Logement de fonction fourni par l'employeur : les diagnostics immobiliers location sont-ils obligatoires ?

Quels diagnostics faut-il pour un logement de fonction mis à disposition d'un salarié ?

Même si la convention d'occupation d'un logement de fonction accessoire au contrat de travail échappe à l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, le logement constitue l'habitation principale du salarié et doit obligatoirement respecter le décret de décence du 30 janvier 2002 (DPE hors classe G en 2026, sécurité électrique et gaz), l'ERP (article L125-5 du Code de l'environnement), le CREP Plomb (< 1949) et le Code du travail.

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1er cas : le propriétaire bailleur qui loue à une société (« bail société » / « bail Code civil »)

De nombreux propriétaires bailleurs choisissent de louer leur appartement ou leur maison non pas directement à la personne physique qui va l'habiter, mais à la société employeur (SAS, SARL, SA, ambassade) qui loge ensuite son salarié ou son dirigeant. Parce que le preneur en titre est une personne morale, le contrat échappe au statut d'ordre public de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et prend la forme d'un bail régi par le Code civil (articles 1713 et suivants).

Faut-il pour autant annexer le Dossier de Diagnostic Technique à ce bail société ? Oui, absolument. D'une part, l'État des Risques et Pollutions (ERP) (article L125-5 du Code de l'environnement), le diagnostic plomb (CREP) (article L1334-5 du Code de la santé publique, qui vise « tout contrat de location d'un immeuble affecté en tout ou partie à l'habitation » quelle que soit la loi régissant le bail) et le DPE (article L126-26 du CCH) s'appliquent à tout bail de local d'habitation, y compris un bail Code civil. D'autre part, l'obligation pour le bailleur de délivrer un logement décent (article 1719 1° du Code civil lui-même !) s'impose même dans un bail Code civil dès lors que les lieux sont destinés à l'habitation principale du collaborateur.

2e cas : l'employeur propriétaire qui attribue un logement de fonction à son salarié

Lorsque l'entreprise (ou la collectivité publique, ou le syndicat des copropriétaires pour une loge de gardien) est elle-même propriétaire du logement et le met à la disposition de son salarié à titre d'accessoire au contrat de travail (avantage en nature gratuit ou moyennant une retenue sur salaire), l'article 2 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 exclut l'application des règles de durée et de congé de la loi de 1989.

Cependant, l'employeur est tenu à une double obligation d'ordre public : 1. L'obligation de décence de l'habitation principale (Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002) : tout logement de fonction constituant la résidence principale du salarié doit respecter les critères de surface (au moins 9 m² et 2,20 m sous plafond, ou 20 m³), de sécurité des réseaux d'électricité et de gaz, d'absence de risque d'exposition au plomb et de performance énergétique minimale. 2. L'obligation de sécurité de l'employeur (Articles L4121-1 et R4228-26 à R4228-37 du Code du travail) : en cas d'intoxication au monoxyde de carbone, d'électrisation ou d'exposition à l'amiante ou au plomb dans le logement de fonction, la responsabilité civile et pénale du dirigeant est directement engagée.

Un logement de fonction ou une loge de gardien classé G au DPE est-il illégal en 2026 ?

C'est un sujet brûlant dans les copropriétés parisiennes et les entreprises disposant de logements de fonction anciens : a-t-on le droit d'attribuer à un salarié ou à un gardien d'immeuble un logement de fonction classé G en 2026 (ou classé F à partir de 2028) ? La réponse juridique est non.

En effet, l'obligation de délivrer un logement décent répondant aux seuils énergétiques de l'article L173-1-1 du Code de la construction et de l'habitation est inscrite directement à l'article 1719 1° du Code civil (qui régit tous les baux et mises à disposition) ainsi que dans le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 auquel renvoient les conventions collectives (notamment la Convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d'immeubles). Un salarié logé dans une passoire thermique de classe G peut saisir le conseil de prud'hommes ou le juge judiciaire pour exiger la mise aux normes énergétiques et l'indemnisation de son préjudice de jouissance et de surconsommation de chauffage.

Amiante (DAPP), Plomb (CREP), Électricité et Gaz : le dossier technique à remettre au salarié

Lors de la signature de la convention d'occupation d'un logement de fonction (ou de l'avenant au contrat de travail) et de l'état des lieux d'entrée, l'employeur ou le gestionnaire immobilier doit remettre au salarié occupant :

• Le DPE en cours de validité (< 10 ans, réalisé après le 1er juillet 2021) ;
• L'État des Risques et Pollutions (ERP) datant de moins de 6 mois ;
• Le Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP) datant de moins de 6 ans (si le bâtiment date d'avant le 1er janvier 1949) ;
• Les diagnostics Électricité et Gaz de moins de 6 ans (si les installations ont plus de 15 ans) ;
• La notice d'information relative au Dossier Amiante Parties Privatives (DAPP) si l'immeuble a été construit avant le 1er juillet 1997, ainsi que l'attestation de surface habitable Loi Boutin (indispensable également pour le calcul fiscal et URSSAF de l'avantage en nature logement selon le nombre de pièces principales).

Pourquoi le bail Code civil (« bail société ») ne permet pas d'échapper à l'interdiction des DPE G

Alertons enfin les propriétaires particuliers qui seraient tentés par les promesses de certaines agences leur proposant de signer un « bail Code civil société » pour continuer à louer un appartement classé G en 2026 sans faire de travaux. Outre le risque de requalification judiciaire en bail de la loi du 6 juillet 1989 pour fraude à la loi si le locataire final est une personne physique qui y établit sa résidence principale, rappelons que l'article 1719 1° du Code civil s'applique aux baux du Code civil dès lors que le bien est habité.

Qui plus est, aucune direction des ressources humaines (DRH) d'une entreprise sérieuse n'accepte en 2026 de signer un bail société sans exiger au préalable le Dossier de Diagnostic Technique complet attestant d'un DPE classé A à E (ou F) et d'installations électriques et gaz sans anomalie dangereuse. Pour obtenir vos diagnostics rapidement, comparez 3 offres sur notre page de devis.

L'essentiel

Qu'un logement de fonction soit loué par une entreprise via un « bail société » régi par le Code civil ou mis directement à la disposition d'un salarié (ou d'un gardien d'immeuble) comme accessoire à son contrat de travail, il constitue l'habitation principale de l'occupant et demeure soumis à l'obligation d'ordre public de décence (article 1719 1° du Code civil et décret du 30 janvier 2002) : le propriétaire et l'employeur doivent impérativement fournir un DPE valide excluant la classe G en 2026, un ERP de moins de 6 mois, un CREP Plomb (< 1949), les diagnostics Électricité et Gaz (> 15 ans) et tenir le DAPP Amiante (< 1997) à disposition.