâti. La vente passe obligatoirement devant le notaire et déclenche le Dossier de Diagnostic Technique : État des Risques et Pollutions (ERP), diagnostic termites (en zone d'arrêté préfectoral), diagnostics électricité et gaz si les installations ont plus de 15 ans, assainissement non collectif (si hors tout-à-l'égout) et Loi Carrez si le PRL est en copropriété !

L'exemption de DPE pour les chalets et petites maisons indépendantes de moins de 50 m² (article R126-15 CCH)

Même lorsque votre chalet en bois, votre HLL ou votre petite maisonnette de loisirs est vendu avec son terrain par acte notarié (immeuble bâti), il bénéficie presque toujours d'une exemption légale de Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) !

En effet, l'article R126-15 du Code de la construction et de l'habitation exclut du champ d'application du DPE : - Les bâtiments indépendants dont la surface de plancher au sens de l'article R111-22 du Code de l'urbanisme est inférieure à 50 m² ; - Ainsi que les bâtiments résidentiels destinés à être utilisés moins de quatre mois par an.

Attention à bien comprendre le mot « indépendant » : un studio de 25 m² situé dans un immeuble collectif n'est pas un bâtiment indépendant et doit obligatoirement avoir un DPE. En revanche, un chalet individuel, un bungalow ou une petite maison isolée sur son terrain dont la surface de plancher totale est strictement inférieure à 50 m² (par exemple 35 m² ou 42 m²) est 100 % dispensé de DPE et d'audit énergétique lors de sa vente !

3e cas : la vente d'une péniche d'habitation ou d'un bateau-logement

Qu'en est-il de la vente d'une péniche aménagée en habitation (bateau-logement ou établissement flottant amarré sur la Seine, le Rhône, le canal du Midi ou la Marne) ? En droit français, l'article 531 du Code civil et l'article L4111-1 du Code des transports sont formels : les bateaux et péniches sont des biens meubles (soumis à immatriculation fluviale dès 20 m de long ou 100 m³ de déplacement, et susceptibles d'hypothèque fluviale, mais jamais des « immeubles bâtis »).

En conséquence, la vente d'une péniche d'habitation échappe aux diagnostics immobiliers de l'article L271-4 du CCH (pas de DPE bâtiment 3CL, pas de Loi Carrez). Elle obéit en revanche à un dossier technique fluvial spécifique exigé par Voies Navigables de France (VNF), les banques et les assureurs maritimes/fluviaux : - Le plan de sondage de coque et l'expertise à sec en cale sèche (contrôle de l'épaisseur résiduelle des tôles d'acier ou d'aluminium par ultrasons, indispensable moins de 5 ou 10 ans) ; - Le Certificat de bateau ou Titre de navigation (pour les bateaux de plus de 20 mètres) ; - La vérification de l'installation de gaz (norme fluviale NF EN ISO 10239) et d'électricité de bord ainsi que la conformité du traitement des eaux noires (cuve à eaux noires ou mini-station de bord exigée pour le renouvellement de la Convention d'Occupation Temporaire — COT du domaine public fluvial auprès de VNF).

Location d'un habitat insolite ou d'un chalet : quelles règles de diagnostics s'appliquent ?

Si vous mettez en location un chalet sur terrain, une maisonnette de moins de 50 m² ou un habitat léger à titre de résidence principale du locataire (bail de la loi du 6 juillet 1989), attention : même si le bâtiment indépendant de moins de 50 m² est dispensé de DPE par l'article R126-15 du CCH, le bailleur reste intégralement tenu de délivrer un logement décent (au moins 9 m² et 20 m³, chauffage suffisant, eau potable, assainissement) et de fournir au locataire l'ERP de moins de 6 mois ainsi que les diagnostics électricité et gaz si les installations ont plus de 15 ans.

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L'essentiel

En droit français, la vente d'un mobil-home conservant ses roues et son timon, d'une tiny house sur remorque ou d'une péniche d'habitation porte sur un bien meuble (articles 528 et 531 du Code civil) et échappe donc au Dossier de Diagnostic Technique immobilier de l'article L271-4 du CCH (la péniche relevant d'une expertise fluviale de coque à sec et du titre de navigation VNF), tandis qu'un chalet (HLL) ou un mobil-home immobilisé vendu avec sa parcelle de terrain constitue un immeuble bâti nécessitant un acte notarié avec ERP, Termites, Assainissement, Électricité et Gaz (> 15 ans) ainsi que la Loi Carrez en copropriété, tout en restant exempté de DPE s'il s'agit d'un bâtiment indépendant de moins de 50 m² de surface de plancher (article R126-15 du CCH).